開業

【5ステップ】不動産業(宅建業)の開業・独立までの流れを徹底解説!

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
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不動産会社を開業する際には、事前に準備しなければならないことが多くあります。ゆくゆくは不動産開業を検討しているなら、今のうちから開業の流れを把握しておくのが望ましいです。

また、開業の流れがわかっていれば、手続きもスムーズに行えるでしょう。本記事では、不動産開業の流れについて解説します。

不動産開業を成功させるために

【流れ①】不動産開業を決意したら、まずは方針を定める

不動産開業をするには、まず自分の目的やビジョンを明確にすることが大切です。そのために、以下の2点について考える必要があります。

経営形態を選ぶ

経営形態には、個人事業主と法人の2つがあります。個人事業主とは、自分一人で事業を行うことで、法人とは、株式会社や合同会社などの法的な組織を作って事業を行うことです。それぞれにメリットやデメリットがあります。

個人事業主として開業する場合は、資本金や設立費用が少なくて済みますし、会社の経営や決算などの手続きも簡単です。しかし、個人の責任で事業を行うため、リスクも高くなります。また、税金対策や信用度の面では不利になる可能性があります。

法人として開業する場合は、個人事業主と比べて資本金や設立費用が多くかかります。しかし、法人は社会的信用を得やすくなるというメリットもあります。顧客を獲得するにも金融機関から融資を受けるにも、法人だと有利でしょう。また、税金の面でも一定以上の利益や規模なら法人のほうが優遇されています。

経営形態についての詳細はこちらをご覧ください。【経営形態】不動産開業するなら個人事業主と法人、どっちが良いのか?

業種形態を選ぶ

不動産業と一口でいってもさまざまな業種形態があります。まずは、どの業種形態で開業するのか決めておきましょう。

不動産業の業種形態は、主に賃貸仲介業・売買仲介業・賃貸管理業の3種類に大別できます。

賃貸仲介業とは、物件の所有者と借り手との間に立って契約を仲介することで報酬を得る業務です。主な仕事内容は、物件情報の収集や広告、見学や契約書作成です。

売買仲介業とは、物件の所有者と買い手との間に立って契約を仲介することで報酬を得る業務です。主な仕事内容は、物件情報の収集や広告、査定や価格交渉、契約書作成です。

賃貸管理業とは、物件の所有者に代わって物件の管理や運営を行うことで報酬を得る業務です。主な仕事内容は、入居者募集や家賃回収、修繕や清掃、トラブル対応です。

このうち管理業は未経験から新規参入するのは現実的ではありません。そのため、賃貸仲介業か売買仲介業を選択するケースがほとんどです。仲介業なら初期費用も比較的少なくて済みます。

賃貸と売買のどちらで開業すべきかについては、こちらの記事をご覧ください。不動産仲介業で独立開業!賃貸・売買はどちらを選ぶ?

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不動産開業を成功させるために

【流れ②】不動産開業に必要な資金や資格を準備する

不動産開業には、さまざまな資金や資格が必要です。ここでは、不動産開業に必要な資金や資格の準備について説明します。

開業資金を用意する

供託金の種類を選ぶ

供託とは、不動産業を始める際に、指定された供託所にお金を預けることを指します。この預けられたお金は「供託金」と呼ばれ、不動産業を始めるためには、「営業保証金」または「弁済業務保証金」のいずれかを供託しなければなりません。これは不動産取引の相手が損失を受けた場合、その損失を弁済できるようにという消費者保護の観点から定められたものです。

「営業保証金」の場合、1000万円(本店)または500万円(支店)を、法務局に供託しなければなりません。しかし、廃業する際には供託金のほぼ全額を取り戻し請求することが可能です。

「弁済業務保証金」の場合は、60万円(本店)または30万円(支店)を保証協会に供託することで、営業保証金の代わりとすることができます。しかし、不動産保証協会に加入する必要があるため、実際は入会費や会費で合計は170万円程度かかります。自ら営業保証金を供託する場合には、入会する必要はありません。

供託金が必要な理由や手続き方法など、詳細はこちらをご覧ください。不動産の開業に必要な供託金とは?具体的な金額や手続き方法を紹介

必要な資金はおよそ400万円

不動産開業にかかる費用は開業するエリアや開業方法などによって変わりますが、おおよそ400万円と言われています。ただし、自宅を事務所にする場合や個人で開業する場合は、費用を抑えることができます。また、初期費用を400万円程度で収める場合、供託金は「弁済業務保証金」を選ぶ必要があります。その際には、保証協会への加入も忘れずに行いましょう。

