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【徹底解説】重要事項説明とは?抜け漏れを排除して契約後のトラブルを防ごう

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重要事項説明とは、賃貸契約などにおける重要な事柄を、口頭で借り主に説明を行うもの。

宅地建物取引業法第35条では、「宅地建物取引業者は建物の売買・賃借・交換の際には、該当物件に関する重要事項について書面を作成の上、宅地建物取引士によって説明しなければならない」という内容が定められています。

本記事では重要事項説明を行う上で留意すべき点と、重要事項説明の不徹底により実際に起きたトラブルの事例を紹介し、最後に抜け漏れの無い重要事項説明を行う方法について解説していきます。

重要事項説明を行う上での注意点


重要事項説明を行う上での注意点について説明します。

<重要事項説明は契約締結”前”に行うこと>

賃貸契約などの際、重要事項説明を行うタイミングは、「契約締結“前”」と定められています。

これは、契約を締結する前に借り主が契約内容を再度確認し、その後のトラブルを事前に防止するため。万が一、重要事項説明を受けた借り主がその内容に納得できない場合は、契約を中止することも可能です。

宅地建物取引士の資格を持つ者が書面を作成し”口頭”で行うこと

重要事項説明は、「宅地建物取引士」資格を持つ人のみが行える点が重要なポイントです。説明を行う際、宅地建物取引士は説明相手に対して「宅地建物取引士証」を提示します。

また重要事項説明を行う場合には、書面を作成した上で口頭で説明を行います。

この際に作成する重要事項説明書は宅地建物取引士が記名・捺印し、書面で交付します。

そのため電磁的方法(電子メールなど)での交付はできない点に注意しましょう。

最近は遠隔地の人と契約を行う場合など、Webカメラを使用してビデオ通話で重要事項説明を実施する「IT重説」が可能になりました。

ただし、この場合でも書面による交付を行うことが義務付けられています。

そのほか、重要事項説明で最も重要なポイントの一つが、借り主にとってわかりやすく、不安のない契約ができるよう説明すること。

そのため、内容について質問がされた場合には、借り主が理解できるまでしっかりと説明を行うことが大切です。

対象物件に特記事項や瑕疵がある場合は契約前に告知すること

重要事項説明では、対象となる物件の特記事項や瑕疵についても説明します。

例えば、対象物件で自殺や事件などが起こっている場合はその旨を告知しなければなりません。

ほかにも、近隣の嫌悪施設(暴力団事務所や火葬場、工場、風俗店など)の有無も分かる範囲で説明します。

告知義務の詳細や範囲については、法律で明文化されていません。

しかし、瑕疵や契約不適合とされる事柄が見つかった場合は、後述する契約不適合責任を負わなければならない可能性があるため、契約後のトラブルを防ぐためにも抜け漏れなく行う必要があります。

重要事項説明の不徹底はトラブルやクレームに繋がる


契約を行う前に住宅における瑕疵について十分に説明されていない場合、「契約不適合責任」に基づき、瑕疵による損害賠償や修補義務、代金の減額、もしくは契約解除を認めることに繋がってしまいます。

ここでは、重要事項説明を正しく行わず、後々買い主(借り主)と売り主(貸し主)間でトラブルに発展した実際のケースを紹介します。

近隣牧場からの悪臭

まず、近隣牧場からの悪臭によって起きたトラブルを紹介します。

これは新築土地建物を購入し、近隣牧場の悪臭に買い主が悩まされた事例。

買い主は「契約時には牧場の悪臭について説明を受けていない」と主張し、買い戻しまたは損害賠償を求めました。

契約の際、近隣牧場で牛による生産活動が行われている点が説明されていたものの、牧場の悪臭に関する説明はされていませんでした。

実はこの悪臭問題はかなり前から懸案事項とされていたものの、買い主が地元の人間だったことから「悪臭問題について知っているだろう」という思い込みがあり、確認書に追加されませんでした。

その結果トラブルに発展。解決金を支払うことで和解が成立しています。

この事例は、悪臭問題が以前から懸案事項とされていた点を十分に説明することによって、避けられたトラブルと考えられます。

ペット飼育の可否についての説明に誤解

続いて、マンションでのペット飼育に関するトラブルを紹介します。

これは、ペット飼育に関する告知が十分に行わなかったケースです。

このトラブルは、ペット飼育可能なマンションを探していた買い主に対し、もともとペット飼育不可として販売されていたマンションを売り主が「ペット飼育可能」と紹介したところから始まります。

この時点で、すでにペット飼育不可としてマンションを購入した住人から抗議の声が挙がっており、のちにペット飼育に対して制約を受ける可能性がありました。

しかし買い主にとってペット飼育可能である点がマンション購入の決め手だったことから、売り主はペット飼育の制約に関する可能性を説明しないまま販売。

その後このマンションでは、管理組合により「ペットの飼育は禁止、現在飼育している場合は一代のみの飼育が可能」との決定がなされました。

以上のことから、ペット嫌いの住人とペット好きの買い主によって、「苦痛を被った」という理由で売り主に対し損害賠償が請求され、その請求が認められています。

本ケースでは、売り主は数日の行政停止処分を受けています。

しかし契約の際、ペット飼育に関する制約を受ける可能性を重要事項説明に盛り込むことで、避けられるトラブルだったと考えられます。

車庫に関する説明の不徹底によるトラブル

最後に、新築戸建て住宅に関する説明が不十分だったことに関するトラブルを紹介します。

このケースでは、新築の土地付き建物を購入したところ家が面する道路が狭く、車庫入れが困難である問題が引き渡しの翌日に発覚。売り主は駐車場の入り口を広げる工事を行ったものの、根本的な解決には繋がらずトラブルに発展しています。

重要事項説明の際、買い主は「車庫への入庫が難しそうだが大丈夫か」と質問をしたとのこと。

その際、媒介業者からは「大丈夫」という回答、また引き渡し数日前に売り主に再度質問をした際にも同様の回答を得ていますが、実際は車庫入れが非常に困難でした。

買い主は家の売却に伴う損失補填や登記費用、精神的損害などに対する補償を要求。

対して売り主は道路や車庫の大きさなどについて契約前に説明を行った、と主張したことから折り合いがつきませんでしたが、最終的には売り主が解決金を支払い和解しています。

このケースでは、契約前に道路の幅などをよく確認し、重要事項説明に車庫入れが困難な可能性があるという点を盛り込むことでトラブルを避けられたと考えられます。

契約前の重要事項説明を徹底することで契約後のトラブルを防げる


重要事項説明に漏れがあるとその後前述したようなトラブルに繋がる可能性があります。

そのため、重要事項説明を行う際には各物件の特徴はもちろん、顧客からの問い合わせ内容の管理が後のトラブル回避に役立ちます。全てのスタッフの間で情報共有することで、重要事項説明時の伝え漏れがなくなり、契約後のトラブルを防止できます。

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また、顧客への物件提案メールの自動配信機能など、追客業務の効率化も可能。

さらに、LINEと顧客管理機能を連携することで、物件紹介をより効率的に行えます。

まとめ

不動産の売買や賃貸契約においては、契約前に重要事項説明をしっかりと行うことが必要不可欠です。

漏れのない説明を行うためにも物件・顧客情報をクラウド管理することで、契約後のクレームやトラブルの回避につながります。

いえらぶCLOUDは、物件や顧客の情報を簡単・効率的に管理し運用できるサービス。

物件情報や顧客情報を活かし、説明不足によるクレームやトラブルを発生させない運営を行うためにも、気軽にお問い合わせください。

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