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2021年6月15日から、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されています。これにより、200戸以上の部屋を管理する賃貸住宅管理業者は賃貸管理業登録が義務づけられるようになりました。

そこで今回は、賃貸住宅管理業法で求められる対応や規制・取り決めについて解説します。思わぬ法令違反にならないよう、チェックしておきましょう。

賃貸住宅管理業法とは

賃貸住宅管理業法とは、サブリース業者とオーナーの賃貸借契約の適正化を図るために2020年6月12日に可決成立した法律です。賃貸住宅管理業者に対して登録制度を設けることで、不動産業界の健全な発展を促すことも目的としています。

この法律の可決成立により、賃貸住宅管理業者は法の下に適正な業務を行うことが求められるのです。そのため、法律の施行時期や定められている業務などを把握しておく必要があります。

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賃貸住宅管理業法の施行背景

賃貸住宅管理業法が施行された背景には、サブリースによる賃貸住宅経営の問題点が目立つようになったことが関係しています。

家賃相場が変動するリスクや賃料減額の可能性について、きちんと説明されないままサブリース契約が締結されることが少なくありませんでした。結果、サブリース業者とオーナーとの間でトラブルが相次ぐようになりました。

賃貸住宅管理業法は、サブリース契約に伴うトラブルを未然に防ぐため施行された法律です。適切な事前説明を徹底すること、貸主と借主の利益保護を図ることにより、両者win-winの取引を目指します。

賃貸住宅管理業法の施行で変化すること

賃貸住宅管理業法の施行で変化するのは、主に下記の3点です。

1.業務管理者の設置が義務化
2.サブリース業者に対する賃貸住宅管理業法の規制
3.賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

「1.業務管理者の設置が義務化」については、2022年6月15日までで、すでに経過措置期間が終了しています。これ以降、業務管理者を設置していない業者に対しては、業務停止など明確な罰則が科されるので注意が必要です。

具体的には、200戸以上の賃貸住宅を管理するすべての事業者に対して、国への登録が求められるようになりました。サブリース業者も賃貸住宅管理業を営んでいると判断されるので、200戸以上管理・保有している場合は届け出が必要です。

なお、200戸未満でも登録自体はできるので、今後200戸を超えそうな場合は早めに申請しておくとよいでしょう。

「2.サブリース業者に対する賃貸住宅管理業法の規制」および「3.賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」については、次項で解説します。

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サブリース業者に対する賃貸住宅管理業法の規制

ここでは、前項で紹介した賃貸住宅管理業法の施行による変化のうち「2.サブリース業者に対する賃貸住宅管理業法の規制」の部分を解説します。

どのような規制が新たに加わったのか知り、法令遵守に努めましょう。

不当な勧誘行為の禁止

まず、不当な勧誘行為の禁止が明文化されています。サブリース業者による勧誘の際、家賃の減額リスクや将来的な家賃相場の下落リスクなどについても正しく説明することが義務づけられました。それ以外にも、契約の可否を判断するのに必要な材料はすべて提示することが必須になりました。

事実やリスクを故意に伝えずに不当な勧誘および契約をすることは、違法行為とされたのです。同様に「家賃が減額するリスクは絶対ありません」「このサブリース契約であれば確実に利益を上げられます」など、不透明な将来を断言するような文言も禁止されました。

不動産業界は「100％」と言い切るのが難しい業界です。そのためメリットもデメリットも正しく伝えながら勧誘することが重要です。

誇大広告等の禁止

誇大広告についても、禁止事項として明記されるようになりました。例えば、前述したような「家賃が減額するリスクは絶対ありません」「このサブリース契約であれば確実に利益を上げられます」など不確定な断言も誇大広告に当たります。

なお、HP・チラシ・メールマガジン・SNSなどすべての広告媒体が対象です。セミナーの場などを利用した訴求、マンツーマンでの勧誘・相談・面談時の発言についても、不適切だとみなされた場合は誇大広告と判断されることがあるので注意しましょう。

マスターリース契約締結前の重要事項説明

マスターリース契約締結前の重要事項説明についても、賃貸住宅管理業法の施行による変化がありました。

賃貸住宅管理業法が施行される前は、マスターリース契約締結前に重要事項を説明するかどうかはサブリース業者に一任されていました。契約締結前の重要事項の説明は義務化されておらず、契約のタイミングで触れるだけでも問題ないとされていたのです。