初期費用だけでなく、広告宣伝費や人件費などの運営資金も必要です。しかし、開業資金すべてを自己資本で用意する必要はありません。開業資金が不足している場合は、融資を検討することもできます。

こちらの記事では、不動産開業に必要な資金の内訳や資金の調達方法を詳しく紹介しています。不動産仲介業の独立開業に必要な資金はいくら?開業の手順も解説

宅地建物取引士を設置する

不動産仲介業を営む際に必要な宅建業免許を取得するためには、「宅地建物取引士」(通称:宅建士)と呼ばれる国家資格を持った人を事務所の従業員5人に対し1人雇う必要があります。5人未満で開業する際にも、1人は宅建士を設置しなければなりません。

代表者が宅建士の資格を保有していれば、自ら専任の宅建士を担うこともできます。そうでない場合には、宅建士の資格保有者を従業員として雇いましょう。

宅地建物取引士の試験合格率は15%前後で、毎年3万人ほどが合格しています。試験料は8,200円です。また、宅地建物取引士の試験に合格しても、宅建士としての独占業務はできないので注意が必要です。宅建士の業務にあたるには登録を忘れずに行いましょう。

宅地建物取引士の具体的な業務内容や試験についての詳細は、こちらの記事で紹介しています。【不動産仲介業】開業に宅地建物取引士の資格が必須とされる理由とは

【流れ③】事務所の設置と法人設立の準備を進める

不動産開業するには、準備を始めてから最短でも4ヶ月程度はかかります。

また、賃貸仲介業の場合は繁忙期と閑散期がはっきりしているため、時期を考慮したうえで選ぶのが望ましいです。開業直後は売上が不安定になりやすいため、繁忙期の前に店舗オープンすることをおすすめします。賃貸仲介業の繁忙期は1〜3月のため、秋あたりには開業の準備を開始しましょう。

それでは、具体的に開業に必要な準備や、手続きにかかる期間について詳しく紹介していきます。

事務所を設置する

宅建免許の申請先は、事務所の所在地によって異なります。ほかの手続きも、事務所の住所地が決まっていないとできません。そのため、まずは事務所を決めるところから始める必要があります。

事務所を選ぶときには、立地条件と賃料などのコストに注意して選びましょう。基本的に人通りが多い場所や人目につきやすい場所の方が有利ですが、賃料も相応に高めです。まずは、立地や家賃などの希望に合う事務所をいくつか候補としてピックアップし、内覧などを行います。

希望に合う賃貸事務所がすぐに見つかるとは限らないため、物件探しは1ヶ月程度かかることを想定しておきましょう。また、希望に合う賃貸事務所がいくつか見つかったら、その中からどの賃貸事務所を借りるのか決めます。2ヶ月目の初週あたりを目安に決定すると良いでしょう。

事務所が決定したら内装や外装の工事を行います。不動産会社の事務所なら、内装も外装も比較的シンプルなことが多いですが、それでも1ヶ月半程度はかかります。2ヶ月目に着工すれば、完成するのは3ヶ月目の半ばあたりになります。

工事が完了したら、複合機やPCなどの備品を事務所内に設置し、業務環境を整えます。物件の敷金や賃料、業務に使用するパソコンなどの機器、家具、通信費を含めて200万円ほどかかるでしょう。

不動産業の事務所設置については以下記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。不動産業事務所の設置要件とは?開業時審査のチェックポイントを紹介!

法人を設立する

不動産業は個人事業主として開業することもできるため、法人の設立は必須の要件ではありません。しかし、個人事業主よりも法人のほうが、不動産業を営むうえでメリットが大きいです。特に将来的に事業規模の拡大を視野に入れている場合には、最初から法人を設立して開業するのがおすすめです。

法人の設立手続きは、事務所の物件探しと並行して行い、1ヶ月目に済ませておきましょう。手続きには2週間程度かかるため、3週目あたりから始めるとちょうど良いです。

3週目に定款を作成し、4週目に登記申請を行うと、1ヶ月目の終わりには法人の設立手続きが完了します。

法人設立する際の準備や必要な手続きの詳細は、こちらの記事で紹介しています。不動産会社設立の流れと必要な費用!補助金や設立後のポイントも解説!

