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これですっきり!PM、BM、AM、FMとは?

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これですっきり!PM、BM、AM、FMとは?

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まずは基本のPM、BMを知りましょう

管理会社といえば「不動産を“管理”するエキスパート」ですよね。

しかし複雑な不動産管理業務、一口に“管理”と言っても、管理しなければならないものは実にさまざまです。

入居者を管理するのか、お金を管理するのか、契約を管理するのか、建物自体を管理するのか…。

そんな話をする際によく耳にするのが、今回のテーマであるPM、BM、AM、FMです。

https://ielove-cloud.jp/blog/entry-04189/

PMとはプロパティマネジメント(Property Management)、”不動産経営”の管理業務

まずは、PMから見ていきましょう。

PMとはプロパティマネジメント(Property Management)のことであり、不動産経営のさまざまな業務を、オーナーに代わっておこなう管理業務です。

後述するビルマネジメント(BM)との違いは、経営に関する業務を代行するという点。

たとえば、PMでは、空室募集(リーシング)業務や契約締結業務、入居中の方に対する業務としてクレーム応対、賃料回収、滞納者・未納者への督促をおこないます。

さらに、修繕・工事・リフォームのコスト管理、退去者への解約業務、そしてオーナーに対して業務報告や収支報告も、PM型の管理会社の業務です。

また、物件建物の修繕指示や修繕計画の作成もおこないます。

PMは、不動産経営の収益を最大化することが目的なので、その不動産に合わせた運営戦略を提供します。

BMはビルマネジメント(Building Management)、“物件自体”の管理業務

PMと混同されやすい管理方法としてBMがありますが、これら2つは異なる管理業務です。

BMとはビルマネジメント(Building Management)のことで、建物の清掃や景観管理、設備の点検などをおこないます。

また、安全面を考慮した警備や防災、巡回などもBMの業務です。

ビルメンテナンスとも呼ばれることがあり、建物を適切に管理し、資産価値を維持することが目的です。

そのため、PMよりもシンプルに感じられますが、管理する戸数が多数の際や、大規模な建物を管理する際には、手間と費用がかさむ業務でもあります。

PMとBMでは収益に対するモチベーションが変わる

PMとBMの業務内容以外での違いとしては報酬形態が挙げられ、それぞれで管理する建物が生み出す収益に対する意識が違うことが多いです。

PMは一般的に物件の生む利益分だけその報酬も増えるという形となっているので、建物が生み出す利益を最大にしようというインセンティブが働くものになっています。

一方でBMはあらかじめ管理委託契約を結ぶ際に定型的な業務を固定費で請け負うという形をとっていることが多く、管理している建築物の収益は受け取る報酬とは関係しません。


AMは投資、FMは経営の観点で捉える

ここまでで、基本的な不動産管理業務を区別する方法としてPMとBMが使われていることがわかりました。

この他にも関連して使われる言葉として、AM、FMがあります。

少し発展的な内容となりますが、せっかくの機会ですから簡単に触れておきましょう。

AM(アセットマネジメント)は資産管理をする業務

さて、AMとは投資の世界で使われる言葉で、日本語では資産管理と訳せます。

つまり、自分の持っているお金や資産をどのように活用すれば最も増やせるかを考えることで、収益を管理していくことですね。

不動産においては、家主に代わって不動産のPM業務を選定し適切に管理するほか、収益が最大になると判断した場合に売買の意思決定をおこなうことも求められます。

これまで見てきた不動産業務とは毛色が違い、AMは投資家としての深い知識が必要となりますね。

物件を活用して利益を狙うFM(ファシリティマネジメント)

FMは、これまで見てきたPM、BM、AMを踏まえた応用版のようなものです。

AMでは家主から委託された建物をそのまま利用して、適切に運用して収益を上げることや、売買することで利益を最大化することが求められました。

一方でFMは、物件に対して戦略的な企画を練り、長期的な視野と綿密な計画性でもって管理、活用することです。

少しわかりづらいですね。

FMを知るうえでの良い具体例として、空き家を民泊として活用することなどが挙げられます。

今ある建築物が最も効果を上げられるようにマネジメントすることが求められるFMは、戦略を練り長期的な利益を上げる、経営者目線での知識や考え方が必要となります。


まとめ

不動産管理業について語るとき、時折出てくるPMやBM、そして応用としてAMやFMについて触れました。

PMは経営に関する管理業務、BMは建物自体に関する管理業務であると述べましたが、この点からよくPMはソフト面、BMはハード面の管理業務だと言われたりします。

また、ただ管理業務をするだけでなく、家主の収益に焦点をあてたものがAMやFMでした。

こちらは比較的新しい考え方であり、実際におこなうとすると難しいことも多いかもしれません。

しかし、不動産業界の流れを知るためにも重要な単語ですので、今回でしっかりと覚えておきましょう。


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この記事を書いた人らくちん編集部

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