不動産屋の始め方～準備から会社設立や開業まで～
目次
不動産屋を始めようと志した方は、「こんなお店にしたい」「こんなサービスをしたい」「このくらい稼ぎたい」など、夢がふくらみますね。
ただ、実際に不動産屋を始めるにあたっては、細かい手続きや、満たさなければならない基準をクリアしていく必要があります。
今回は、不動産屋を始めるにあたっての準備から会社設立、免許取得、開業まで、始め方の流れをご案内します。
不動産屋の始め方の大きな流れは、以下の順番で進めていきます。
1.開設準備と資金計画
2.資格保有者の設置と法人設立
3.宅地建物取引業免許の申請・保証協会への加入
不動産屋を始めるための準備と資金計画
まず設立準備と資金確保では不動産屋を始めるにあたって、「どのような事業をおこなうのか」といった、事業企画をおこないます。
＜経営形態と業態の検討＞
経営形態は法人か個人事業の、どちらで事業を開始するかです。
法人設立のメリットは、金額の大きい取引をおこなう際の信用度の向上、節税などがあり、不動産業の場合、設立当初から法人にした方がメリットが大きいと言われています。
不動産屋の業態は、開業時では主に不動産仲介を含む宅地建物取引業か、物件オーナーとして賃料収入を得る不動産賃貸業などが挙げられます。
このほか賃貸物件の管理をおこなう賃貸管理業、街の開発にも関与するディベロッパー、不動産賃貸業の内容を拡大した不動産投資などがあります。
今回は不動産仲介を含む宅地建物取引業の始め方についてご案内をします。
＜自社の強みや路線の企画、取り扱い物件＞
次に、注力するエリアや自社の強み、事業路線、取り扱う物件の種別な会社の独自性について検討をします。
当然のことですが、開業時には会社の名前も、その事業の特徴も、何も知られていない状況からのスタートとなります。
決定したエリア内で、他社との差別化をはかるべく「売却、住み替え専業」「単身者向けの賃貸中心」などの事業路線、「サラリーマン大家さんのサポート」などの強みを決めます。
次に、注力する物件の仕入れルートや人脈を形成していくことになります。
不動産屋の特性として、同業の会社が協力しながら仕事をすることが多いため、新規の参入障壁が低めなかわりに、人脈がなければ、経営を安定させることが難しい側面があります。
人脈を築くことのメリットは、お客さまや物件の融通以外にも、業界、行政そのほか人に関する情報交換と広範囲ですので、開業当初は人脈開拓も大いに意識しましょう。
＜開業に必要な資金と融資＞
開業に要する資金は一平均的に以下だと言われています。
●法人設立費用 約24万円
●不動産協会加盟の入会金 130万円～180万円
●宅建業者免許申請料 33,000円
●事務所設置の初期費用 0円～20万円
●車両などその他諸経費 0円～200万円
およそ400万円ほどが開業にかかる初期費用になります。
車両や事務所にできる物件をもともと所有している場合は、初期費用を抑えることが可能です。
各項目を細かく詰めて、何度かシミュレーションをおこない、具体的な必要額を算出していきましょう。
不動産屋を始めるための事業資金融資額は銀行では担保か、業績によって判断されるため、そのどちらもない場合、国民政策金融公庫に相談をする例が多いです。
希望の満額が融資になるとは限りませんが、申請に何が必要かは丁寧に教えてもらえますので、それに沿ってなるべく緻密な事業計画を作成の上、融資を申請しましょう。
不動産屋を始める際に重要な宅建士の設置と法人設立
つづいて、宅地建物取引業法で決められた業者免許のための宅建士、事務所の準備や法人設立をおこないます。
＜宅地建物取引士の設置は必須＞
前述のように宅地建物取引業の開業をする場合は、事務所の人員5名につき宅地建物取引士(宅建士)1名の設置が必要となります。
宅建士の必置義務のほかに、宅建士しかおこなってはならない、以下の独占業務があります。
重要事項の説明
重要事項説明書への記名・押印
契約書（37条書面）への記名・押印
したがって、たとえばお1人のみで開業する場合、経営者ご本人が宅建士の試験に合格し、資格を登録する必要があります。
＜事務所設置の要件＞
宅地建物取引の業務をおこなう事務所は、以下の要件を満たす必要があります。
●専用の出入口の設置（自宅などと共有不可）
●居住空間、他法人との空間分離
●宅地建物取引業者標識の掲示(免許受領後)
●受領してもよい報酬額の掲示
●取引に関する帳簿の備付け
●従業者名簿の備付け
これらの決まりは、取り引きの場所の状況を整えて、消費者保護をおこなうためのものです。
なるべく経費を浮かせ、職住接近で仕事に専念できるように、開業の際に自宅を事務所にすることも可能になっています。
しかし、自宅に事務所を併設する場合などは、その構造について事前に相談のうえ、構造的に問題のないように準備をしましょう。
＜法人の設立＞
法人形態の経営をおこなう場合、法人設立の手続きをおこないます。
法人設立には3週間前後の期間と、約20万円の費用が掛かります。
法務局への登記が完了したら、代表者印や銀行印などの印鑑の作成、法人名義の銀行口座の開設、税務署や労働基準監督署、年金事務所などへの届け出をおこないます。
不動産業を始める際の審査や保証協会への加入
最後に宅地建物取引業免許の申請、保証協会への加入を経て、手続きは完了となります。
＜宅地建物取引業免許の申請＞
免許取得のための申請の流れは、下記のようになります。
1.申請書類の作成
2.各都道府県知事・国土交通大臣へ申請
3.審査（欠格事由・事務所要件など）
4.免許の通知
前述の宅建士の設置、事務所の準備に加え、役員や支店長などが欠格事由に該当しないかを確認されます。
審査が完了し、問題がなければ免許通知を受け取ることができます。
＜保証協会への加入＞
営業保証金の供託、もしくは保証協会加入による弁済業務保証金の供託をおこなうのですが、法務局に供託する営業保証金は1,000万円と高額です。
そこで、保証協会へ加入し、「弁済業務分担金」の供託をすれば、60万円で済むため、ほとんどの業者が、開業時は保証協会へ加入する流れとなります。
保証協会は不動産協会も兼ねており、「全日本不動産保証協会」「全国宅地建物取引業保証協会」のどちらかに加入します。
＜基幹システムの決定と導入＞
近年不動産テックの導入が進み、集客などの業務支援と、社内業務の効率化、お客さまへのサービスのレベルアップをはかるための必需品となってきました。
経営者として「最初にひととおりの業務を経験しておきたい」という方も多いですが、開業前後の細かい業務の多さは相当なレベルです。
開業当初から業務の効率化をはかり、集客にも注力して、いちはやく経営を軌道に乗せるために、会社の業務全体を担う基幹システムは不可欠なのです。
これから不動産屋を始められる方の選ぶ基幹システムとして、集客と業務の効率化を軸にして不動産の全業務をカバーするいえらぶCLOUDをおすすめします。
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導入予算をさらに軽減するIT補助金申請のサポートもおこなっています。
まとめ
不動産屋の始め方について準備から会社設立、免許取得、開業までの流れをご案内しました。
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