【流れ④】不動産開業を成功させるための経営戦略を確立する

不動産開業のスタートダッシュを切るには、開業前の経営戦略の立案が欠かせません。ここでは、開業前に最低限考慮すべきことを解説します。

ホームページを制作する

開業後は、お客様との信頼関係を一から築いていかなければなりません。そこで重要なのが、ホームページを持っているかどうかです

多くのユーザーは、ホームページに掲載されている会社情報や事業内容を頼りに会社の信頼性を判断します。そのため、ホームページを持たない会社は、潜在的に信用できないと判断される可能性があります。

注意点として、ホームページの制作には2~3ヶ月程度かかります。開業後に制作を開始すると、完成までの間に機会損失が発生するおそれがあるため、ホームページの制作は1ヶ月目から物件探しや法人設立手続きと並行して開始しておくのが良いでしょう。

不動産業におけるホームページの重要性について、詳細はこちらをご覧ください。不動産開業にホームページは重要?制作に必要な5つの要素を紹介!

ホームページ制作事例|株式会社Nexture様

開業時に弊社いえらぶのホームページ制作を利用し、自社ホームページを売上の主軸にすることに成功した事例をご紹介します。

「開業するにあたり、ホームページ経由の来店数や成約数を伸ばしていきたいと考えていました。そこで前職でも使っていて、当時から使いやすいと感じていたいえらぶCLOUDの導入を決めました。

ホームページ制作後は、順調に来店や成約を増やせています。反響数だけで見るとポータルサイトのほうが多いのですが、ポータル経由の反響は来店率が悪いんです。その点、ホームぺージは反響の9割が来店に繋がり、さらにその9割が成約になっています。結果的に、売上でみるとホームページ経由の反響のほうが貢献していますね。」

Nexture様の導入事例の詳細はこちらからご覧いただけます。ぜひ参考にしてください。株式会社Nexture様|いえらぶCLOUDの評判・口コミ導入事例

集客方法を確立する

オープン1ヶ月前までには集客方法を確立させておきましょう。

集客を目的とした方法は、大きく2つに分けられます。ひとつは従来から使われてきた「オフライン集客」であり、もうひとつはインターネットを利用した「オンライン集客」です。

オフライン集客には、看板や新聞折り込みチラシ、イベントなどがあります。地域に根ざした会社であることをアピールしやすいだけでなく、その地域周辺に住む人々をターゲットにしやすいという利点があります。ただし、生活圏外に住む30~40代のようなターゲットに対して情報を効率的に届けるためには工夫が必要です。

オンライン集客には、ポータルサイトやホームページ、SNSなどがあります。20~40代のインターネット利用率が高い世代に最も適している効果的な集客方法である一方で、他社のコンテンツとの差別化を図り、お客様に選んでいただくためには相応の努力と工夫が必要です。

不動産業界でおすすめの集客方法については、こちらの記事で詳しくご紹介しています。【不動産の集客方法14選】集客に欠かせないポイントを紹介

業務量の多さを補う方法を考える

不動産開業者は、物件の仕入れから契約まで、さまざまな業務を一人でこなさなければなりません。しかし、業務量が多すぎると、時間や労力の無駄が生じたり、ミスやトラブルの原因になったりします。特に、開業時は少人数で業務をこなさなければならず、手が回らなくなる恐れがあります。

そこで、業務量の多さを補う方法として、不動産管理システムの導入がおすすめです。

不動産管理システムとは、賃貸管理業務や仲介業務を効率化するためのシステムで、物件の広告掲載、問い合わせ対応、契約締結、家賃管理、修理依頼対応などのあらゆる不動産業務を一元管理できるサービスです。

不動産管理システムには、クラウド型とオンプレミス型の2種類がありますが、クラウド型の方が初期費用や運用費用が安く、場所を選ばずに利用できるというメリットがあります。一方で、オンプレミス型は初期費用やランニングコストが高くなるものの、カスタマイズ性が高いというメリットがあります。

それぞれ、メリット・デメリットがありますので、自社の業務内容や規模に合ったシステムを選び、不動産業務の品質向上と売上アップにつなげましょう。

こちらの記事は、不動産システムの特徴から導入方法まで詳しくご紹介しています。不動産管理システムの導入方法は?導入を阻む問題や活用例について解説

システム導入事例|落合不動産様

開業と同時に不動産管理システム「いえらぶCLOUD」を導入し、先物仲介だけで月間反響100件・反響率100%を達成した事例をご紹介します。

「開業時からいえらぶCLOUDを導入し、ポータルサイトや自社ホームページからの反響獲得や顧客管理、費用対分析などを効率的に行っています。その結果、先物仲介だけで月間反響100件・反響率100%を達成しました。

