不動産の仕事とは？管理・仲介・デベロッパーの仕事内容を解説
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不動産と言っても、住宅、土地、建物、街づくりなどに関係する点では共通するものの、そこにさまざまなお仕事があります。
今回は、不動産の仕事とはどのようなものか、主流となる管理、仲介、デベロッパーなどの業務の内容を解説します。
不動産管理業務の仕事内容
まずは不動産管理業務について、どのような仕事なのかを見ていきます。
入居者管理
管理の業務はおもに成約後からスタートしますので、対象となるお客さまは入居者と物件オーナーですが、まず入居者の管理業務は主に以下です。
●家賃集金、滞納の督促
●賃貸契約関係手続き(新規・更新)
●クレーム対応
●退去立ち会い、清算
家賃業務は家賃以外の集金も含む預り金をオーナーほか各方面へ分配出金、滞納判定と入居者への督促などをおこない、かなり複雑な内容の業務となります。
契約時や更新時、退去時にはさまざまな事務手続きが発生し、なかでも敷金の清算はオーナーと入居者の間で気を遣う作業です。
クレーム対応も入居者間、オーナー、近隣住民も含んで間を取り持つ業務で、騒音、ごみ出し、共有スペースの私物放置など、さまざまな依頼を受けて解決にあたります。
このほかにエアコンや給湯などの設備、地震や火事などの災害、入居者の病気や孤独死、夜逃げなどにもかかわる場合があります。
建物管理
物件建物や設備、周辺環境の維持補修や、改善提案を受け持つのも管理業務の一環です。
●物件の共用部分の清掃
●建物や設備の修繕工事の手配
●収益アップ目的の物件改修提案
建物管理はおこなううえで実費の経費を要するので、物件オーナーと相談しながら、空室を減らし収益が最大限となるよう意識して務めることとされています。
募集業務
このほか、中小規模の業務の場合は、空室情報を元に情報を客付け用に発信したり、広告やその他の募集業務など、仲介業務に属する業務をおこなう場合もあります。
仲介側と管理側で業務分担が分かれていても、両者は密接な連携を取りながら、空室を埋めていく業務をおこなう必要がありますね。
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不動産仲介業務の仕事内容
続いて、管理業務と並ぶ不動産業の柱である不動産仲介業務について、仕事内容のご説明をします。
仲介業務は、土地・建物などの不動産について「売主と買主」「貸主と借主」の仲介をする仕事です。
賃貸業務
賃貸物件の仲介業務は、空室となった物件をホームページなどで広告して集客し、反響に応じて内見案内をおこない、成約していく仕事です。
貸主との関係での業務の流れは以下のとおりです。
●物件を査定し、月額賃料の提案
●広告用の物件の資料作成
●チラシやインターネットで物件の宣伝
●反響による接客、現地案内
●契約
賃貸物件は仲介業務が盛んで、同じ物件の情報がインターネット上に多数出回る傾向が強いので、広告にあたって、自社への問い合わせをしてもらう工夫が必要です。
反響があった後も、インターネットでの物件情報を補完したり、物件の内見に対応したり、複数の候補物件を紹介するなどの追客業務をおこないます。
このほかに、所有する賃貸物件を貸主＝大家さんとして客付けすることもありますが、これは管理や仲介とは別に、「不動産賃貸業」として分類されています。
売買業務
売買物件の仲介業務は、仕事の本質は賃貸の仲介と同じですが、取引金額が大きく、住宅ローンの解除条件や契約不適合責任など、契約を不確定にする要素があります。
賃貸物件よりもお客さまの検討要素やリスク要素が大きいため、不動産の専門家として、売主、買主双方の相談を受ける重要性も高くなります。
一度取引の成立した物件が、再び市場に出るまでに年月を要するのも、賃貸の仲介とは異なる点です。
売買の仲介も、物件の魅力だけではなく自社の特徴や専門性、信頼度をアピールしてお客さまに理解してもらい、自社への集客をおこなうことが、重要な要素となります。
査定業務
査定業務は、業務としては内容の近い鑑定とはことなり、仲介などの営業行為としておこない、それをきっかけに、自社の専任として扱う物件となるかが決まります。
物件のさまざまな状況、場所、築年数、建物の状態、法令上の制限などから賃料、もしくは販売価格を算出し、物件の取り扱いを決めていきます。
売買物件の場合、資金に余裕があり、売主との価格交渉が成立した場合、自社で物件を買い取り、それを売主として販売するケースもあります。
そのほか賃貸、売買ともに他社が専任で管理する物件の客付け業務もおこない、取り扱い物件数を増やします。
管理業務と仲介業務は、物件の成約前か後かで分担が分かれ、集客と追客、契約までを仲介で担当するケースが多く、それ以降退去、原状回復までを管理業務が担当します。
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デベロッパーの仕事内容
最後は、街の開発にまで関わるデベロッパーの仕事内容についてです。
デベロッパーとは用地を取得し、その土地で各種の開発事業を企画し、おこなう企業のことです。
開発業務
デベロッパーは居住用物件以外に商業施設やオフィスまで含んだ、複合的な物件や大規模な宅地、マンション、リゾートなどの開発を手掛けることが多いです。
開発業務はまず地の利や人の流れなどから、そこに人が集まったり暮らしたりして採算がとれるかの調査から始まります。
そして諸費用の見積もり、行政との交渉、建設計画や土地の取得までを担当し、造成や建物の施工は、ゼネコンやハウスメーカーなどが担当します。
テナント物件は、おおよそどのような業種に入ってもらうかの想定も計画します。
販売業務
出来上がった建物の入居者、購入者を決定し、テナントを埋めていくべく、他の不動産仲介会社などの協力も得て、客付けの活動をおこないます。
大規模な戸建てやマンションの分譲では、文字通り新しい街をひとつ作る状況で、生活に必要な商業施設、金融機関、医療機関も含めたテナント誘致をおこないます。
この客付けは仲介業務と同様ですが、お客様には住居を移すうえで「新入り」状態よりも「同時に人づきあいが始まる」方が好まれるため、新規開発は商品価値が高いです。
管理業務
開発した物件は、マンションやテナントの賃貸物件と、周辺の外構などはデベロッパーにより完成後も管理され、収益源となっていきます。
大手のデベロッパーはこうした一連の業務を、海外でも展開しているケースが比較的多く見られます。
不動産業にはこのほか派生的に、前述した賃貸業、賃貸の収益の証券化などをおこなうこともある投資系、建築設計を含む建売やハウスメーカーなどのジャンルがあります。
今回ご紹介したような不動産業で成功するうえでは、「売る、貸す」ために充実した情報の発信と、業務の効率化、顧客サービスの向上が不可欠となります。
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まとめ
不動産の仕事とはどのようなものかをまとめ、管理、仲介、デベロッパーなどそれぞれの内容を解説しました。
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