現在はマスターリース契約前であっても、家賃・契約期間・家賃見直しの期間など重要事項を詳しく説明する義務が課せられています。口頭だけでなく重要事項説明書として交付する必要があるので、準備も欠かせません。

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賃貸住宅管理業登録制度の創設にともなう4つの取り決め

賃貸住宅管理業登録制度が創設されたことで、新たな取り決めも発生しています。下記で4つの取り決めを紹介するので、チェックしておきましょう。

1.業務管理者の事業所ごとの配置

営業所・事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識や経験を有する「業務管理者」を1人以上配置することが義務付けられました。管理受託契約の業務がおこなわれていて、継続的に賃貸住宅管理業の拠点となる施設はすべてこの対象になります。

そのため、自社のうち誰を業務管理者にするか、人事を見直す必要があります。万が一、業務管理者を配置せず営業していた場合、30万円以下の罰金が科せられます。

業務管理者となるためには、以下3つの条件のうちいずれかを満たす必要があります。

業務管理者の条件①：賃貸不動産経営管理士が移行講習を受ける

賃貸不動産経営管理士とは、主に賃貸アパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観をもった専門家のことです。

管理委託契約から入居者の募集、契約期間中の管理、退去時の対応まで、賃貸管理業務は多岐にわたっています。これらすべての業務知識を体系的に学ぶことで得られる資格が賃貸不動産経営管理士です。

賃貸住宅管理業務適正化法が制定され、賃貸不動産経営管理士は国家資格となりました。

2020年度までに資格取得し、2022年6月度までに登録を終えていれば移行講習を受講することができます。約2時間の講習なので、すぐに業務管理者になることができます。

以下記事では、賃貸不動産経営管理士について詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。賃貸不動産経営管理士ってどんな資格？メリットと取得方法

業務管理者の条件②：宅地建物取引士が指定講習を受ける

2年以上賃貸管理の実務経験がある宅地建物取引士であれば、指定講習の受講で業務管理者の資格を得ることができます。指定講習は10時間程度です。

業務管理者の条件③：無資格者が登録試験を受ける

賃貸不動産経営管理士や宅地建物取引士の資格がない無資格者である場合は、登録試験を受けることで業務管理者になることができます。

しかし、登録試験を受験するにあたり、賃貸管理の実務経験が2年以上必要になるため注意が必要です。

2.管理受託締結前の重要事項の説明義務

管理受託締結前に、重要事項を説明する義務が新たに付与されています。具体的な管理業務の内容はもちろん、実施方法や配慮すべきポイントについてはすべて重要事項説明書に盛り込んだうえで、書面として交付することが義務づけられました。

これまで口頭で説明していた場合や、管理受託締結後の説明のみだった場合、社内におけるフローを見直す必要があります。これはオーナーが契約内容を正しく理解し、双方合意のうえで契約することを促進するための取り組みです。

そのため、十分に検討する時間を与えることに配慮し、重要事項の説明から契約締結まで1週間程度期間を置くことが望ましいです。

3.家賃などの財産の分別管理

管理業務において受領する家賃などの財産については、自らが持つ固有の財産やほかの管理受託契約に基づいて受領する家賃などとは分別して管理することが求められました。

よって賃貸住宅管理業者の固有財産を管理する口座と、それぞれの管理業務における家賃などを受領する口座とを分けて管理する必要があります。

金銭を区別することで、万が一ひとつの管理物件が焦げ付いてもほかの管理物件には影響が出づらくなります。帳簿管理も適正化されるので、より安心のサブリース契約ができるようになるのです。

4.契約の相手方に業務の実施状況などの定期報告義務

サブリース業者は、業務の実施状況を定期的にオーナーに報告する義務が課せられています。管理業務の実施状況・入居者からの苦情の有無・苦情への対処法など、最低限のことは共有しておくことが必要です。

また、その他の事項についても可能な限りオーナーのニーズに応えるべきとされています。これにより、サブリース業者とオーナーの相互コミュニケーションが図りやすくなる効果が期待されています。

以下記事では、複雑な賃貸管理業を効率化する方法を紹介しています。賃貸管理業の内容と課題は？業務効率化の方法もご紹介

国交省による全国一斉パトロール(立入検査)について

パトロールの概要

2022年11月28日に国土交通省から賃貸住宅管理業者とサブリース業者を対象とした立入り検査を実施することが発表されました。2023年1月4日から2023年2月28日にかけて行われる予定です。初めて行われる本検査では、賃貸住宅の管理業務等に関する適正化を推進することが目的とされています。

