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個人事業開業の流れや問題の解決方法について解説します!

個人で不動産屋を開業するニーズは多く、1人だけで開業する人もたくさんおります。

1人の開業は最小限の人件費で始められる反面、業務をおこなうための工夫も必要になります。

今回は、個人での不動産屋の始め方の知識として、開業の流れや問題の解決方法について解説します。

開業したいけどわからないことばかり

個人で始める不動産屋の業務と収入

まず、不動産屋の業務内容と、どのように収入を得るのかについてご説明します。

<不動産の業務の種類>

不動産の取引を通じたビジネスは、貸す、売る、管理する、開発するのいずれかに分類できます。

また、貸す、売るについては、仲介するか、自らおこなうかに分かれます。

不動産を開業したばかりの方がおこなうのは、賃貸と売買の仲介です。

自ら賃貸や売買をおこなうためには、物件を買うだけの資金力が必要です。

また、賃貸の管理には物件オーナーの新規人脈が、市街の開発業務には土地勘と多くの人脈やノウハウが必要となるからです。

したがってこの記事では、大きな資本投下が不要で、比較的事業を軌道に乗せやすい、賃貸と売買の仲介業務についてご説明します。

<賃貸業務>

賃貸の仲介業務は、賃貸物件に客付けをして、入居の決まったお客様から仲介手数料を得ることです。

物件の広告から問い合わせ対応、内見への案内などをおこない、成約した場合は入居審査の補助や契約、重要事項説明までおこなう場合もあります。

これらの報酬としての仲介手数料は、賃貸借契約を締結したことで初めて発生する成功報酬です。

また、金額の上限が決まっており、月額の家賃の1か月分までとなっています。

この仲介手数料は賃貸物件の場合、入居者から頂くもので、物件オーナーからはありません。

ただし、物件オーナーから物件の成約のためのAD(広告料)を実費でいただく場合があります。

開業後すぐに賃貸物件の管理を預かるケースはまれですが、その場合の報酬は、毎月の家賃の5%となることが多いです。

<売買業務>

売買物件の仲介業務は、賃貸物件同様に物件の広告から問い合わせ対応、内見への案内などをおこない、成約した場合契約や重要事項説明をおこないます。

また、売買の場合、ローン審査の案内や、所有権移転手続き、残金決済なども担当業務です。

売主と専属専任媒介契約を結んでいる場合は、物件調査から広告や重要事項の説明書類作成までおこないます。

売買の仲介業務の場合も、仲介手数料が収入となりますが、売買の上限の手数料の計算方法は以下です。

●200万円以下の物件=物件価格の5%+消費税

●200万円以上400万円以下の物件=(物件価格の4%+2万円)+消費税

●400万円超の物件=(物件価格の3%+6万円)+消費税

賃貸の場合と異なる点は、売主と買主の両方から仲介手数料を頂くこともできる点で、これを両手といい、片方からのみ受領する場合は片手といいます。

開業したいけどわからないことばかり

個人での不動産屋の始め方は?

つづいて、不動産を開業するための流れについてです。

個人での不動産屋の始め方は?

<資格や認可について>

不動産屋の開業にあたっての、始め方の流れは下記です。

設立準備=事業企画と資金の見積もり、確保

宅建業者免許取得に必要な宅建士の設置、事務所の準備

宅地建物業者免許の申請と、全宅保証・宅建協会などへの入会

事業企画は、自分の事業でやりたいことや独自性、強みなども盛り込んで作成しましょう。

不動産の仲介業務を行う場合、宅地建物取引業法に準拠して開業申請するのですが、そのために法的基準を満たす事務所の準備と、専任の宅地建物取引士の設置が必要です。

宅地建物取引士は、独りで開業する場合代表者が取得しているか、試験に合格して登録する必要があります。

また、役員や支店長などが欠格事由に該当しないか=不動産屋を営む資格に欠く犯歴や行為能力(後見の有無)などを確認されます。

宅地建物取引業保証協会などの加盟は、開業に必要な保証金の金額を1,000万円から60万円に安く抑えるほか、開業支援情報を得たり、レインズへの加入などの目的があります。

