退去時の原状回復費用、どこまで請求できる？事例とともにご紹介！
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管理会社の業務でもクレームになりやすいもののひとつに、退去時の原状回復費用請求があります。
退去時、毀損箇所をみつけても「入居した時から壊れていました。」と言われたり…
どこからどこまで請求すべきか、あいまいであったり…
適切な費用相場はいくらなのか…など
頭を悩ませている管理会社の方も結構多いと思います。そこで今回は実際にあり得そうな事例とトラブルに発展した場合の対処法を紹介したいと思います。
原状回復費用とは
原状回復費用とは「借主の不注意でついた傷や汚れなどを修繕・クリーニングする費用」です。
原状回復のガイドライン
原状回復費用の負担のあり方について、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省住宅局から公表されています。
このガイドラインは、トラブルの未然防止を目的として公表されたもので、法的強制力はありませんが、事案ごとに必要に応じて活用できます。
このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生し た建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
すなわち、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を意味し、「経年劣化」による傷や破損などは「原状回復」ではないと定められています。
これまで「原状回復」＝「借主が借りた当時の状態に戻すこと」という認識がありました。そのため「経年劣化」も借主が負担して費用を支払う風潮がありましたが、トラブルを避けるために国土交通省によるルールや定義が設定されました。
また退去費用は原状回復費用とほとんど同様の意味と考えてもいいでしょう。原状回復費用は退去時に支払うため「退去費用」と呼ばれることもあります。
退去費用は「敷金」で支払われます。敷金は「借主の家賃滞納や原状回復に充てられる費用」ですので、借主に原状回復費用が発生した場合、ここから賄われるルールがあります。
敷金＞原状回復費用の場合、残りのお金は借主に返されます。この逆の場合は足りない分を借主に請求します。
（出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省住宅局）
経年劣化とは
経年劣化とは「時が経つにつれて品質が低下すること」です。例えば、壁や畳の日焼けや、トイレやお風呂の湿気によるパッキンの黄ばみなどです。
経年劣化と同様に、通常損耗についてもご説明します。通常損耗とは「通常の生活を送る中で生じた物件の傷みのこと」です。例えば、家具の設置などによる床のへこみや、張り替えの必要ない程度の画鋲の穴などです。
これらの経年劣化や通常損耗は、原状回復に含まれないため借主への費用請求の範囲ではありません。
原状回復と経年劣化の判断基準は？
借主への原状回復費用請求の判断基準となるのが「借主の故意・過失」によるものかどうかです。「借主の故意・過失」として判断される例として、掃除が行き届かないことで派生した水垢やカビ、タバコのヤニ汚れによる壁の黄ばみなどが挙げられます。
●故意・過失＝借主の敷金から負担
●経年劣化・通常使用＝原則貸主負担
と覚えておくとよいでしょう。
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原状回復費用の相場
間取り別で行われた敷金に関する調査から、原状回復費用の相場をご紹介します。
（出典：SUUMOお引越し見積もり「退去時、敷金いくら払った？＆返ってきた？」)
これらの費用を参考にしてみてください。
返金された敷金の間取り別平均額
| ワンルーム | 約2.9万円 |
|---|---|
| 1K | 約3.7万円 |
| 1DK | 約4.1万円 |
| 1LDK | 約6.7万円 |
| 2K | 約3.4万円 |
| 2DK | 約4.9万円 |
| 2LDK | 約6.6万円 |
| 3LDK | 約8.1万円 |
広さによって退去費用が異なることが一目瞭然です。敷金を返金された人の割合は約3割であり、平均換金額は「53,883円」でした。
徴収された敷金の間取り別の平均額
| ワンルーム | 約6.9万円 |
|---|---|
| 1K | 約7.7万円 |
| 1DK | 約9.1万円 |
| 1LDK | 約12.6万円 |
| 2K | 約9.2万円 |
| 2DK | 約11.7万円 |
| 2LDK | 約14.8万円 |
| 3LDK | 約16.9万円 |
全体の約3割の人が敷金だけでは足りず追加で退去費用を請求されたという結果になりました。ここでの追加徴収の平均額は「120,730円」でした。
原状回復の補修にかかる費用の相場
原状回復の補修や汚れの除去には具体的な項目があります。以下の相場も参考にしてみてください。
| 料金 | |
|---|---|
| 壁紙の張り替え（㎡） | 750～900円 |
| ふすまの張り替え（1枚） | 3,000～4,500円 |
| トイレの水垢のカビ除去 | 5,000～8,000円 |
| 床材についた汚れの除去（1ヵ所） | 約1万円 |
| サッシのカビの除去（1ヵ所） | 約1万～2万円 |
| 浴室の水垢やカビの除去 | 約1万～2万円 |
| キッチンの油汚れの除去 | 約1.5万～2.5万円 |
| 床材の張り替え（1枚） | 約0.8万～1万円 |
| 壁の下地ボードの取り替え | 約2.5万～6万円 |
| 壁の張り替え(全面/6畳) | 約4万円 |
| 柱の修繕 | 約1～4万円 |
| カーペットの張り替え | 約4万～6万円 |
| フローリングの張り替え | 約8万～12万円 |
これらの費用は
・業者や職人
・保善箇所
・時期
によって異なります。中でもカーペットやフローリングの張替えが高価となっています。
敷金無し物件の場合の原状回復費用は?
