開業

【経営形態】不動産開業するなら個人事業主と法人、どっちが良いのか?

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

不動産業を開業するには、宅地建物取引士設置と宅地建物取引業免許が必要です。宅地建物取引業免許は個人事業主を法人化した場合、再度新規取得する必要があります。

個人事業主・法人それぞれにメリットとデメリットがあり、個人事業主で事業を開始するか、または法人設立するか悩む方も多いです。

ここでは、不動産業を開業するには個人事業主と法人設立どちらがよいのか、メリットとデメリットを解説します。不動産業で開業を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産開業を成功させるために

個人事業主として開業するメリット

法人を設立せず事業を営み、税務署で開業届を提出した人を税法上では「個人事業主」と呼びます。ここでは個人事業で開業するメリットを解説します。

高収入を狙える

不動産業の平均年収は400万円以上と言われています。不動産業で個人事業主になった場合、物件ごとの利益差はありますが年収1,000万円以上も狙えます

不動産仲介業で独立開業する場合の大きなメリットは、一度の取引で大きなリターンを得られる可能性があることです。

特に売買仲介の場合は、1件の成約で受け取る仲介手数料が大きいので高利益になります。例えば3,000万円の物件の場合、成約の手数料は96万円となり、売主と買主の双方から手数料を受け取る取引では、最大192万円が仲介手数料となります。

取引額が大きいほど得られるリターンも大きいです。

安定した利益を得るためには、営業力や交渉力などのスキルはもちろん、ITを使ったマーケティングも重要です。

法人と比較して手続きが少ない

個人事業主の場合、設立登記の必要がないため、税務署や都道府県、市町村に対して開業届を提出するだけで事業開始できます。法人設立と比べて手続きが少ないです。

法人を開業した場合、業績が黒字赤字を問わず、法人住民税と決算申告費用が最低限の運営コストとしてかかりますが、個人事業主は運営コストがかかりません

参照:個人事業の開業届出・廃業届出等手続

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

不動産開業を成功させるために

個人事業主として開業するデメリット

個人事業のメリットを解説しましたが、個人事業で開業するデメリットもしっかり理解しておきましょう。

社会保険がない

個人事業の場合、社会保険(健康保険と厚生年金)に加入できません。そのため個人で国民保険(国民健康保険と国民年金)に加入する必要があります。

その他、個人事業では受けられない保険に次のようなものがあります。

・雇用保険(失業しても、失業手当を受け取れない)
・労災保険(自分で労働基準監督署で手続きをしないと、給付を受けられない)
・厚生年金保険(将来受け取れる年金の額が減ってしまうこともある

参照:公的年金制度の種類と加入する制度
参照:労災保険・雇用保険の特徴|厚生労働省

経費が自分持ち

経費とは、事業を行うために必要な費用のことです。個人事業主の場合、自分で経費を支払い、確定申告のためにしっかり管理をする必要があります

確定申告は、売上から経費分の金額や控除額を差し引いて、対象となる課税所得を確定します。所得税や住民税といった税金は、課税所得に対してかかります。個人事業主にとって何を経費として計上できるのか認識することは非常に重要です。経費が多いほど課税所得は低くなり、支払う税金の額も低くなります。

個人事業の場合、経費に上限がないからといって何でも経費にできるわけではありません。あくまでも事業に関連する支出で、税務調査があった場合でも説明できることが大前提です。

赤字を3年しか繰り越せない

個人事業で赤字が出た場合、青色申告では赤字を翌年以降3年しか繰越せません。3年間は赤字を繰越し、黒字と相殺して納税額の負担を軽減することができます。白色申告では、過去の赤字は繰り越せないため、黒字と相殺することはできません。

信用度が法人に比べて低く融資を受けづらい

法人に比べ信用度が低く、融資を受けづらいという声もあります。社会的信用は法人に比べて劣りますが、融資を受けづらいというわけではありません。

事業計画を策定し、財務状況を把握し、必要な書類を揃えていれば、個人事業主が融資を受けることは可能です。特に開業時の融資の受けやすさは個人事業主か法人かの違いはほとんどないと言われています

税金面の優遇が少ない

個人事業主の所得は、収入-必要経費で算出します。中小企業に対しては税制の優遇措置が設けられていますが、個人事業主には優遇措置がありません。利益を出せば所得となり、所得税が課税されます。

個人事業主で自宅を仕事場にしたり、スマホを仕事・プライベートで利用する方は費用を家事按分することで一部を必要経費に計上し、所得を圧縮できます。

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

法人として開業するメリット

法人で開業するメリットは、どんなことがあるのでしょうか。ここでは法人事業で開業するメリットを解説していきます。

赤字を10年繰り越せる

赤字(繰越欠損金)は、次の事業年度に繰越すことができ、10年間繰越すことができます

個人事業主は3年間しか繰越せないため、法人の方が猶予が長いです。赤字を繰越すことで、課税所得が生じた際は相殺し、納税額を低く抑えることができます。しかし、事業規模や開始時期により適用できる期間や条件が異なるので注意が必要です。

