不動産管理業の独立で失敗しないためには？独立前に知っておくべき5つの義務とは？
目次
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不動産管理業と一口に言っても、事業内容はさまざまです。賃貸住宅のみを取り扱う会社や分譲マンションの管理会社、事業用ビルの管理会社などがあります。不動産管理業の独立や開業を検討しているのであれば、まずは業務内容の絞り込みが必要です。
ここでは数ある不動産の種類の中でも、賃貸住宅を選んだ方へ、不動産管理業での独立を成功させるためのポイントを紹介します。
独立前に知っておくべき5つの義務
賃貸住宅に注力した不動産管理業者として独立するのであれば、5つの義務を果たすことが求められます。不動産管理業の独立にともない発生する義務について、詳しい特徴や注意点は次のとおりです。
賃貸住宅管理業者登録
令和3年（2021年）6月15日に、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。法律の施行により1年以内(令和4年6月14日まで)に、賃貸住宅管理業登録が義務づけられました。
登録が必須となったのは管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者で、該当企業は国土交通大臣へ届け出なくてはなりません。200戸未満の業者であっても、登録可能です。将来の事業拡大の可能性や社会的な信用を高める効果を考えると、200戸に達していなくても登録しておくことをおすすめします。
注意したいのが、賃貸住宅管理業者登録は一度済ませれば良いわけではなく、5年ごとの更新が必要となる点です。
登録手続きは「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」を利用してオンラインでできます。初めてオンライン申請を行う場合は、先にgBizIDプライムの取得が必要です。gBizIDプライムとは行政でオンライン申請を行うときに必要となる、企業や個人事業主向けのIDです。
業務管理者の選任・配置
賃貸住宅管理をするにあたって、十分な知識や経験を有する業務管理者の配置が必要です。業務管理者は事業所ごとに配置することになっています。そのため、複数のオフィスや店舗を構える場合は、複数名をそれぞれ配置しなくてはなりません。
業務管理者が、賃貸住宅管理に関する知識や経験を有していると証明するために、以下のいずれかをクリアすることが求められています。
特に「賃貸不動産経営管理士」は、賃貸住宅管理業法の施行に伴って国家資格となったことから、管理業に携わる人からの注目度が上がりつつあります。
オーナーへの重要事項の説明
不動産の管理を委託してもらうために、物件オーナーと管理委託契約を締結します。その際、事前に重要事項の説明も行わなくてはなりません。具体的な管理業務の内容や実施方法などを、書面にまとめたうえで説明します。
ただし契約相手が賃貸住宅管理業者、特定転貸業者、宅地建物取引業者の場合は、重要事項の説明そのものが不要です。
財産の分別管理
個人事業主の場合、特に注意したいのが、事業用と個人用の財産の分別管理です。家賃や敷金などの管理は、自己の固有財産などと分別して管理することが求められているため、通帳や帳簿づけに注意しましょう。
分別管理に関して、帳簿の形式に厳密な決まりはありません。従来のアナログタイプはもちろん、デジタルツールによる記録でも帳簿として通用します。
委託者への定期報告
不動産管理を委託された側は、オーナーなどの委託者に対して管理業務について定期的に報告する必要があります。
管理業務の実施状況だけではなく、トラブルの有無なども報告対象です。たとえば入居者からの苦情の発生状況や、対応状況も報告します。具体的な頻度は決められていませんが、少なくとも年1回は必ず報告を行うようにしましょう。
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不動産管理は多忙？賃貸管理の業務内容
不動産管理会社といっても、業務内容は多岐にわたります。ここでは独立前に知っておきたい、主な業務内容について紹介します。
リーシング（空室対策）