<開業するためのコスト>

開業に必要な資金は以下が目安です。

●弁済業務保証金 60万円

●不動産協会加盟の入会金 117万3,300円

●宅建業者免許申請料 3万3,000円

●事務所設置の初期費用 125万円~410万円

●車両などその他諸経費 20万円~150万円

●固定費 60万円~2,00万円

●初期生活費 100万円~200万円

これらの合計で、400万円から1,000万円となります。

各項目について何度かシミュレーションをおこない、必要額を詰めていきましょう。

不動産屋を始めるための資金融資は、国民政策金融公庫が比較的借りやすいと言われています。

希望通りの金額が融資になるとは限りませんが、なるべくち密な事業計画を作成の上、融資を申請しましょう。

<法人と個人とどちらが良い?>

不動産屋の始め方は、個人でも法人でも可能です。

しかし、取引額の大きい不動産業では、法人にしていれば損害賠償責任などが個人資産に及ぶリスクを回避できる点は大きいです。

また、法人の方が社会的信用度が高く、お客様の安心感や、融資の際に有利であることにもつながります。

さらに、法人は必要経費や控除面で有利なため、節税にもなるのです。

法人設立には3週間前後の期間と、約20万円の費用が必要となります。

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個人で不動産屋を始める際におきる問題と解決方法

個人で不動産屋を始めるにあたって起こる問題と、それを防ぐ工夫とはどのようなものでしょうか?

個人で不動産屋を始める際におきる問題と解決方法

<お店の知名度の問題>

まず、新しく開業する不動産屋は、当然のことながら知名度ゼロです。

最初から大規模なテレビCMや新聞広告に使うような予算もないことでしょう。

そのような中で、インターネットをフル活用して反響を作り、集客力を上げていく必要があります。

集客力は、物件が良いだけでは決まりません。

同じ物件を扱っていても、信頼できそうか、親切そうか、自分のニーズに合った物件が他にありそうか、詳しく教えてくれそうかなどの要素が、反響先を決めます。

これらの要素を満たしたホームページやブログを作ることで、エリア内でのgoogle検索の表示順位も上位に上がり、反響を増やして業務を軌道に乗せます。

<労働力の問題>

当初1人又は数人だけで業務を回していく場合、やるべきことがたくさんあり、優先順位をつけることも難しい状況になるでしょう。

経営者として、最初のうちにひととおりの業務を体験して学んだおきたいということもありますし、時間はいくらあっても足りません。

その状況に対応するためには、業務を徹底的に効率化して乗り切る必要があります。

同じ業務をおこなうのにかかる所要時間を減らしましょう。

また、少人数での開業の場合、お互いの連携が取れているかで、業務の進み方は変わります。

そして、一度できあがった効率化のシステムは、業務が拡大すればますますそのメリットが大きくなるのです。

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お店の知名度の問題と、労働力の問題の解決方法として、業務支援システム・いえらぶCLOUDをおすすめします。

いえらぶCLOUDは不動産の全業務に対応するオールインワンパッケージで、導入実績全国12,000社の支持を頂いています。

物件のデータをすばやく取り込み、他社と共有したり、自社ホームページやポータルサイトにワンクリックで掲載するなど、最短時間で物件のメンテナンスが可能です。

また、反響や成約の数を左右する自社ホームページやブログの構築、運営も、専門スタッフによる継続的なサポートで、開業時の大事なネット広告展開に貢献します。

導入予算をさらに軽減するIT補助金申請のサポートもおこなっています。

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開業したいけどわからないことばかり

まとめ

個人で不動産屋を始めるための知識として、開業の流れや問題の解決方法について解説しました。

事業を早く軌道に乗せ、安定した収益づくりに貢献する、いえらぶCLOUDの導入をご検討ください。

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株式会社いえらぶGROUP

この記事を書いた人株式会社いえらぶGROUP

いえらぶGROUPは、住業界にイノベーションを起こし、誰もが安心して住まい選びができること「いい家、選ぶ」を実現します。

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