不動産業の開業資金はいくら必要か？会社設立から開業までの費用を解説
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不動産業は、独立開業しやすく、新規参入の多い業界といわれています。不動産業の中でも、設備投資がほとんど発生しない不動産仲介業で開業を考えている方は多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産仲介業の開業にはいくら必要なのか、内訳や資金の調達方法まで詳しく紹介します。
不動産仲介業を開業する手順
不動産会社を設立して開業するまでの流れを紹介します。開業する際は、宅地建物取引業法に定められたルールに従って手続きをする必要があります。
1．開業準備（資金の準備や経営形態を決めるなど）
2．事務所設置（物件の契約や物品の購入など）
3．会社設立の手続き（各種の手続きと設立費用の支払いなど）
4．宅建取引士の設置および宅地建物取引業免許の申請
5．不動産業界団体・保証協会などへの入会。
6．開業
不動産開業の流れについては以下記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。不動産開業までの流れ(フロー)を解説！法人設立や免許申請はどうする？
不動産仲介業の開業にかかる費用
不動産仲介業を開業する場合、開業するエリアや開業方法に多少の差はあるものの、法人設立費用を含めると、400万円程度の資金が必要です。
まずは、不動産開業にかかる費用の詳しい内訳を知って、開業準備を円滑に進められるように準備しましょう。
法人設立費用
不動産仲介をする会社を設立するにあたり、法人設立費用がかかります。法人には、株式会社や合同会社など種類がありますが、一般的な株式会社の設立には、合計24万2千円程度の費用が必要です。
法人設立費用の内訳は以下のとおりです。
| 設立にかかる登録免許税 | 150,000円 |
|---|---|
| 定款の認証手数料 | 50,000円 |
| 定款に貼る収入印紙代 | 40,000円 |
| 定款の謄本手数料 | 2,000円 |
定款の認証手数料については、これまで一律5万円と決められていましたが、令和4年1月1日から、資本金の額に応じて3万～5万円に変動するようになりました。
たとえば、資本金を100万円未満で設立した場合は、3万円が定款の認証手数料になります。また、電子定款の場合だと、定款に貼る収入印紙代は0円、定款の謄本手数料は300円です。
法人設立は、ある程度の知識をつければ自身でも可能ですが、手間と時間がかかるため、行政書士などに代行を依頼する場合もあります。依頼する際は、別途10万円程度の費用がかかります。
24万2千円を基本的な法人設立費用としてとらえ、状況によって多少変動があることも覚えておきましょう。
宅建業者免許申請料
宅地建物の取引を行うには、宅建取引業免許の申請、取得が必要です。
この免許は「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」に区分されており、それぞれ条件や申請料が異なります。
ひとつの都道府県に事務所を設置する場合
| 都道府県知事免許 | 3万3千円 |
|---|
ふたつ以上の都道府県に事務所を設置する場合
| 国土交通大臣免許 | 9万円 |
|---|
県をまたいで事務所を設置する場合には、都道府県知事免許と比べ約6万円と申請料が高くなるので注意しましょう。
営業保証金
不動産仲介業を開業するにあたり、最寄りの供託所へ営業保証金を供託しなければなりません。これは、宅地建物取引業法で定められており、すべての不動産業を営む会社に義務付けられています。
営業保証金の金額は、本店と支店で異なり、店舗ごとに費用がかかります。
| 本店（主たる事務所） | 1,000万円 |
|---|---|
| 支店（その他の事務所） | 500万円 |
営業保証金は最大1,000万円と大きな費用が生じますが、トラブルが発生し宅建業者側が代金を払えない事態に陥ったとしても、供託しているお金を弁済金として支払えます。顧客との取引で生じた、債権の履行を担保する重要な役割を担っているのです。
保証協会の入会金
不動産仲介業を開業するにあたって、保証協会への入会は必須ではありません。ただ、入会することでさまざまなメリットがあるため、ほとんどの不動産会社が入会しています。