税金面の優遇が大きい

法人が納めるべき税金は、法人税、法人住民税、法人事業税、消費税 などがあります。中小企業には税制優遇措置があります。制度を活用し事業運営することで、税金の払いすぎを防いだり、財務体質を強化することができます。

主な税制優遇措置
法人税の軽減(法人税率は23.2%だが、所得が800万円以下の部分は15%となる)
欠損金の繰越控除(赤字が発生した場合、10年間欠損金を繰越すことができる)
少額減価償却資産の特例(所得価格が30万円未満の場合、合計300万円までに限り即時に全額経費にできる)
欠損金の繰越還付(前年度が黒字で今年度が赤字だった場合、前年度に支払った法人税を還付してもらえる)
欠損金の繰越還付(前年度が黒字で今年度が赤字だった場合、前年度に支払った法人税を還付してもらえる)
交際費課税の特例(本来、交際費は損金参入できないが、年800万円または接待飲食費の50%を損金に算入できる)

参照:法人にかかる税金の種類は?税率や計算方法を個人事業主と比較 | 経営者から担当者にまで役立つバックオフィス基礎知識 | クラウド会計ソフト freee

個人に及ぶリスクが回避できる

個人事業主は無限責任を負います。事業に失敗した場合、全ての負債を返済する必要があります。

法人の場合は有限責任なので、倒産した場合、返済の責任は出資した範囲内のみとなります。全額返済の個人事業主よりも負債の負担が減るため、万が一の時に再出発がしやすいと言えます。

個人より社会的信用が厚い

株式会社の法人を設立する場合、最低でも約21万円の費用と約2週間の期間を要します。法人は、さまざまなコストを負担しているという点から、事業への意気込みが高いと評価されます

また、法人は登記簿謄本で会社の所在地や資本金、役員など重要事項を確認できるため、社会的信用を得やすいです。資金調達や採用、取引先の獲得など、事業展開や拡大において社会的信用が厚くなります

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

法人として開業するデメリット

法人として開業した場合、どんなデメリットがあるのでしょうか。

赤字も課税される

個人事業主の場合、赤字だと年に数千円程度の個人住民税の均等割りしか発生しません。しかし法人の場合、法人住民税の均等割りもあるため、最低7万円の納税が発生します。赤字でも納税の義務は発生します。

社会保険加入が義務

法人で開業する際、社会保険(健康保険と厚生年金保険)への加入が義務です。社会保険料の半分は会社が負担しなければなりません。そのため、従業員を雇うごとに、必要経費が増えます。一人会社(社長ひとりの会社)でも個人事業主での国民保険(国民健康保険と国民年金)よりも社会保険料のほうが高額になります。

保険料を支払う金額が高くなるものの、国民年金から受け取る年金が増えることや、遺族年金や障害年金などもあり、保障は手厚くなります。

法人設立にお金がかかる

法人設立には登記が必要のため、費用がかかります

【例】資本金300万以上の法人を設立する場合
定款款用収入印紙代 40000円
定款の認証手数料 50000円
定款の謄本手数料 約2000円(1ページ250円)
登録免許税 150000円または資本金の0.7のどちらか高い方の金額

その他、法人設立を法律家に依頼した場合は、費用がかかります。また、法人を設立すると法人税、法人住民税(都道府県税・市区町村税)、法人事業税、消費税、固定資産税 など、個人事業主では発生しない税金の支払も発生します。

参照:株式会社の設立費用 | 起業マニュアル | J-Net21[中小企業ビジネス支援サイト]

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

どちらが一概に良いとは言えない

個人事業主と法人どちらもメリットとデメリットがあります。また、開業資金や事業の規模の違いもあり、どちらが一概に良いとは言えません。

どちらにするか悩んでいる方は、次のことを参考に検討するのをお勧めします。

こんな人は個人事業主がおすすめ
すぐに事業を始めたい
少ない資金で開業したい
明確な方針がある
モラル意識が高い
自己責任感が強い
セルフマネジメントができる
こんな人は法人がおすすめ
資金に余裕がある
500万円以上の利益が見込める
社会的な信用を重要視している
利益や事業の拡大を目指している
スタートアップ企業やベンチャー企業を目指している
BtoCでの開業を考えている

また、すぐに事業を始めたいが、多くの資金は用意できない人は、個人事業主として事業をスタートさせ、一定の売上や利益が出たら法人化する方法(法人成りと言います)もありますので、検討材料の1つに加えるとよいでしょう。

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

法人設立するなら合同会社と株式会社どっち?

