家賃滞納の入居者と連絡が取れない！家賃や契約はどうする？対処法や注意点を解説
目次
家賃の滞納が続く入居者。電話をしても一向に連絡がつかない。どうしたものかと実際に部屋を見に行くと、荷物もなくもぬけの殻だった...。
もしそんな状況に陥った時、どう対応すればよいのでしょうか？？
この記事では、音信不通の入居者への対処法や、部屋の明け渡しまでの流れについて解説します。
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家賃滞納なのに連絡が取れない入居者への対処法・家賃の請求について
まずは関係者に連絡する
入居者本人と連絡がとれない場合、まずは関係各所に連絡しましょう。連帯保証人や緊急連絡先、入居者の家族など、入居者と近い関係にある人ならば連絡を取れる可能性があります。
また、不慮の事故により音信不通になっていた場合、関係者に連絡をとれば入居者の状況を把握できます。
入居者・連帯保証人に督促状を送る
それでも解決しない場合、大家さんは入居者に対して電話やメールなどで支払いを催促する必要があります。しかし、それでも支払いがない場合は、次のステップとして督促状を送ることになります。
督促状とは、家賃滞納の事実と支払い期限を書面で通知するものです。
督促状は入居者だけでなく、連帯保証人にも送ることができます。連帯保証人は入居者が家賃を支払わなかった場合に代わりに支払う義務がある人です。連帯保証人にも督促状を送ることで、入居者へのプレッシャーを高めることができます。
また、賃貸保証会社を利用している場合は、保証会社に滞納があった旨の連絡を入れましょう。この「事故報告」を怠ると、滞納分の賃料を代位弁済してもらえなくなる恐れがあるので注意しましょう。
滞納家賃の回収は業者に任せる手も
入居者が家賃を支払わない場合、時間が経つにつれて家賃の回収は困難になります。早急に対応する必要がありますが、滞納した家賃を回収するには、内容証明郵便の郵送や強制執行といった複雑な法的手続きが必要なケースも多いです。
もし保証会社を利用した場合、債権者は保証会社となるため、家賃滞納時の業務の大部分はなくなります。
下記の記事では家賃の回収方法、おすすめの家賃保証会社についてまとめているのでぜひ参考にしてください。
家賃の回収は業者に任せれば安心？家賃滞納の対処法とおすすめ代行業者
連帯保証人でも契約の解除はできない
それでも家賃を回収できない場合、賃貸借契約を解除したいと考える方も多いはずです。
では、契約中の賃貸借契約はどうなるのでしょうか？こちらについては、連帯保証人にも契約を解消する権利はなく、代理で解除をすることもできません。
賃貸借契約は裁判を通じて解消し、強制的に家財を処分して建物を明け渡すといった流れになります。
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家賃滞納から適切な部屋の明け渡しまでの流れは？
入居者が行方不明となった際に家賃を請求する最初の動きと前提知識については以上です。次は、具体的に部屋を明け渡すまでの法的手続きを紹介します。
契約解除の手続き
内容証明郵便を送る
賃借人が行方不明になった場合、相手の居場所が不明であることを証明しなければなりません。そのために、賃借人の住所に「期限までに家賃を払わなかったら、契約を解除する」旨を記載した内容証明郵便を送ります。
内容証明郵便は、文書の内容や送付の事実を公的に証明できるため、法的な証拠として有効です。そして、内容証明郵便が届かず返ってきたら、民事訴訟法の規定にしたがって手続きを始めましょう。
また、内容証明郵便は入居者だけでなく、連帯保証人にも送ることができます。連帯保証人にも内容証明郵便を送ることで、連絡が取れない入居者へのプレッシャーを高めることができます。
簡易裁判所へ訴訟を起こす
内容証明郵便を送り入居者から反応がなかった場合、下記の書類を準備することで簡易裁判所に申し立て、訴訟を起こすことができます。
・相手方の住民票または不在籍証明書を1通
・契約解除の内容証明郵便が所在不明で返却されたものの写しを1通
・相手方が所在不明であるか否かの賃貸人側の調査報告書を1通と、公示による意思表示を行うために、相手方に対する契約解除の通知書
簡易裁判所が審査した結果、相手方の所在が不明であると認められた時は、簡易裁判所に提出した契約解除の通知書が裁判所の掲示場に掲示され、その掲示が官報に掲載されます。
最後に官報に掲載した日、またはその掲載に代わる掲示を始めた日から2週間を経過した日に、相手方に「公示が到達した」ものとみなされます。これで賃貸借契約解除通知が相手方に到達したことになります。
明け渡しの手続き
建物明渡請求訴訟
賃貸借契約が解除された後は、入居者に対して建物明渡請求訴訟を提起し、判決を得て強制執行手続により明け渡し（賃貸建物の占有を回復）してもらうことになります。訴状には建物の明渡しと未払賃料の支払を求める旨を記載します。
訴訟手続は訴状が相手方に到達しない限り開始できませんので、訴訟提起は公示送達の方法で行うことになります。
公示送達を申し立てる
公示送達とは、相手方に書類が送付できない場合に、裁判所の掲示板に一定期間訴状を掲示することで送達したのと同様の効力を発揮させることです。訴状が入居者に送達されない限り、通常裁判を起こすことはできません。
しかし、公示送達をすることで、入居者に送達したとみなすことができます。
公示送達、訴訟の手続きを終え、裁判の結果勝訴の判決が出たところで、判決に基づき強制的に建物の明け渡しを進められます。