保証協会に入会する最大のメリットは、先述した営業保証金の費用を抑えられることです。
営業保証金は、本店の場合1,000万円が初期費用としてかかりますが、保証協会に加入して分担金として納付すれば、60万円の支払いで済むのです。
また、ふたつめのメリットとしては、不動産業界全体の不動産情報が集約されたシステム「レインズ」を無料で利用できることです。
保証協会には、大きく分けて、ハトマークの「全国宅地建物取引業協会（全宅）」とウサギマークの「全日本宅地建物取引業協会（全日）」のふたつが存在しています。
どちらに加入しても営業保証金の費用を抑えられることは変わりませんが、不動産会社の約8割が「全宅」に加入しており、全宅は大規模な組織となっています。
全国宅地建物取引業協会連合会
ハトマークの全宅に加入する場合、全宅保証と事務所を構える場所の都道府県宅建協会に同時加入する必要があります。
そのため、各都道府県によって費用が前後しますので、あらかじめ地域の料金を調べておきましょう。
▼例：大阪で全宅に加入する場合の費用
| 保証協会への入会金 | 200,000円 |
|---|---|
| 弁済業務保証金 | 600,000円 |
| 宅建協会への入会金 | 600,000円 |
| ↳合計 | 1,400,000円 |
（一社） 大阪府宅地建物取引業協会および （公社）全国宅地建物取引業保証協会の入会金額と会費一覧
例に挙げたように、大阪では140万円の費用が発生します。全国的には、130万～180万円程度が平均的な費用相場です。
全日本不動産協会
ウサギマークの全日に加入する場合も、地域別の協会へお金を払うことになるため、地域によって多少の差があります。
また、本店か支店かによっても費用が異なりますので、全日本不動産協会へ問い合わせるなどして、あらかじめ費用を確認しておくと安心です。
▼例：大阪で全日に加入する本店の費用
| 全日本不動産協会（近畿流通センター含む）の入会金 | 465,000円 |
|---|---|
| 不動産保証協会への入会金 | 80,000円 |
| 弁済業務分担金 | 600,000円 |
| 全国不動産協会への入力協力金 | 75,000円 |
| ↳合計 | 1,220,000円 |
全宅と費用を比較すると大きな差はないものの、全日のほうが少し安く加入できるといわれています。全国的には、120万～150万円程度が平均的な費用相場です。
事務所設置にかかる経費
不動産仲介業を開業するにあたり、事務所設置は必須事項ですが、もっとも個人差が生じる部分でもあります。0～200万円程度と考えておきましょう。
事務所設置には、次のような費用が必要になります。
敷金・初期賃料
事務所の契約をする際は、敷金・礼金、仲介手数料、各種保険などが必要です。その中でも「敷金」について詳しく解説します。
敷金は、保証金と呼ばれることもあります。賃貸住宅と同じく、退去時に返還されます。ただし、退去時の原状回復費や過失による修繕費にあてられることがほとんどのため、覚えておきましょう。
敷金の相場は賃料1ヶ月から12ヶ月分です。
内装工事費用
内装工事は、物件やこだわりによっても金額は大きく異なります。ほとんど費用がかからないこともあれば、1,000万円以上の大規模で行うケースもあります。
備品費用
不動産仲介業の開業にあたり、いくつかの備品を用意する必要があります。一般的には、次のようなものが必要です。
・デスク、チェアー、応接セット
・PC、プリンター
・電話、FAX
・書類棚
・印鑑、文具、事務用品など
備品費用については、賃貸物件に備え付けられているものもあるので、必要な費用は物件に応じて異なります。事前に何が必要かを確認し、資金の準備をしておくことも重要です。
不動産開業に適した事務所の特徴や設置要件については以下記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。不動産業事務所の設置要件とは？開業時審査のチェックポイントを紹介！
その他諸経費
上述した費用以外にも、次のような費用が必要です。
車両購入費用
不動産仲介業では、お客様を多くの物件に案内するためにも、車を用意する必要があります。すでに所有する車があり事業用に転用する場合は、購入費用はかかりません。
