開業2023.05.17

小さな不動産屋を開業するには？始め方やメリット・デメリットを解説

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▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説！
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不動産屋で働く人の中には、独立して開業したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

不動産屋は、開業しやすい業種の一つと言われています。しかし、いくら簡単に開業できると言っても、事業が継続できず失敗してしまっては意味がありません。

本記事では、不動産開業を成功させるために知っておきたい開業の手順や、便利な不動産業務支援システムについて解説します。不動産屋の開業を考えている方はぜひ参考にしてください。

小さな不動産屋の始め方

ここでは、不動産屋を開業するまでの手順を解説します。手順を把握してスムーズに開業を進めましょう。

①経営形態を決める

不動産屋を開業するにあたって、個人経営か法人経営かを検討する必要があります。

経営形態によって、開業にかかる時間や資金や支払う税金などが異なります。事業計画を策定し、長期計画を見据えた上でどちらの形態にするか検討するとよいでしょう。

個人経営は、開業の経費を抑えながら、最小限の手続きで開業できるメリットがあります。一方、税金の優遇措置がないため、事業が大きくなると納税額が増えます。

法人経営は、税率が低いことや融資を受けやすいことがメリットです。一方、個人経営よりも開業までに時間と費用を費やすというデメリットがあります。

不動産開業時の経営形態について、さらに詳しい解説はこちらをご覧ください。【経営形態】不動産開業するなら個人事業主と法人、どっちが良いのか？

②業種形態を決める

経営形態と併せて『売買仲介業』『買取業』『賃貸仲介業』『賃貸管理業』『不動産開発(デベロッパー)』などの業種形態を決めます。

不動産業の業種形態ごとに必要な知識が異なるため、早いタイミングでどの業種形態で開業するのかを決めておくことをお勧めします。

業種形態についてお悩みの方は、こちらもご覧ください。不動産仲介業で独立開業！賃貸・売買はどちらを選ぶ？

③開業資金を見積もり、準備する

開業するにあたって、どのくらいの費用が必要なのかを見積もります。併せて、単月黒字を達成するまでの運転資金の確保の準備をします。

自己調達が困難な場合は、融資や補助金の活用も検討しましょう。

④事務所を確保する

不動産業を始めるためには事務所もしくは店舗が必要です。

小さな不動産屋から始めるなら、自宅を事務所として使用する方法もあります。その場合、宅地建物取引業免許の取得要件を満たすために自宅と事務所の出入口を兼ねることはできません。よって、事務所専用の出入口の設置が必須です。

また、部屋の一部を事務所にすることはできず、完全に壁で間仕切られた独立スペースを、事務所だけに使用しなくてはなりません。規模が大きくなってから事務所を借りるという方法もありますが、開業時から事務所を設置した方が社会的信用度は高いでしょう。

しかし不動産屋を始めて軌道に乗るまでに時間がかかることもあるので、借りる場合は事務所の維持費として資金を多めに確保しておいたほうが安心です。

昨今は、不動産業界もオンライン対応が主流となってきています。手がける業種形態に合わせて、事務所や店舗を検討しましょう。

その他開業時の事務所についてはこちらに詳しくまとめてあります。ぜひ参考にしてください。宅建業(不動産業)事務所の要件とは？開業時審査のチェックポイントを紹介！

⑤会社を設立する

不動産業は、法人格のある会社ではなく、個人事業主として開業することも可能です。会社の設立には手間と費用がかかりますが、個人事業主としての開業なら税務署に開業届を出すだけで済みます。

しかし、社会的な信用や税制面での優遇を考慮すると、法人の方が有利といえます。法人の設立は手続きが煩雑で、時間を要するため、設立の手続きは早めに進めたほうが良いでしょう。

仕事を続けながら開業を考えている方は、退職前から少しずつ準備を始めておくことをおすすめします。

会社設立の具体的な手順については以下記事にまとめてありますのでぜひ参考にしてください。【不動産開業】資金調達から必要な手続き、開業までの流れを解説

⑥宅地建物取引士の資格を取得する

不動産を開業するにあたっては、「宅地建物取引士」の設置が義務付けられています。

参照：宅地建物業法　第三章第十五条

不動産屋を営む際は、一つの事務所につき業務に従事する人の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

宅地建物取引士の設置がクリアできたら、事務所の所在地がある都道府県の宅地建物取引業担当課に宅地建物取引業免許申請をおこないましょう。【不動産仲介業】開業に宅地建物取引士の資格が必須とされる理由とは

⑦保証協会に加入する

高額な商品を扱う不動産ではトラブルが発生した際に取引相手にも大きな損害を与えてしまうこともあります。

このような損害について取引の当事者に賠償するために、営業保証金として1,000万円を事前に法務局へ委託することが義務付けられています。

しかし、開業時に1,000万円の資金を用意するのはとても困難です。そこで不動産業界への新規参入の壁を下げるために、不動産保証協会に加入し60万円の供託金で済む制度があります。

保証協会には、全国宅地建物取引業保証協会と全日本不動産協会の二つがありますが、どちらも内容に大きな変わりはなく、どちらに加入しても不動産屋を経営するのに重要なレインズ（不動産流通標準情報システム）を使用することができます。