法人の形態はいくつかありますが、合同会社と株式会社を比較検討する人も多いです。ここでは株式会社よりも知られていない、合同会社について解説していきます。

合同会社のメリット

株式会社に比べて知名度が低い合同会社ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

株式会社より設立費用が抑えられる

合同会社の大きなメリットは、設立費用が抑えられることです。会社を設立するには、法務局で登記する必要があります。その際に納める登録免許税は、合同会社は6万円程度です。

さらに、合同会社は定款の認証が不要なので、認証費用もかかりません。よって、設立時の費用は6万円程度と、株式会社設立の半分以下で納まります。できるだけ費用を抑えたい創業時には、この費用の差は大きいでしょう。

スピーディ―な意思決定が可能

会社の方針や重要事項を株主総会で決定する株式会社に対し、合同会社は出資者が経営者となるため、意思決定がスピーディ―になり、経営の自由度が高くなります

また、合同会社の出資は不特定多数ではないため、会社経営に第三者が介入しづらいこともメリットです。

決算公告の義務がない

合同会社には決算公告の義務がないので、決算公告の掲載費がかかりません。株式会社は、取引の安全性を保つために、株主や債権者に会社の業績や財務状況の決算公告を年1回行う義務があります。一般的に、決算公告は官報に掲載され、7万円程度の費用がかかります。電子公告の場合であっても1万円程度の費用が必要となります。

役員の任期がない

役員の任期が合同会社では無制限です。株式会社は通常2年と定められている役員の任期が終了するたびに、重任登記の登録免許税(1万円または3万円)が発生しますが、合同会社は不要となります。

自由に利益配分を決められる

出資金が多い方ほど多くの利益を受け取る仕組みになっている株式会社に対し、合同会社は出資比率にかかわらず、定款によって利益配分を自由に決めることができます。出資額だけでなく、技術力や業績などの要素で利益配分を決められるのは、合同会社の特徴であるといえます。

合同会社のデメリット

合同会社のデメリットについても理解しておきましょう。

知名度が低い

日本では、会社といえば株式会社の連想が強いです。合同会社の知名度は低く、取引先から「資金があまりない会社なのでは」とマイナスな先入観を持たれたり、採用の際、人材が集まりにくいといったこともあります。

出資者同士が対立すると意思決定が難しくなる

合同会社では、出資者=経営者なので、すべての出資者が対等の決定権を持ちます。そのため、出資者同士が対立すると、経営や業務に悪影響を及ぼす可能性があります。

出資者が1人の場合は対立が起きないため問題ありません。しかし、代表権を複数の出資者が持ち、意見の食い違いが起こると、経営に支障が出るため注意が必要です。

資金の調達方法が限られてしまう

合同会社は株を売却することができません。資金調達方法は、金融機関からの借り入れ(融資)の他、国や自治体の補助金や助成金が主な手段となり限定されます

合同会社・株式会社どちらがよいのか?

合同会社・株式会社それぞれにメリットとデメリットがあり、また、事業の形態や規模によって異なるため、一概にこちらが良いと言えません。

次のポイントを参考に、経営形態を検討してください。また、手続きによって、合同会社から株式会社へ組織変更することも可能です。

こんな人は株式会社がおすすめ
物が資本の中心となる事業内容の場合
大企業を相手に事業を行う場合
資金調達を株式で行いたい場合
将来的に株式上場を目指したい場合
代表取締役の肩書が必要な場合
社会的な信用度を少しでも高めたい場合
こんな人は合同会社がおすすめ
人が資本の中心となる事業内容の場合
スタートアップ期の小規模事業
大きな資金調達を必要としない場合
少額で法人化したい場合
短期間で法人格がほしい場合
経営の自由度を重視する場合

参照:合同会社とは?特徴やメリット、向いている業種を詳しく解説! | 経営者から担当者にまで役立つバックオフィス基礎知識 | クラウド会計ソフト freee

まとめ

本記事では、不動産開業する際は個人事業主と法人どちらがいいのか、また株式会社、合同会社の違いとメリットとデメリットについて解説しました。資本金や事業内容、事業の規模、将来の展望などによって検討するポイントが異なりますので、ぜひ参考にしてください。

不動産業を開業する際には、導入するシステムを1つに絞ると、余計な費用を抑えることができます。

いえらぶCLOUDなら、物件情報の仕入れから、自社ホームページの開設・運用、ポータル連動など集客はもちろん、顧客管理や反響分析、さらには賃貸管理まで不動産業務の全てをトータルサポートします。ぜひ導入をご検討ください。

▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説!
解説資料をダウンロードする

即稼ぎたい!_ゴマキver

株式会社いえらぶGROUP

この記事を書いた人株式会社いえらぶGROUP

いえらぶGROUPは、住業界にイノベーションを起こし、誰もが安心して住まい選びができること「いい家、選ぶ」を実現します。

記事一覧へ

Related articles関連記事