各地方整備局によって選定された事業者は、賃貸住宅管理業法の法令順守状況を点検されます。立入り検査の結果は、2023年5月頃に公表される予定になっています。立入り検査の結果、法令違反等が確認された事業者には、是正指導や監督処分がされます。

■全国一斉パトロール(立入り検査)要綱

実施期間	令和5年1月4日(水)～令和5年2月28日(火) ※社会情勢等により必要やむ得ない場合には延長することがあります。
対象事業者	全国の賃貸住宅管理業者及びサブリース業者
実施方法	1.各地方整備局などが対象業者を選定 2.各地方整備局などの職員が対象事業者営業所に立ち入り、点検 3.法令違反等が確認された事業者には、是正指導や監督処分 4.検査結果は、令和5年5月頃に公表予定

参照：「全国一斉パトロール」を実施します！～賃貸住宅管理業者及びサブリース業者を対象とした、初めての全国一斉立入検査～ （国土交通省）

パトロールのチェック事項

立入り検査では、業務状況・業務設備・帳簿書類等が確認され、賃貸住宅管理業法の遵守状況を点検されます。

ここで、今一度確認しておきたいチェックポイントの一例をご紹介します。

・重要事項説明が適切な方法、書面で行われているか(新規だけでなく、期間中の変更時も)
・事故の固有財産と家賃が分別して管理されているか
・受託した管理業務の実施状況をオーナーにされているか
・業務管理者による定められた業務のチェックや管理が行われているか
・管理受託契約ごとに帳簿(取引台帳)作成し、保管されているか
・管理を行う従業員が従業者証明書を携帯しているか
・管理業標識が事務所ごとに掲げられているか

また、「管理受託契約ごとに帳簿(取引台帳)作成し、保管されているか」に関しては、以下6つの事項を押さえているかどうかがポイントになります。

・委託者の商号、名称または氏名
・締結した年月日
・賃貸住宅の所在地および物件の名称、部屋番号など
・受託した管理業務の内容
・管理業務に対する報酬や報酬に加えて管理業務に要する費用など
・賃貸人と賃貸住宅管理業者が締結する管理委託契約において、標準管理委託書に定めのない事項

ぜひ、ご参考になれば幸いです。

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いえらぶCLOUDは最新の賃貸住宅管理業法に対応

賃貸管理システムの導入を検討している方にとっては、システムが最新の賃貸住宅管理業法に対応しているかどうかが気になるでしょう。2021年6月に施行開始された新法にも、いえらぶCLOUDの「賃貸管理システム」なら対応しています。

いえらぶCLOUDは新法の施行開始をうけて、大きく2点アップデートを行いました。

1.管理受託契約締結前の重要事項の説明

管理委託契約の画面で、新法に対応した以下の書類を出力できます。

・賃貸住宅管理委託契約書
・賃貸住宅管理委託契約 重要事項説明書
・住戸明細表
・特定賃貸借契約書
・特定賃貸借契約書 重要事項説明書

2.財産の分別管理

賃貸住宅所有者（オーナー）から預かっている財産の分別管理をすべき金額の確認を可能とするため、「預り金一覧」「預り金履歴一覧」を含む入出金機能の機能拡充を行いました。

以上のアップデートにより、いえらぶCLOUDなら新法施行後も、それまで通りシームレスな賃貸管理業務を実現します。

詳細は、以下のプレスリリースからご確認ください。「いえらぶCLOUD賃貸管理機能」が賃貸住宅管理業法に対応！

まとめ

賃貸住宅管理業法が施行されてから、業務管理者の設置義務・サブリース業者に対する規制・4つの取り決めなど大幅な変化が生じています。なかには法令を遵守しないと違反となり、罰金や業務停止命令の対象となってしまうケースもあります。

国土交通省による全国一斉パトロール(立入り検査)の実施も発表されました。はじめてのことに戸惑う事業者の方もいらっしゃるかもしれません。

まずは、自社が200戸以上の賃貸自由宅を管理している場合、国への登録が完了しているか確認しておきましょう。

その後、業務管理者が設置されているかチェックしながら規制や取り決めが遵守されているか確認を進めます。

サブリース業者にとってもオーナーにとってもメリットの多い契約になるよう配慮していけば、原則として賃貸住宅管理業法に違反してしまうことはありません。ひとつずつ対応していきながら、クリーンな取引ができるよう努めることが大切です。