しかし、新たに車両を購入する場合は、購入する車種によって費用が異なります。事前にどの車を購入するのかを検討し、資金を準備しておきましょう。
委託費用
会社の設立や税務署への事務手続きを税理士や司法書士に委託した場合は、委託費用が必要です。特に法人の場合は今後の決算もあり、税理士に事務手続きを依頼することも多いです。
初期の委託費用は委託する税理士や司法書士によっても異なりますが、20万円から30万円程度になることが多いです。
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初期費用だけでなく「運営資金」の準備も入念に行う！
ここまでは、不動産仲介業の開業に伴う初期費用を紹介してきましたが、開業後の運営資金の準備も入念に行っておかなければなりません。
運営資金
運営資金とは、開業したあとに月々必ず固定でかかってくる費用のことです。主な運営資金には、次のものがあります。
・賃料
・光熱費
・通信費
・リース料
不動産仲介業を始めて軌道に乗るまでは、売上は少なく資金繰りが苦しくなります。そのため、おおむね3ヶ月程度の運営資金を事前に用意しておくことが必要です。
広告宣伝費
近年、お客様は物件を見て回ることはせずに、インターネットを通して自分に合った物件を探しています。従来のチラシや看板の広告手法では、他店舗と差をつけることは難しいでしょう。
まずは自社のホームページを制作したりSNSのアカウントを作ったりして、オンライン集客をする土台を整えることが必要です。そのあとにGoogle広告やSNS広告を活用しましょう。
初年度は広告効果が期待できる手法をいくつか試してみて、効果を見ながら厳選していくことをおすすめします。そのために必要な広告費は、50から100万円程度になります。
以下の記事では、アナログからデジタルな広告まで、さまざまな広告手法を紹介しています。ぜひ参考にしてください。不動産の集客方法14選集客に欠かせないポイントを紹介
人件費
従業員の人数は会社の規模にもよりますが、少なくとも営業担当者（最初は社長が兼ねることも多い）と事務員の2名は必要です。
人件費に関する費用は以下のとおりです。
| 給与 | 月20～60万円前後 |
|---|---|
| 資格手当 | 5000～3万円前後 |
| そのほか | 交通費や賞与、社会保険料など |
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開業資金が不足している場合は「融資」を検討しよう
不動産仲介業の開業には、運営資金も含めると多くの資金が必要です。実際に、開業資金すべてを自己資本で用意できるケースは少なく、多くの方が融資を受けて開業しています。
不動産仲介業が融資を受けるには、過去の実績や今後の取組などが示されている事業計画が必須です。事業計画をもとに、借りられる金額が大きく変わることもあるので、綿密な計画を立てましょう。
また、実績のない開業初期の場合、銀行から融資を受けるのが難しいため、国が出資元である日本政策金融公庫に融資を頼るのがおすすめです。
日本政策金融公庫は、無担保・無保証でも借りられ、申込みから実行までも早いため開業時の強い味方となってくれます。開業資金に不安がある場合は、ぜひ相談してみましょう。
不動産開業時の融資については以下記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。不動産開業で融資を受けられる機関は？条件や融資を受けるまでの流れを解説
まとめ
開業資金の準備が整ったら、いよいよ不動産仲介業のスタートです。競合他社に負けず、強い経営を続けていくためには、集客と業務の効率化が重要なポイントとなります。
いえらぶCLOUDは、物件管理や顧客管理、賃貸管理など、管理業務の一元管理や自動化ができ、集客と業務効率化を同時に叶えることが可能です。不動産開業前から検討しておきましょう。
勝負は、開業後にいかに迅速に「損益分岐点」を超えて、安定した収益を生み出すかにかかっています。そのためには、集客を最大化する「デジタル戦略」と、属人性を排除し組織力を高める「業務の標準化・効率化」への投資をためらってはなりません。
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