土地に関する不動産広告の基礎知識を解説
目次
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全6回に渡り不動産広告の基礎知識についてご紹介しているこのシリーズ。
第2回目の今回は、前回に引き続き不動産に関する公正競争規約についてご紹介します。
不動産の仲介会社の仕事は、物件確認、情報更新、物出しなどの入力業務に加え、お客様とのやり取りや管理会社とのやり取りなど、複雑ですよね。
特に繁忙期になるとお客様の対応も忙しく、ついつい入力面でも適当になってしまう、なんてこともあるのではないでしょうか。
不動産広告の規制は厳しくなってきているので、くれぐれも適当な入力のせいで広告表示違反になってしまった、とならないようにしっかり不動産広告の基礎知識をつけて気をつけていきましょう！
不動産における広告表示開始時期の制限
公正競争規約では、不動産の広告表示の開始時期が決められています。
工事の進み具合や広告の方法など、様々な条件によって細かくルールが定められているので注意が必要です。
それでは、公正競争規約をもとに実際に見ていきましょう。
公正競争規約では、表示規約第5条に「広告表示の開始時期の制限」として記載されています。
広告の開始可能な時期は、以下の図のように分類されています。
つまり、未完成の宅地や建物の広告を出すためには、開発許可や建築確認を取得しなければいけないということです。
販売予告のような予告広告という形だとしても、開発許可や、建築確認を取得するまでは広告を出すことはできません。
反対に、開発許可や建築確認を取得している場合は、販売価格や賃料が決まっていなくても「販売予告」という形で広告を出すことができます。
不動産広告のその他の注意点
その他にも、不動産広告には以下のような注意点があります。
・物件の売地に広告することも禁止。ただ、建設予定地であること、事業者名、電話番号のみの記載なら可能
・「道路の位置指定」を受ける前の宅地分譲については、広告表示の開始時期の制限の規制はかからないため、宅地分譲であれば広告を出すことが可能 。しかし、新築分譲住宅の場合は、道路の位置指定がおりるまでは広告を出すことは禁止
・工事完了前に一定の広告媒体で広告する場合には、建築確認番号又は開発許可番号の記載が必要
このように条件が細かく決まっているので、広告を出す際は違反していないかその都度確認が必要になります。
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建築条件付き土地取引における広告表示
建築条件付き土地とは、文字通り「建築条件が付いている土地」です。
売主が買主に対して建築会社や建築物を指定したり、期間を定めたりしたうえで販売されます。
建築条件付き土地に関するルールは、公正競争規約の表示規約の第6条、建築条件付き土地取引における建物に関する表示に記載されています。
その場合の広告表示にも細かいルールがあります。
①その土地が建築条件付の土地であること
②条件の期限
③契約不成立時の全額返還
④設計プランの選択の自由
⑤プランの費用、その他かかる費用
上記の項目を必要に応じて記載します。
これらを記載した表示例は、以下のようになります。
ちなみに、別途費用を建物本体価格に含めて表示することにより、⑤の文言を記載しないことも可能です。
①～⑤の事項が記載必須になる条件は以下の通りです。
・建物プランを掲載する、しないに関わらず、①②③の表示は必須
・建物プランを掲載する場合には、④⑤の表示が必須
・建築条件が付いていない土地の広告中に建物プランを掲載する際も、この④及び⑤を表示することを推奨
つまり、④⑤に関しては必須でない場合もあるが記載しておいた方が良い、ということです。
うっかり広告違反にならないためにも、ユーザーに正確な情報を伝えるためにも記載しておくとよいでしょう。
建築条件付き土地の広告に関するその他の注意点
建築条件付き土地に関しても同様に細かな注意点があります。
・一見して新築住宅の広告であると誤認されるおそれのある表示は第5条（広告表示の開始時期の制限）違反となる場合がある
・「このプランでなければだめです」「若干の変更しかできません」等々の制限をかけて販売すると、新築住宅の青田売りと判断され、宅建業法違反として処分される場合がある
誤認されることのないよう、ルールに則って広告を出すようにしましょう。
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建築条件付き土地における不動産広告の3条件
本来、建築条件を付けて土地を販売することは独占禁止法に違反する恐れがあり、禁止されています。
しかし、以下の3条件に該当する場合は建築条件付き土地として販売が可能です。
・その土地に建物を建築することを明示していること
・土地売買契約締結後、一定期間内（通常3カ月以内）に売主または売主が指定する請負業者との間に建物建築請負契約が成立することを条件として明示していること
・その条件の内容及びその条件が成就しなかったときの措置を明示していること
言い換えれば、これら3つの条件を満たしていない場合は違反となってしまいます。
この3条件を含んだ広告は、以下の表示例のようになります。
土地広告における特定事項の明示義務
土地の広告には、上記の3条件に加えて、さらに第13条・規則第8条によって定められた「特定事項の明示義務」があります。
特定事項とは、一般消費者では予期が難しく、買主にとって「著しく不利益な」16の事項のこと。
市街化調整区域や再建築不可などの条件が含まれ、特定事項に該当する物件を広告する際には、特定事項の内容を「見やすい場所に、見やすい大きさで、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示」することが義務づけられています。
土地広告を展開する際は、これらの明示義務を満たしていることを必ず確認したうえで広告活動をおこなっていく必要があります。
おとり広告と誤認されないためにも細かなルール確認を徹底
不動産に関する公正競争規約のルールを守ることは、一般消費者にとっての不公正な取引や、不動産会社にとって意図せぬ広告表示違反を防止することに繋がります。
せっかく良い物件があっても、広告表示違反のせいで広告を出せないとなるともったいないですよね。
そうならないためにも、ルールを徹底していきましょう！
ただ、ルールを徹底しようと思っていても、細かいルールが多すぎて把握できないという方も多いのではないでしょうか。
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