供託金の手続き方法については以下の記事を参考にしてください。不動産の開業に必要な供託金とは？具体的な金額や手続き方法を紹介

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⑧不動産管理システムを導入する

不動産業務は管理する土地や物件、個人情報、契約書など多くの情報を取り扱います。少人数もしくはひとりで不動産開業するなら、情報管理や業務効率化のために、不動産管理システムの導入を検討することをお勧めします。

不動産管理システムを導入すると、次のようなメリットがあります。

生産性の向上

業務プロセスを自動化し、作業の手間や時間を削減することができます。そのため、作業効率と生産性が向上します。スタッフの空いた時間を本来注力すべき業務に充てることができます。その結果、職場環境が向上し、離職率の抑制にも繋がるでしょう。

また、顧客が求める情報をすばやく提供し、顧客ニーズの変化に丁寧に対応することで顧客満足度が上がり、収益アップに繋げることも期待できます。

業務の標準化

エクセルを使用した物件管理は、スタッフのスキルによって業務量に偏りがでる作業です。また、家賃の入金確認などは慣れが必要なこともあり、属人化しやすく、不慣れなスタッフが行うと作業完了までに多くの時間がかかることがあります。

不動産業務システムは、スキルに関係なく誰でも使えます。また、システムを導入し、業務の属人化を防ぎ、業務を標準化・効率化することで、人材育成のコストを削減できるでしょう。

コストの削減

人的ミスが多い手動での入力作業や、クレーム対応、家賃の催促などの顧客対応も業務システムの導入により、コストが削減できると言えます。

昨今はオンライン化が進み、顧客は対面よりオンライン上でのやり取りを好む傾向があります。オンライン上で対応することで、人件費や印紙代、郵送にかかる時間などのコスト削減だけでなく、クレーム対応など精神的負担の軽減にも繋がり、従業員満足度が向上することも期待できます。

データの一元管理

業務システムを導入することで、顧客や物件、お金などのあらゆるデータの一元管理が可能になります。これにより、データの重複や矛盾を防ぎ、円滑な業務進行が可能になります。また、データを一元管理することで、書類の紛失といった人的ミスを防ぐこともできます。

セキュリティ面の向上

不動産業では物件という高額な商品を取引するため、機密性の高い個人情報を取り扱います。したがって、必然的にセキュリティ面での対策が求められます。

不動産業務システムは高度なセキュリティ機能が備わっており、情報をデータとして管理できるので持ち出しや情報漏えいが起こるのを防ぐことができます。

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小さな不動産屋を開業するメリットとデメリット

小さな不動産屋を開業する前に、メリットとデメリットもしっかり把握しておきましょう。メリットとデメリットを理解し、事業計画に反映させることは、早期に事業を軌道に乗せるために重要です。

メリット

小さな不動産屋を営むメリットは次のことが挙げられます。

・独立しやすい
・開業資金があまりかからない
・在庫のリスクが少ない
・人件費がかからない

独立しやすい

不動産業は宅建士を設置し、事務所を用意し、宅建免許を申請・取得すれば事業を開始できます。独立の際、自身が宅建士免許を所持していれば、一人でも事業を開始できるため、他の業種と比べると独立開業しやすいと言えるでしょう。

開業資金があまりかからない

不動産業は他のビジネスと比べて開業資金がかからないので、新規参入しやすい傾向にあります。業種形態によって異なりますが、およそ400～500万円ほどの開業資金が用意できれば十分に独立可能と言われています。

以下は仲介業の場合ですが、資金の内訳を把握するために参考にしていただければと思います。不動産仲介業の独立開業に必要な資金はいくら？開業の手順も解説

在庫のリスクが少ない

不動産業は、商品を大量に発注して販売するビジネスモデルではないため、在庫管理の必要がありません。よって、在庫を抱える心配がなく、損失のリスクが低く、安定した経営が見込めます。

人件費がかからない

少人数もしくは一人で始めるなら人件費もかかりません。仮に従業員を雇う場合でも、不動産業は歩合制が一般的であり、売り上げが良かった分だけ人件費を支払えばいいので、その点も独立しやすいポイントと言えるでしょう。

デメリット

資金繰りが難しい

新規参入しやすく安定した経営ができるメリットとは反対に、不動産業は取り扱う金額が大きいため、黒字でも資金繰りに失敗すると倒産しやすくなるというデメリットがあります。

黒字であっても油断せず、常にしっかりと倒産のリスク対策をしないと、事業を維持できず、失敗してしまう可能性があります。開業前に入念に資金繰りの計画を立てておくことも重要です。

競争が激化する可能性がある

日本の人口は減少し続けており、少子化が深刻です。さらに超高齢化社会においては不動産屋を利用する人が減少する可能性も否めません。

また、最近はリモートワークの普及により都心までのアクセスが良好で、かつ郊外の自然豊かで海沿いの場所の人気が高くなっています。その結果、首都圏でも『街間格差』が出始めています。

競争が激化する可能性がある不動産業界の動向をしっかり見極めながら、小さな不動産屋だからこそできる差別化を図り、フレキシブルに経営をすることが重要です。

この他、小さな不動産屋の経営戦略について知りたい方は以下記事をご参考ください。不動産開業の準備を徹底解説！開業後の経営戦略もあわせて紹介

まとめ

不動産屋の経営には資格や免許だけでなく、幅広い専門知識も必要です。不動産開業を考えている方は計画的に準備を進めましょう。

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