マンションの駐車場の空き増加の原因は？対策や活用法について解説
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マンションの駐車場と言えば、以前は抽選をおこなうなど不足に苦しんだのですが、最近空きが増えてきています。
マンションの駐車場の空きは管理組合の収入減をまねき、運営に影響を与えてしまいます。
そこで今回は、マンションの駐車場の空き増加の原因や対策、活用法について解説します。
マンション管理に従事される方は、ぜひ最後までお読みください。
マンションの駐車場の空きが増えている原因は？
まず、マンションの駐車場に空きが増えてしまった原因とはどのようなことなのでしょうか？
作りが古く、最近の車のサイズに適合していない
3ナンバー車の税金が安くなって以来、乗用車のサイズは年々大きくなり、横幅が180cmあるミニバンが珍しくありません。
高さも同じく、タワーパーキングに収まらない車が増えてしまいました。
竣工当時はスペース効率が自慢だったマンションのタワーパーキングも、停められる車を選ぶ存在になってしまっています。
また、路地駐車場も居住者が一台でも多く停められるよう、区画のサイズも多くとられている関係で、隣との間隔が狭く、ドアをぶつけそうで怖いと、敬遠されています。
ミニバンを運転して子どもの送迎をする奥様たちは、近くの広くて停めやすい駐車場を探して借りているのが現状です。
自家用車を持つ方が減った
若い方を中心に車離れが進み、自家用車自体の台数は、2008年の7,400万台から2050年には6,300万台まで減るという政府の見解があります。
とくにマンションの多い都市部は公共の交通機関が発達していることや、駐車料金が高いことから、ますます車が敬遠される傾向にあります。
車に趣味性やステータスを求めることが少なくなったのも、車離れの原因でしょう。
また、車好きの多い団塊世代は運転免許を返納する方が増える年齢となり、そのことでも、自家用車の保有台数は減る一方となっています。
ほかに良い駐車場が増えた
相続した土地に収益物件を建てるに至らず、駐車場にしているケースが増え、マンションの周囲に良い駐車場が多くなりました。
前述のマンションの駐車場が使いづらい問題もあり、近隣にある安くて広い駐車場を借りる方も一定数あることも原因と思われます。
インターネットで駐車場探しが容易になったことで、価格や利便性などを比較しやすくなっています。
マンションの駐車場も、周囲のシビアな競争の対象となっているのです。
マンションの駐車場の空き対策は？
マンションの駐車場の空き対策は、どのようなことが考えられるでしょうか？
住民向けの調査をおこなう
まず、現在お住まいの方たちに、以下のようなアンケート調査をおこない、空きの原因と、現状駐車場自体にどの程度のニーズがあるかを確認します。
現在車を所有しているか
駐車場はマンションか外部か
マンションの駐車場を利用しない理由
マンションの駐車料金は高いか
料金がいくらならマンションの駐車場を利用するか
これらの質問で、問題は価格面なのか、設備面なのか、あるいは両方なのかが明らかになるでしょう。
対策を講じる
まず価格面で高いという声が多かった場合、近隣の月極駐車場の相場も確認しながら、適正な運営が可能な範囲で、どこまで値下げができるかを検討してみましょう。
空いているよりも値下げして埋めた方が良いという考え方ですが、管理組合の総会にかけて承認を得たり、現在の利用者の料金改定など、相応に手続きは必要です。
では、設備面ではどのような対策が考えられるでしょうか？
まず、改修費用はかかるのですが、サービスアップをして利用を増やす方法があります。
平置き駐車場では、収容台数を減らす代わりに、ラインを引き直して1台分のスペースを広めにとり直し、停めやすくすることができます。
予算が許せばですが、屋根を増設できれば雨の日もゆとりをもって利用でき、車も汚れにくく、傷みにくくなるため、利用希望者は増えるでしょう。
反対に合理化の手段としては、機械式駐車場の場合、利用台数が減りながら高額の維持費がかかるなら、撤去して平置きにすると、収容台数は減りますが収支が改善できます。
ただし、台数減が後述する規制に抵触する可能性もあるので、自治体への台数義務の確認が必要です。
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マンションの空き駐車場の活用方法
マンションの空き駐車場を、別の方向で活かす手段はないのでしょうか？
貸し駐車場として外部に開放する
設備面ではそう悪くはないが内部の利用者が少ないという場合は、一定の区画を残し、月極の貸し駐車場として居住者以外に開放することもできます。
近年は一部をコインパーキングにして貸し出している例も見受けます。
立地が良ければ、駐車場の転貸業者に依頼して、一括借り上げを交渉することも可能です。
この場合、管理組合の収入源の回復となる反面、敷地内に関係ない方が出入りするため、貸し出しに関する決議のほか、セキュリティ対策を話し合う必要があります。
居住者専用のスペースに外部の方が止めてしまった場合の対策など、トラブルへの対応も、予備スペースを準備するなど事前に検討をおこないましょう。
駐車場シェアリングサービスに登録
最近は、他のエリアから仕事や遊びに来る方向けに、駐車スペースを借り上げ、Web予約で前払い1日いくらで貸し出すという駐車場シェリングサービスが普及してきています。
繁華街や観光地に近いマンションの場合は、かなり効果的な収益改善方法となるでしょう。
この方法で外部への貸し出し以外に、居住者限定で貸し出しを設定も可能なので、来客用などに活用してもらうことができます。
駐車場を収納スペースに変更
駐車スペースを駐輪場や収納庫、来客用の駐車スペースなどに転用してしまうということもおこなわれています。
居住者向けに別のサービスに活用するという考え方です。
このような方法でも、いくぶん収益改善をはかることができます。
しかし、駐車場はあまり数を減らしてしまうと、「駐車場なし」として、マンションの資産価値に影響する場合があります。
また、新築時の自治体の基準で、マンションの世帯数に応じた駐車場の附置義務が設けられている場合があり、これらを無視することはできません。
タワーパーキングを撤去できるかも、この附置義務の影響を受ける場合がありますし、駐車台数を減らす点は、慎重な検討が必要です。
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まとめ
マンションの駐車場の空き増加の原因や対策、活用法について解説しました。
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