前述した通り、原状回復費用は入居時の敷金から賄われます。
そのため敷金無し物件では、退去時に改めてクリーニング費用を請求する必要があります。
敷金無し物件は、「契約時に安くても退去時に費用を請求することができる」と覚えておくとよいでしょう。
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実際にあった原状回復費用トラブルとその対処法
事例①：借主がクリーニング費用を拒否
このトラブルは最近増えているようです。賃貸借契約書にクリーニング費用についての記載がある場合、借主の故意や過失によっての毀損があった際は、その原状回復費用請求をすることが可能です。
ただ、クリーニング費用についての記載が契約書にない、もしくは記載があっても説明をしていなかった場合は、拒否されても管理会社側が強く言うことは難しい状況になるかもしれません。
あなたの会社で利用している賃貸借契約書には、クリーニング費用を退去時に請求することがあることについて書かれているでしょうか？かつ、それについて契約時にしっかりと説明を行っているでしょうか？
契約時に記載するとよい特約を紹介すると「原状回復特約」や「敷引き特約」が存在します。
「原状回復特約」は、賃貸借契約書と一緒に結ぶ契約で、ある程度の原状回復費用を借主に負担させる特約です。どの部分をどのくらい借主負担にするのかを具体的に明示することができます。一般には「クリーニング費用」として費用を定めるケースが多いです。
「敷引き特約」は、敷金の中から原状回復費用を一定の額引きます、という特約です。
そのため「敷引き1ヶ月」と契約書に表記することで、退去時に自動的に敷金から1ヶ月分の金額が引かれるというものです。これによって契約時に原状回復費用の徴収額を決めることができ、退去時のトラブルを防ぐことができるのではないでしょうか。
対処法：応じない場合は法的手続きも取れる
では実際に借主から費用請求を拒否された際に、どのように対処したらよいのでしょう。
借主が支払いに応じない場合、少額訴訟を申し立て、審判によって決めてもらうことができます。裁判所が「借主が支払う義務がある」と判断した場合、強制執行手続き(差押え)も可能になります。
事例②：退去時に毀損箇所を指摘したが証拠がなく借主に強く言えない
借主に貸している間に破損したと思われるところを退去時の確認の際に見つけ、借主に修繕原状回復費用請求をしたところ「壊したのは自分ではないし、借りる前から壊れていた」と言われます。管理会社の方の中にはこのような経験をしたことのある人もいるのではないでしょうか。
貸し出す前に部屋の状況を記録してあり、それを見せることができるのであれば、修繕費用原状回復費用請求は可能です。
しかし、担当が変わったりして貸し出した時の部屋の状態が現在書類や写真等で残っていない場合、請求は難しくなってしまう可能性が高いです。貸主とのトラブルの原因にもなってしまうので、部屋の入居前の状態の記録が甘いと感じるのであれば見直しましょう。
対処法：弁護士や専門家に相談する
借主が故意・過失によって損傷した証拠がなく原状回復費用請求ができないという場合、最終手段として、弁護士等に委任し支払いに関する交渉をしてもらうケースもあります。
それでも支払いに応じない場合、裁判所を通じて「調査嘱託」を行い、居住期間をライフラインの利用状況から確認し証拠集めを行うという方法もあります。
事例③：もらった原状回復費用を違う箇所の修繕のための費用に充てる
退去した時に、借主の不注意で畳やふすまを壊していたため、その原状回復費用を借主に請求しました。この金額は、適正金額です。
ですが、実際にはふすまや畳を直さず、部屋を畳からフローリングに変更する工事の一部にその費用を使いました。
以上のような事例の場合、管理会社や貸主のお金の使い方には問題があるのかと悩む人もいらっしゃるかもしれません。請求金額さえ適正であれば、管理会社や貸主の好きなようにその費用は使うことができると考える方も多いと思います。
フローリングへの変更工事の全代金を請求することはできないにしても、畳やふすまの修理代は借主に請求ができます。工事の内容が違うからと言って、借主がふすまや畳の原状回復費用を支払わなくてもいい理由にはなりません。
結論として、法的にももらった原状回復費用を違う箇所の修繕に充てることは問題ありません。
原状回復費用を巡るトラブルを起こさないために
先述したとおり、借主に支払いを拒否されるといったトラブルに発展することもある原状回復費用。
トラブルを避けるためには、契約書の内容を見直すとともに、借主に前もって説明しておけると良いでしょう。
タバコを吸う借主に対しては、室外での喫煙を推奨しましょう。
タバコのヤニ汚れや臭いが染みついてしまうと原状回復費用も高額になりやすい旨を伝えると、借主も納得できるはずです。
湿気のこもりやすい物件と分かっている場合であれば、こまめな換気や除湿剤の利用を推奨できると良いです。
カビや水垢も取り除くことが難しくなると現状回復費用がかさんでしまいます。
まとめ
今回は原状回復費用請求に関するお悩みとその解決方法についてみていきました。原状回復に関するトラブルはお金も発生するので、トラブルになりやすいです。
借主への説明は怠らず、契約書にもしっかりと記載しておくことも忘れずに！
また原状回復は、居住前の状態をしっかりと記録・保管しておくことが大切になります。管理方法も工夫していかなければ、原状回復費用請求をしそびれることにもつながるので、気を付けましょう。
中には費用回収をするために弁護士に委託するのは費用対効果が悪く、そのまま泣き寝入りというケースも・・・
そこで、賃貸管理システムを活用し退去時のトラブルを未然に防ぎましょう！
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