【2023年最新版】不動産電子契約に関する法律まとめ
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目次
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2022年5月18日に、不動産取引の電子契約が全面解禁されました。
今回は、不動産取引の電子化に関連する法律をまとめて解説します。さらに、全面解禁のタイミングで東京都と国土交通省から公開された「東京ルールの改正」と「国土交通省から発表されたマニュアル」についても解説します。
電子契約解禁までに改正された法律
デジタル改革関連法案（正式名称は「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案」）が、2021年5月12日に可決され、2021年5月19日に公布されました。
デジタル改革関連法案が可決されたことで、不動産業界に影響のある以下の2つの法律が改正されることが決まりました。
①宅建業法の改正
②借地借家法の改正
①宅建業法の改正
不動産取引の契約業務が完全にオンライン化できなかったのは、宅建業法によって一部の書類のやり取りが書面でしか行えない決まりになっていたためです。
具体的には、以下の3つの書類のオンライン化が宅建業法によって対応できていませんでした。
・売買の媒介契約の書面交付（34条）
・重要事項説明書の書面交付、宅建士の記名・押印（35条）
・賃貸借契約・売買契約の内容を記した書類の書面交付、宅建士の記名・押印（37条）
改正宅建業法が施行されると、これらの書類の「書面交付」と「宅建士の押印」が不要になり、オンラインで電子書面をやり取りして契約を締結できるようになります。
改正宅建業法の施行日は2022年5月18日です。つまり、不動産の賃貸取引は2022年5月18日から全面的に電子契約が可能となっています。
②借地借家法の改正
借地借家法では、「定期借地契約」と「定期借家契約」が電子化できないことが定められています。
こちらもデジタル改革関連法案の施行によって改正されることが決まっていて、施行されれば「定期借地契約」と「定期借家契約」についても電子契約が可能になります。
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電子契約解禁までに改正された東京都の条例
賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）の改正
東京都の物件の賃貸取引については、改正宅建業法と改正借地借家法の他に「賃貸住宅紛争防止条例」（通称：東京ルール）が完全オンライン化の懸念になっていました。
賃貸住宅紛争防止条例とは、退去時の原状回復の清算や入居中の修繕についてのトラブルを防止するために東京都が定めている条例です。この条例で、東京都の賃貸取引では「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」の書面交付が義務付けられていました。
しかし、2022年5月18日に東京都から発表があり、書面交付ではなく電子交付での対応ができる内容に改正されました。これにより、東京都の物件の賃貸取引でも全面的に電子化が可能になりました。
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実際に電子契約を実施する際に注意すべき法律
実際に不動産取引における電子契約をする際に注意すべき法律は、「電子署名法」と「電子帳簿保存法」です。
以下では、それぞれの法律の内容と注意点について解説します。
電子署名法
書面に押印と記名をして行っていた契約を電子化すると、契約を法的に証明できるのかという懸念があるかもしれません。
法的に有効な「電子署名」について定めている「電子署名法」という法律があります。
電子署名法では、第2条で「本人が行ったこと」と「改変されていないこと」が確認できるものを「電子署名」として定義しています。また、第3条では「本人しかできない電子署名がされている」ことを確認できれば、電子署名で締結した契約が法的に有効であると定められています。
電子署名法を満たした電子署名を行えるサービスを提供する事業者は、国が認定しています。
不動産会社が電子契約のシステムを導入するときは、電子署名法を満たしていて、法的に有効な電子契約ができることを国から認められている企業のシステムを入れることが最も安全です。
いえらぶGROUPが提供する電子契約システム「いえらぶサイン」は、国から認可を受けている弁護士ドットコム株式会社の「クラウドサイン」、ＧＭＯグローバルサイン・ホールディングス株式会社の「電子印鑑GMOサイン」と連携した不動産業務特化型の電子契約サービスですので、安心してご利用いただけます。
参照：電子署名法に基づく特定認証業務の認定について | 法務省
参照：電子署名及び認証業務に関する法律 | e-Gov法令検索
電子帳簿保存法
電子契約で締結した契約書のデータは、電子帳簿保存法を満たした形式で電子的に保管することが義務付けられています。
以前は電子契約で締結した契約書を印刷して書面で保管しておくことが認められていましたが、2022年1月以降に行う電子契約については、電子ファイルでの保存が必須であるという内容に変更されているので注意してください。
電子帳簿保存法で特に確認が必要なのは、電子ファイルの契約書が改竄されていないことを証明できることと、必要な時に速やかに画面・書面に出力できるように保管しておくことです。
タイムスタンプの付与や保存する場所として必要な環境が細かく定められているので、ファイルの保管を行うシステムで電子帳簿保存法に沿って保管できるかを確認してください。
参照：電子計算機を使用して作成する国税関係帳簿書類の保存方法等の特例に関する法律 | e-Gov法令検索
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法律以外で要チェックな資料！
国交省：重要事項説明書の電子交付実施マニュアル
国土交通省から、重要事項説明書の電子交付の実施マニュアルが公開されました。特に確認が必要な内容をピックアップしてご紹介します。
電子交付の事前承諾
重要事項説明書を電子交付する際は、「電子契約に対応できるかを確認し、電子ファイルの受渡しの方法を説明したうえで承諾を得る必要がある」とされています。
また、「承諾をしたことを後から確認して書面に印刷できる形式で承諾を得なければいけない」という内容の記載もあります。
重要事項説明書を電子交付するときは国土交通省のマニュアルに沿って事前承諾を得る必要がありますので、注意してください。また、実際に公布するときは、事前に説明した方法で共有しなければいけません。
電子書面の作成方法
電子書面の作成は、「改ざんされていないことを確認できる形式で作成する必要がある」という内容の記載があります。
マニュアルに沿った形式で電子書面を作成するためには、タイムスタンプの付与と電子署名ができる電子契約システムを利用しましょう。
電子署名について基準を満たしているサービスに国が認可をしているように、タイムスタンプについても国が基準を満たした事業者に認可をしています。
認可された事業者のタイムスタンプは「認定タイムスタンプ」と呼ばれていて信頼性が保証されていますので、認定タイムスタンプを付与できる電子契約システムを利用することがおすすめです。
参照：認定タイムスタンプを利用しているサービス又は業務
参照：重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル｜国土交通省
電子契約システム「いえらぶサイン」は、国から認可を受けている「クラウドサイン」「電子印鑑GMOサイン」と連携した電子契約システムです。電子署名だけでなく認定タイムスタンプにも対応しています。
以下、オンラインイベント「CloudSign Re:Change Japan 2023 Spring」にて弊社常務が語った内容です。ぜひあわせてご覧ください。
不動産電子契約システムの選び方については、こちらの記事で詳しくまとめています。不動産向け！電子契約システムを選ぶ際のチェックポイント3選
まとめ
今回は、不動産賃貸取引の電子契約に関連する法律と東京都の条例、また国土交通省から発表されたマニュアルについて解説しました。
契約は法律が関わる重要な業務です。安心して電子契約を行えるように注意事項を押さえて準備を進めていきましょう。
いえらぶGROUPも電子契約システム「いえらぶサイン」を通じて多くの不動産会社様の電子契約の導入をサポートしていきたいと考えています。
電子署名と認定タイムスタンプの対応ができることは本文でご紹介しましたが、他にも不動産業務に沿った設計やセキュリティ性能、募集から更新までのデータ連携の実現など、便利で使いやすいサービス作りにこだわっていますので、電子契約への切り替えの際には是非「いえらぶサイン」の導入をご検討ください！
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