物件登録の機能が充実しており、複数のポータルサイトへ一括出稿することもできるので、手間をかけずにポータルサイトへの物件掲載ができて非常に便利です。また、業務分析の機能を活用して「各ポータルサイトからどれくらい反響・成約が生まれているのか」といった詳細な費用対分析を行い、来店率・成約率の改善につなげています。」

落合不動産様の導入事例の詳細はこちらからご覧いただけます。ぜひ参考にしてください。開業時からの導入で掴んだ全国トップクラスの反響率・反響数 - 落合不動産様|いえらぶCLOUDの評判・口コミ導入事例

【流れ⑤】不動産開業に必要な申請を済ませ、営業開始!

いよいよ最終ステップです。以下に紹介する必要な申請を済ませ、営業を開始しましょう。

宅地建物取引業免許を申請する

宅地建物取引業免許(宅建免許)は、個人事業主か法人かを問わずに取得しておかなければなりません。ただ、宅建免許は事務所が決まっていなければ取得することができないため注意が必要です。また、法人として宅建免許を取得するなら、法人の設立手続きも先に済ませておく必要があります。

そのため、宅建免許の申請は、準備を開始してから2ヶ月目に行うのが良いでしょう。申請後は審査が行われ、結果が通知されるまで1ヶ月程度かかります。

複数の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣に申請し申請料は9万円です。1つの都道府県に置く場合は3万3,000円を払い、その都道府県知事に申請します。

宅地建物取引業免許の要件、費用、手順については、こちらの記事でも紹介しています。宅地建物取引業免許とは?申請費用や手順について解説

保証協会へ加入する

宅建免許を取得できたら、保証協会へ入会の申込みをします。保証協会への加入は必須ではありませんが、前述の通り負担を大幅に軽減できるため加入しておくことをおすすめします。宅建免許を取得していないと申し込みできないため、必ず事前に宅建免許を取得しておきましょう。

現在、日本には「全国宅地建物取引業保証協会」(通称:全宅)と、「全国不動産保証協会」(通称:全日)の2つの大きな保証協会があり、加入できるのはどちらか1つの保証協会のみです。

それぞれ、会員数の規模や会費などが異なるので、自身の法人に適している協会を選びましょう。また、時期によって入会金が異なるため、入会を考えている際は事前の調査を怠らないようにしましょう。

不動産業の保証協会については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。【不動産の保証協会】全宅?全日?ハトとウサギの違いを解説

営業開始!

保証会社の加入まで完了したら、いよいよ営業開始です。

営業開始後は、PDCAをまわして業務を改善していくことが重要になります。計画を立てて、それを実行し、評価を経て改善します。これを何度も繰り返すことで、最善の営業方法にたどりつくでしょう。

不動産業におけるPDCAを効率的に回す上でも、「いえらぶCLOUD」は非常におすすめです。不動産業では反響を得ることができても、来店につながっていないことも少なくありません。売上をアップさせるには、反響をいかに来店につなげるかが重要です。

その点、いえらぶCLOUDには反響分析・追客分析・業務集計などの機能も備わっており、PDCAを効率よく回せます。顧客へのメールが開封されたら表示するなどの機能もあり、来店につながるタイミングも逃しません。

不動産開業するなら、ぜひ「いえらぶCLOUD」の利用をご検討ください。

まとめ

不動産開業には、準備に4ヶ月程度かかります。

最初の1ヶ月目では事務所探しと法人の設立手続きを進めていき、2カ月目からは並行して経営戦略を固めていきましょう。システム導入やホームページ制作をするなら、2カ月目から動き始めることをおすすめします。そして、3カ月目には宅建免許の申請や保証協会への加入を済ませておくと良いでしょう。

予期せぬアクシデントが起こることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組んだうえで準備を進めるようにしましょう。

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
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株式会社いえらぶGROUP

この記事を書いた人株式会社いえらぶGROUP

いえらぶGROUPは、住業界にイノベーションを起こし、誰もが安心して住まい選びができること「いい家、選ぶ」を実現します。

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