空室対策で家賃値下げはもったいない！オーナーも納得させる空室対策のアイデアをご紹介！
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管理会社のみなさん、
物件の空室が続くとすぐに家賃を値下げしていませんか？
もちろん、空室が続くよりは家賃を多少下げたとしても入居してもらいたいものです。
しかし、家賃を下げずに空室を埋めることに越したことはありません。
空室を埋めるには本当に家賃を下げるしかないのでしょうか？
家賃の値下げが正しい方法なのでしょうか？
今回はさまざまな「空室対策」のアイデアをご紹介します。
空室対策に家賃の値下げはベストではない！
家賃を下げるという空室対策は、ベストではありません。
それは
①オーナーから任せてもらえなくなる可能性がある
②値下げによって市場が崩壊する
という理由があるからです。
オーナーからしてみれば、当然ですが高い家賃で入居してくれたほうが嬉しいですよね。
それなのに、管理会社が家賃の値下げばかり提案してきたらどうでしょう。他の管理会社に任せようかな、よりいい条件の管理会社に変えよう、となるかもしれません。そうでなくても家賃の値下げを交渉することで、関係が悪くなるかもしれません。
管理会社はオーナー様とより良好な関係を築きたいですよね。そのためにも家賃を下げるということは最適とはいえません。
②については、安易な値下げが続いてしまうと市場を崩壊させてしまいます。
いくつもの管理会社が空室を埋めたいからといって価格を下げてしまったら、どんどん価格が下がってしまい、価格競争となってしまいます。そうなると管理会社にメリットはありませんよね。また、価格競争になることで、破綻してしまうかもしれません。
市場の混乱を引き起こさないためにも安易な値下げには注意が必要です。
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空室対策の大事なポイント
それでは、空室が続く場合管理会社はどうしたらよいのでしょうか。
空室対策の大事なポイントは「住みたいと思われる物件にする」ことです。
他にない魅力的な物件にすることで、家賃の値下げをすることなく空室が埋まります。
つまり、「ニーズに答える」ことが最も重要だということです。
その物件のエリアはどんな人に需要のあるエリアなのか、その物件の家賃や設備からどんな人がターゲットになりそうなのか、しっかりと見極めることが大切です。年齢層や性別、所得など細かく分けていくとよいでしょう。
そのうえで物件の見直しをしましょう。
例えば、ファミリー層に人気の物件であるならば、ペット可物件にしてみたり、駅から遠い物件であるならば、自転車置き場の使用料を無料にするというのもいいかもしれません。
場合によっては、設備投資をしたり改修をしたりする必要があるかもしれません。
その物件が若い女性に需要がありそうなのであれば、モニター付きインターホンを導入したり監視カメラを設置することでセキュリティを強化する。
これらの設備を設置するにはそれなりのコストがかかりますが、投資対効果が高いといわれています。家賃を下げるよりも、後々の利益は高いことが多くあります。
何か設備投資をすることが難しい場合は、敷金や礼金を値下げしたり、更新料をなくすという方法も効果的です。
また、内見に関してもできることは多くあります。例えば、内見に来るお客様にスリッパを用意したり、ウェルカムボードのようなものを用意するだけでもよいでしょう。少し大変かもしれませんが、サンプル家具を用意するという方法もあります。何もない部屋を見るよりも、家具が置いてあるほうが実際に生活したときのイメージが湧きやすく効果的です。
ここまでいろいろと述べてきましたが、まとめてみるととてもシンプルで、①まずニーズを知る ②ターゲットに合わせて物件の見直しをするです。この２つを行うことで十分な空室対策をすることができます。
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さらに魅力的な物件にするために
それでもなお、足りない、と思われる方や、なかなか入居者がきまらない物件については、「リノベーションする」ことをおすすめします。
築年数が古い物件は、人気もどんどん下がってしまいます。また魅力的な物件にするために、最近ではリノベーションする物件も増えてきています。
そこで、より効果的なリノベーションするためにいくつかポイントをご紹介いたします。
まずはニーズを知ってターゲット層を絞りこむこと。空室対策の基本と同様で、これらは絶対に欠かせません。というのも、ただおしゃれなだけの物件を作っても住むのに不便であれば、「おしゃれだな」というだけで終わってしまいます。
ターゲット層を絞り込んで、「おしゃれ、かつ住みたくなるような魅力的な物件」にすることがポイントです。建築士はおしゃれなデザインを考えることが得意ですが、日頃お客様と接している不動産会社はお客様の声を聞いて、より求められる物件を考えることができます。
管理会社は内見にきたお客様と直接話す機会は少ないかもしれませんが、仲介会社と協力していくのもよいと思います。仲介会社は毎日、家を探しているお客様と接しているので要望やお客様の属性についてよく知っているからこそ、より実用的な案を生み出せるかもしれません。
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より詳しい提案でオーナーとの関係も良好に
賃貸オーナーの中には、設備投資にかけるお金がもったいない、リノベーションは莫大な費用がかかるのでは、とマイナスなイメージを持っている方も多いかもしれません。
管理会社はしっかりとニーズを調査し、その物件に適した空室対策とかかる費用、その見込める効果をオーナーに提示する必要があります。ただ単に「リノベーションしましょう！」というのではなく、「このエリアに住む方は女性が多いので、築年数が古いこの物件はよりきれいにリノベーションしてセキュリティ対策もするとよいと思います」というように、なぜこの対策をするのか、本当に効果があるのかというところまで説明するとよいでしょう。
また、複数の空室対策を提案することや、調査に基づいた提案である場合、オーナーからすれば寄り添って考えてくれている、と感じることでしょう。オーナーとの良好な関係を築けることにもつながります。
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空室対策をもっと楽にするために
とはいっても管理会社の仕事は、契約に入出金管理、入居者の対応や更新、解約の対応など多岐に渡り複雑ですよね。なかなか空室対策まで手が回らない！いちいち調査をしていられない、なんて方も多いかもしれません。いえらぶの管理業務システムでは、早く客付けしてもらいたい物件をメールでまとめて仲介会社向けに配信する機能があり、簡単に空室対策をすることができます。
また、設備投資をしたりリノベーションをしたい、という方も、その他の入出金管理や契約の管理を効率化できるので、より空室対策に時間をかけることが可能です。ぜひ、サービスを上手に活用しながらベストな方法をとっていきましょう！
まとめ
今回は、賃貸物件の空室対策についてご紹介しました。
空室対策は様々な方法がありますが、大事なポイントは「ニーズ調査」です。
しっかりと物件に合った空室対策をして、管理会社もオーナーも入居者も嬉しい物件にしていきましょう！
私どもいえらぶGROUPは不動産会社のITサポートを行っています。
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