不動産仲介業で独立開業！賃貸・売買はどちらを選ぶ？
目次
▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説！
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弊社では不動産開業者への支援を行なっているため、毎月数多くの開業予定者とお話させていただいています。
そのなかで不動産会社で働いたことのない方や、過去に一度勤めたことはあるけれど実際に自分で経営するとなったらどのような業態を選べば良いんだろう？というご相談をよくいただきます。
そのような悩みをお持ちの方へ向けて、今回は賃貸仲介、売買仲介のどちらの業態が開業におすすめなのか要点をまとめてご紹介していきたいと思います。
以下の記事では、不動産業での独立にあたって押さえておきたい4つのポイントを紹介しています。ぜひこちらも併せてご参考ください。不動産業で独立開業は難しい？失敗を防ぐ4つのポイントを紹介
まずは不動産業の業務内容について知っておこう
不動産業の業務内容を賃貸仲介で独立開業した場合と、売買仲介で独立開業した場合にわけて解説します。
賃貸仲介での独立開業の場合
まずは賃貸仲介の業務について紹介します。
①物件の仕入れから登録
レインズなどの業者間サイトから物件の情報を登録して、自社ホームページやSUUMOやホームズなどポータルサイトに物件掲載します。
②集客〜来店まで
ホームページやポータルサイトから来たお問い合わせに対応していきます。
自社ホームページの場合は、反響が自社のみに来る形になりますが、ポータルサイトの場合は複数社に対してお問い合わせが行く場合が多いため、追客メールやLINEでお客様にいち早く接触することが重要になります。
③案内業務
追客をして実際に来店してお部屋探しをする事が決まったお客様に対して、希望条件に合った物件を紹介する物出し作業を行います。
また物件の情報が間違っていないか、現在も客付け可能かどうか物件確認の作業もセットで必要です。
お客様が「このお部屋、気になります！」と回答した場合は内見やVRでのお部屋紹介を行います。
④契約業務
内見をしてみて、お客様がお部屋を決めた際にはまず申し込み書の対応を行います。入居申し込み書や免許証等のお客様情報を元付会社へ報告します。
その後、審査が通り次第、専任の宅建士が重要事項説明を行うことで賃貸借契約が締結されます。
売買仲介での独立開業の場合
続いては売買仲介です。
売買仲介の場合も賃貸と同様に①から③の流れでお客様を案内していきます。
しかしお客様を案内した後、すぐ④の契約を行わず、まずはお客様と資金計画を立てていきます。
自己資金はどのくらいか、ローンは何年で組むかなどお客様と検討した後に買付申込書にサインをしていただいてから、重要事項説明を行い売買契約を締結する流れになります。
不動産開業までの流れは以下のページで詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。不動産開業までの流れ(フロー)を解説！法人設立や免許申請はどうする？
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不動産仲介業で独立開業するメリット
不動産仲介業で独立開業することには次の3つのメリットがあります。
一度の取引におけるリターンが大きい
不動産仲介業を独立開業する場合の大きなメリットは、一度の取引で大きなリターンを得られる可能性があることです。
例えば、売買仲介の場合、3,000万円の物件1件の成約につき96万円、売主と買主の双方から手数料を受け取るケースでは、最大192万円を仲介手数料として受け取れます。取引額が大きいほど得られるリターンも大きいです。
賃貸仲介の場合は、1件につき賃料1か月分がリターンとして得られます。1件あたりのリターンは売買仲介ほど大きくないものの、件数をこなせばその額も大きくなるでしょう。
これまでに培った人脈を活用できる
不動産仲介業は、関連業者や金融機関、さらには同業他社との信頼関係の上に成り立ちます。そのため、これまで培ってきた人脈が多いほど開業時に有利に働くでしょう。
人脈を駆使して市場の動向を探りやすくなるほか、物件に関する最新情報を得やすくなります。
在庫を抱えるリスクがない
不動産の売買仲介や賃貸仲介では、在庫を抱える必要がありません。そのため、不動産を買い取って再販する買取業と比較するとリスクを抑えられます。賃貸管理業と比べても大きなメリットといえます。賃貸管理業においては、自社管理物件の空室が埋まらない場合のダメージが大きくなるためです。
そのほか、仲介業では不動産の取得に対する仕入原価が発生しないため、高い利益率を見込めるのも魅力です。
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不動産仲介業で独立開業して失敗するケース