管理物件に空室が出ないように、入居者を募ることも管理会社の仕事です。待っていれば、入居希望者が現れるものではありません。広告を出す、ポータルサイトやホームページに情報を掲載するなど、積極的にアクションを起こしましょう。情報掲載後は仲介会社からの物確の電話や、内見予約の電話に適宜対応する業務が加わります。
加えて、既存入居者が退去しないための対策も必要です。既存の入居者が、設備のトラブルなどを理由に早期退去してしまわないように、セキュリティの強化や設備不良のチェックをします。
入居者からの問い合わせ対応
入居者から設備や他の入居者とのトラブルに関して、問い合わせを受けることもあります。問い合わせ内容に応じた対応を行い、入居者の早期退去を防ぎましょう。
設備の故障や鍵の紛失といった各戸の問題で済む場合もあれば、騒音やゴミ出しルールなど、複数の入居者の間で起こるトラブルもあります。
家賃の集金/滞納者に督促
家賃の集金に関連する業務も、管理会社が行うことがあります。家賃を集金するタイミングは、月末から翌月の始め頃です。原則、オーナーや大家さんが行うものの、委託を受けている場合は管理会社が行わなくてはなりません。
振込先は事前に確認しておきましょう。契約時の契約金、更新費用や解約費用と口座を分けているケースもあるためです。
滞納者がいる場合は、管理会社が催促も代行します。ただし入居者が家賃保証会社と契約している場合は、催促は家賃保証会社が行うことになります。
物件の修繕工事の手配
退去後の修繕工事や、定期的な物件の修繕工事の手配も重要な仕事のひとつです。どの業者に修繕工事を依頼するかによって、仕上がりやコストが大きく変わります。
仕上がりが悪ければ新規入居者の取得が困難となるおそれもあるため、コストも考慮しつつ適切な業者を選びましょう。
契約更新/解約の対応
契約更新、契約終了の時期に合わせて、入居者へ更新案内や終了通知を送付します。更新料が発生する場合は、更新料の回収も行いましょう。
退去を検討している入居者の多くが、契約更新、契約終了を機に退去します。退去の申し出を受けたときは、解約申し込み対応や精算作業も行います。
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不動産賃貸管理の収益増の2つのコツ
不動産賃貸管理の事業で確実に収益を増やすためには、コツをおさえた経営が大切です。ここではとくに意識したい、収益増につながる2つのコツを紹介します。
コツ１．管理戸数を増やすこと
賃貸管理業務における収益を知るための計算方法は、以下のとおりです。
他社との競合も考慮すると、安易に単価を上げることよりも、管理戸数を増やすことを重視したほうが良いでしょう。管理戸数を増やすには、オーナーへのアプローチをしっかりと行い、信頼関係を構築することが大切です。
ある程度の信頼性を得ていれば、新規案件の紹介や管理替え（管理会社の乗り換え）につながります。同業他社など、不動産関連の人脈を広く構築しておくことも効果的な対策です。
コツ２．不動産管理業のみの開業は難しい！
不動産管理業のみを専門として開業するとしても、最初からオーナーに物件の管理委託をしてもらえるとは限りません。賃貸や売買の仲介業のように、資格さえ取得できれば即座に始められるものではないため、事業としての安定性に欠けるでしょう。
会社の存続も視野に入れると、仲介業を行いつつ管理委託される物件を増やしていき、徐々に管理業へメイン事業をシフトさせていくほうがおすすめです。
仲介業や管理業の独立を考えている方は、「いえらぶCLOUD」へお任せください。いえらぶCLOUDは仲介業をはじめ、管理業を支援する機能も充実しているのが特徴です。
幅広い業務に対応できるため、メインの業態が仲介業から管理業にチェンジした時も、ツールをそのまま使うことができます。また、サポートとして開業相談も受け付けています。
まとめ
不動産管理業として独立開業することは、預かる戸数を確保する必要もあり、容易とはいえません。ほかの業務に注力しつつ、認知度を高めて多くのオーナーと人脈を築いていくことから始めましょう。
限られた営業時間の中で日常の業務をこなしながら、認知度向上や人脈の構築を行うには、効率良く業務を進めることが大切です。
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