裁判が終わるまでは立ち入り禁止！
裁判が終わるまでは、こちらから部屋に入室しないように注意しましょう。
部屋を早く使用可能な状態にするために現状を把握したい、入居者の家財をあらかじめ整理したい、といった気持ちは分かります。しかし、契約解除前の部屋に立ち入ることは不法侵入とみなされてもおかしくありません。
滞りなく問題を解決するためにも、事前に部屋に立ち入ることのないようにしましょう。
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入居者と連絡が取れなくてもやってはいけないこと
無断で部屋に立ち入る
まず、無断で部屋に立ち入ることは入居者の占有権を侵害する行為です。占有権とは、物件を自由に使用・管理する権利のことで、賃貸契約によって入居者に与えられます。大家さんや管理会社は、入居者の同意がない限り、部屋に立ち入ることができません。もし無断で立ち入った場合は、不法侵入罪や民事上の損害賠償責任を問われる可能性があります。
無断でカギを交換したり家具などを外に出したりする
無断でカギを交換したり家具を外に出したりすることは、入居者の所有権や契約上の地位を侵害する行為です。所有権とは、物件や家具などの物の支配・処分を独占的に行う権利のことで、賃貸契約によって入居者に与えられます。
契約上の地位とは、賃貸契約に基づく権利義務関係のことです。大家さんや管理会社は、法的手続きなしに一方的に契約を解除したり変更したりすることができません。もし無断でカギを交換したり家具を外に出したりした場合は、不法行為責任や契約不履行責任を問われる可能性があります。
安否確認のために開錠や入室の依頼があったら？
入居者と連絡が取れなくなった場合に、その入居者の友人や親せきから安否確認のために開錠や入室したいという依頼があったら、以下のような対応をすることをおすすめします。1. 依頼者に経緯を聞く
まず依頼者の身元を確認し、入居者との関係や連絡が取れなくなった経緯を聞きましょう。その際に、依頼者が本当に入居者の友人や親せきであることを免許証や名刺などで証明してもらいます。
2. 依頼者に警察へ相談してもらう
次に、依頼者に警察に相談してもらうように促します。警察は安否確認の専門機関であり、入居者の生命や財産を守るために必要な措置をとることが可能です。警察に相談した場合は、警察から管理会社や大家さんに開錠の依頼が来るかもしれません。
3. 警察の立ち会いのもとで、開錠する
警察から開錠の依頼が来た場合は、警察の立ち会いのもとで鍵屋に開錠してもらいましょう。鍵屋は安否確認の場合に必要な書類や料金などを事前に確認しておきます。開錠後は、入居者の安否を確認し、部屋の状況をチェックします。部屋に異常がある場合は、警察に報告するとともに写真などで証拠を残してください。
また、開錠や入室に関する書類やレシートなども保存しておきます。これらの書類は、後々のトラブルや裁判の際に重要な証拠となります。開錠や入室は入居者の権利を侵害する可能性があるため、必ず正当な理由や手続きがあったことを証明できるようにしておきましょう。
入居者と連絡が取れなくなった場合は、早急な対応が大切ですが、無断で部屋に立ち入ったりカギを交換したりすることは避けましょう。法律に従って適切な対応をするようにしましょう。
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連絡が取れない入居者への対応には「いえらぶパートナーズ」
「いえらぶパートナーズ」は賃貸保証・家賃保証サービスを提供しています。「いえらぶパートナーズ」を利用することで、連絡を取れない入居者がいた場合にも安定して入金が見込めるだけでなく、連絡が取れない入居者への対応も丸投げできます。
入居者の家賃滞納時にも安定して入金
オーナー・管理会社が家賃保証会社「いえらぶパートナーズ」を利用すると、入居者の家賃滞納による収入減や債権回収の手間を省くことができます。「いえらぶパートナーズ」は、入居者が家賃を支払わなくても毎月決まった日に家賃相当額を振り込んでくれるので、オーナー・管理会社は安心した賃貸経営を続けることが可能です。
連絡が取れない入居者の対応を丸投げ可能
オーナー・管理会社が家賃保証会社「いえらぶパートナーズ」を利用すると、家賃滞納して連絡が取れない入居者への対応を自分で行う必要がありません。「いえらぶパートナーズ」は、入居者との連絡や交渉、立ち退きの手続き、法的な措置などの一切を代わりに行ってくれます。そのため、オーナー・管理会社は時間や労力を節約でき、集客や顧客対応に集中できます。
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「いえらぶパートナーズ」では、家賃滞納・連絡が取れない入居者への対応だけにとどまらず、不動産会社・オーナー・管理会社向けに幅広いサービスを取り扱っています。
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まとめ
この記事では連絡のつかない、行方不明の入居者に対してどう対応するか確認してきました。
このような法律が絡む複雑な事態については、勝手な判断はせず、慎重に物事を進めることが重要です。
全体の流れをざっと頭に入れつつも、要所で法律に詳しい方に確認したり自分自身で調べたりして、誤って自分が不利な立場にならないように注意しながら対応しましょう！
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