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知らないとマズイ!家賃滞納の時効に管理会社は何ができる?

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賃貸管理をしていると、借主に家賃を滞納されてしまった、という経験があると思います。

基本的には、通知書を出して滞納している家賃を請求していることでしょう。

しかし、借主に対して滞納していた家賃を請求せずに長期間放置していると、「消滅時効」によって請求できなくなってしまうこともあります。

時効になってしまい家賃を支払ってもらえなかった、請求できなくなってしまった、ということにならないためにもしっかりと知識をつけておきましょう。

消滅時効とは

現行の民法では、家賃・地代の消滅時効は「5年」とされています。

滞納した分は、全額借主に払ってもらうのが筋ですが、何もせず5年経ってしまうと借主は時効を主張できるようになります。消滅時効が完成して、借主側が消滅時効を援用すると、借主に滞納した分の家賃を請求することができません。

たとえ多額の家賃を滞納していたとしても、消滅時効が完成してしまうと請求できなくなってしまうので、しっかりと家賃管理をしておくことが大切です。

ちなみに、2020年の4月1日から、改正民法が施行されます。

改正の民法では、「債権者が権利行使することができると知ってから5年間行使しないとき」、「権利を行使することができるときから10年間行使しないとき」と定めています。

現行版に比べると、一見消滅時効完成まで長いように見えますが、賃貸借契約の場合は契約書等で家賃や地代の債権を5年としていることがほとんどなので、規律そのものは変更されても、あまり変化はないように思われます。

消滅時効にストップをかける

それでは、管理会社はどうすれば消滅時効を防ぐことができるのでしょうか。

消滅時効が完成することが意味するのは、債権の行使を5年間何もしないでいた場合です。

債権の行使というのは、金銭(家賃)を請求できる権利のことです。

債権を行使していれば、消滅時効が成立する心配はありません。

実際に消滅時効をストップできる方法を見ていきましょう。

消滅時効の進行を止めるには、①一時的に止める方法、②消滅時効を完全停止させて新たな消滅時効を進行させるという2つの方法があります。

現行民法では、①の方法を「停止」と呼びます。

これは、催告をすることによって最大6か月の猶予期間を得ることができます。この催告は、内容証明郵便で請求をすること等を指します。

6カ月の猶予期間、ということなので、猶予期間も含めた期間までに、裁判上で請求をしなければいけません。

②の方法は「中断」と呼ばれています。

裁判上の請求、差押さえ・仮差押さえ・仮処分、債務者による債務の承認が主な中断事由になり、これらの行為を行うと消滅時効は完全に止まり、新たな消滅時効が開始されます。つまり、それまでの時効期間がリセットされ、もう一度新たに時効期間が始まるということです。

この時注意しなければいけないのが、郵便の督促や口頭の請求のみでは時効の中断はできないということです。裁判上での手続きを踏まなければいけません。

改正民法では、①を「完成猶予」と呼んでいます。

改正民放では、現行民法で中断事由とされていた「仮差押さえ・仮処分」が完成猶予事由になっています。

②の方法は、「更新」と呼ばれており、更新事由として債務の承認、裁判上の請求、支払督促、強制執行、担保権の実行、競売等が挙げられます。

消滅時効の中断事由でオーソドックスな方法は債務の承認

ここまで、消滅時効のストップのかけ方について説明してきましたが、最も多くとられている方法は、債務者に債務を承認してもらう方法です。

これは、簡単に言うと家賃を滞納している借主に、滞納しているという事実を認めてもらうということです。滞納している家賃のほんの一部でも支払ってもらえれば、それは債務の承認ととらえることができます。

裁判沙汰にすると問題も大きくなってしまうし、時間的拘束時間も長くなってしまうかもしれません。債務の承認は比較的やりやすく、管理会社にとっても入居者にとっても良い方法だと思うので、ぜひ頭に入れておいてください。

家賃の督促において気をつけなければいけないこと

消滅時効にならないように、まずは家賃を請求しなければなりません。

滞納されている家賃の督促方法で気をつけなければいけないことがあります。

というのも、間違った家賃の督促をしてしまうと違法行為となってしまう可能性があるからです。

例えば、

・早朝や深夜に電話をかけたり訪問する

・学校や勤務先に電話をする

・ドアや共用部など、周囲に知られるところに張り紙を貼る

・長時間部屋を訪問する

・保証人以外の支払い義務のない人へ請求する

・部屋の鍵を勝手に交換したり、部屋に入れないようにする

などが挙げられます。

脅迫や恐喝にあたるもの、名誉棄損になるようなものはやってはいけません。

家賃の滞納は管理会社にとって困りますし、どうにかして支払ってもらうよう行動に出てしまうかもしれません。しかし、間違った督促をしてしまうと、逆に不利な立場になってしまいます。また、入居者との関係もさらに悪くなってしまい、支払ってもらえるものも支払われなくなるかもしれません。

正しい手順で家賃を請求するようにしましょう。

家賃滞納が続いている・・・それでも自力救済はNGです!(https://ielove-cloud.jp/blog/entry-03102/

最適な家賃督促方法

督促方法のやり方がいまいち分からない、何をしても法律に違反してしまいそうで怖い、という方に、やりやすく有効的な督促方法をご紹介します。

それは「内容証明郵便」です。

内容証明郵便というのは、郵便局の窓口から出します。書面の内容を証明してくれるものであり、裁判となった時にも有効です。しかし、その分書式の条件も細かく決まっていますのできちんと知識をつけておきましょう。

まず、形式は文書に限ります。そして文字数ですが、縦書きの場合、20字×26行、横書きの場合20字×26行、13字×40行、26字×20行、というように定められています。

(参考データ:郵便局「内容証明郵便 利用条件」https://www.post.japanpost.jp/service/fuka_service/syomei/use.html

内容証明郵便では、期日を明確にし、延滞損害金の明記をするようにしましょう。延滞損害金とは、滞納によって生じた損害を賠償するものです。さらなる家賃滞納を抑止することにも繋がります。

また、中には滞納している分を一括で支払うことのできない入居者もいます。どのように支払っていくのか話し合うためにも、電話番号などの連絡先を記載し、直接連絡を取れるようにしていくとよいでしょう。

まとめ

今回は、家賃滞納の消滅時効と、それを防ぐ方法、督促方法をご紹介しました。

家賃滞納の問題は、賃貸管理業務に携わっていると付きまとってくる問題で、解決もかなり難しいです。

法律の面での知識も必要になってくる場面が多いと思います。

弁護士などの専門家に任せることも多くある思いますが、法律ではどのように定められていて、どんな対応をするといいのかを知っておくとよいでしょう。後のやり取りを有利に進めるだけでなく、自分の身を守ることにもつながります。

知識は武器になりますので、法律についても勉強していくのもいいかもしれませんね。

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この記事を書いた人いえらぶコラム編集部

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某IT企業でSEOのノウハウを学び、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産や税金、車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。

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