ここまで不動産仲介業で独立開業する場合のメリットを紹介しましたが、一方で失敗するケースもあります。よくある3つの失敗例を見ていきましょう。
売上が不安定で業績が上がらない
不動産仲介業は売上が不安定になりやすいリスクがあります。仲介事業における収益が仲介手数料だからです。成功報酬として収益を得るため、相談を受けたものの契約にまで至らなかったり、契約までに時間がかかったりと、契約状況が月々の売上に大きく影響します。
売上見込みが契約状況次第となるため、収益計画も立てにくいといった問題もあります。客単価は高額ですが、売上が思うように立たないと業績も上がりにくいです。
集客がうまくいかない
不動産会社に勤めていたときは、会社の知名度による集客が可能でした。しかし、独立開業すると知名度や信頼性が低い状態からスタートとなります。
不動産業全体として、知名度の高い会社が選ばれやすい傾向にあります。そのため独立開業をしたら、まずは会社を知ってもらい知名度を高めていくための作業が欠かせません。
古参の同業他社がエリア内にある中で知名度を上げていくには、独自の魅力をうまくアピールしていく必要があります。
業務量が多く重要な業務まで手が回らない
会社員は、会社の部署ごとに役割があるため、業務の範囲が決められています。独立開業すると、業務の範囲は定められておらず、幅広い業務を遂行しなければなりません。特に開業当初はやらなければならない雑務が多いため、重要な集客業務に注力できないケースもよく見られます。開業前後の業務負担をイメージできていないと失敗しやすいです。
不動産業で手間のかかる業務のひとつに物件情報の入力があります。物件情報の入力は成約率を上げるためにも頻繁に行うべき業務です。入力に時間がかかり、ほかの業務とのバランスが悪くなると本来注力すべき業務に支障をきたす場合があります。
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不動産仲介業で独立開業して成功するためのポイント
不動産仲介業の開業を成功に導くためのポイントを3つ取り上げます。
経営戦略・方針に合った業態を選ぶ
賃貸仲介業と売買仲介業では業態に大きな差があります。
賃貸仲介業は、需要があり集客しやすいとされているものの、仲介手数料の上限が原則家賃1か月分と定められており、成約数が売上に大きく影響する業態です。
一方、売買仲介業は一度の取引による売上が大きな業態になるため、年間の取引件数が少なくても売上を確保できる可能性があります。
賃貸仲介と売買仲介を同時に始めることもできますが、まずは売買仲介で開業して、軌道に乗ってから賃貸仲介を始めるといったケースが多いです。上述のとおり、少ない成約数で売上を伸ばせるため、賃貸仲介よりも業務に余裕があるためです。
他社との差別化ポイントを明確にする
知名度の高い同業他社と共存していくには、エリアやターゲット、物件を絞り込んで差別化を図っていくことが重要です。例えば、女性向けにセキュリティを強化した物件のように具体的なセールスポイントを構築します。
他社との差別化を認知してもらうためには、コンテンツマーケティングに力を入れるのも方法のひとつです。ユーザーにとって有益な情報を発信して集客につなげる方法で、SNSでの拡散による自社の知名度向上も期待できます。
そのほか、不動産とコンテンツマーケティングの相性が良い理由や、不動産会社がコンテンツを発信するのに適したテーマなどは、以下の記事で詳しく紹介しています。参考にしてみてください。不動産会社がコンテンツマーケティングと相性が良い理由！成功のポイントは？
開業当初から業務効率化を図る
不動産情報の入力をはじめ、不動産仲介業は手間がかかる業務が多くあります。開業当初からコアな業務にかける時間を確保するには、細かな業務を効率化していくことが大切です。
不動産テックの活用が成功のポイントのひとつになるでしょう。「いえらぶCLOUD」なら、自社ホームページ制作からポータルサイト連動まで不動産関連の業務を一括で行えます。不動産仲介業の業務効率化を図るためにも導入をご検討ください。
まとめ
今回は「不動産業界で開業したいけれど、どのような業態を選べば良いかわからない」という方へ向けて、賃貸仲介と売買仲介の仕組みについてそれぞれ説明をしてきました。
弊社では、開業されはじめた方が最初に直面する「集客課題」に対して手厚いサービスをご提供させていただいております。
不動産開業を手厚くサポートさせていただきますので、「年内開業を目指して、そろそろ本格的に動き出そう」と思っている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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