これですっきり!PM、BM、AM、FMとは?

まずは基本のPM、BMを知りましょう

管理会社といえば「不動産を“管理”するエキスパート」ですよね。

しかし複雑な不動産管理業務、一口に“管理”と言っても、管理しなければならないものは実にさまざまです。

入居者を管理するのか、お金を管理するのか、契約を管理するのか、建物自体を管理するのか…。

そんな話をする際によく耳にするのが,今回のテーマであるPM、BM、AM、FMです。

PMとはプロパティマネジメント、”人”関連を管理する

まずは、PMから見ていきましょう。

PMとはプロパティマネジメント(Property Management)のことであり、物件に関わる“人”に関連する管理業務のことだと考えるとわかりやすいです。

入居前の人に対しては空室募集(リーシング)業務や契約締結業務、入居中の人に対する業務としてクレーム応対、賃料回収、滞納者・未納者への督促を行ないます。

また入居者のための業務である修繕・工事・リフォームの発注と管理、退去者への解約業務、そして家主に対して行なう業務報告や収支報告もPMに含まれます。

不動産に関わる“人”回りの業務を指すのがPMです。

BMはビルマネジメント(Building Management)、“物件自体”の管理業務

物件を管理する業務に対してよく使われるのがBMです。

建物の清掃や景観管理、設備の点検にとどまらず、安全面を考慮した警備や防災、巡回なども行ないます。

“建物”回りの業務はBMと覚えておきましょう。

不動産自体の品質を管理する業務であり、PMよりも行なう業務はシンプルに感じられます。

しかし、管理する戸数が多数の際や、大規模な建物を管理する際には、手間と費用がかさむ業務でもあります。

PMとBMでは収益に対するモチベーションが変わる

PMとBMの業務内容以外での違いとしては報酬形態が挙げられます。

そのためそれぞれで、管理する建物が生み出す収益に対する意識が違うことが多いです。

PMは一般的に物件の生む利益分だけその報酬も増えるという形となっており、そのため建物が生み出す利益を最大にしようというインセンティブが働くものになっています。

一方でBMはあらかじめ管理委託契約を結ぶ際に定型的な業務を固定費で請け負うという形をとっていることが多く、管理している建築物の収益は受け取る報酬とは関係しません。

AMは投資、FMは経営の観点で捉える

ここまでで、基本的な不動産管理業務を区別する方法としてPMとBMが使われていることがわかりました。

この他にも関連して使われる言葉として、AM、FMがあります。

少し発展的な内容となりますが、せっかくの機会ですから簡単に触れておきましょう。

AM(アセットマネジメント)は資産管理をする業務

さて、AMとは投資の世界で使われる言葉で、日本語では資産管理と訳せます。

つまり、自分の持っているお金や資産をどのように活用すれば最も増やせるかを考えることで、収益を管理していくことですね。

不動産においては、家主に代わって不動産のPM業務を選定し適切に管理するほか、収益が最大になると判断した場合に売買の意思決定を行なうことも求められます。

これまで見てきた不動産業務とは毛色が違い、AMは投資家としての深い知識が必要となりますね。

物件を活用して利益を狙うFM(ファシリティマネジメント)

FMは、これまで見てきたPM、BM、AMを踏まえた応用版のようなものです。

AMでは家主から委託された建物をそのまま利用して、適切に運用して収益を上げることや、売買することで利益を最大化することが求められました。

一方でFMは、物件に対して戦略的な企画を練り、長期的な視野と綿密な計画性でもって管理、活用することです。

少しわかりづらいですね。

FMを知る上での良い具体例として、空き家を民泊として活用することなどが挙げられます。

今ある建築物が最も効果を上げられるようにマネジメントすることが求められるFMは、戦略を練り長期的な利益を上げる、経営者目線での知識や考え方が必要となります。

まとめ

不動産管理業について語るとき、時折出てくるPMやBM、そして応用としてAMやFMについて触れました。

PMは“人”回りの業務、BMは“建物”回りの業務であると述べましたが、この点からよくPMはソフト面、BMはハード面の管理業務だと言われたりします。

また、ただ管理業務をするだけでなく、家主の収益に焦点をあてたものがAMやFMでした。

こちらは比較的新しい考え方であり、実際に行なおうとすると難しいことも多いかもしれません。

しかし、不動産業界の流れを知るためにも重要な単語ですので、今回でしっかりと覚えておきましょう。

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