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実践的な5つの空室対策を紹介!管理会社が知っておくべき空室対策のポイントとは

空室対策で「家賃を下げた」「新しい設備を導入した」「外壁塗装をした」けど何ヶ月も空室が埋まらない…とお悩みの賃貸アパートやマンション、一戸建ての大家さんもいらっしゃるかと思います。

そして、空室が埋まらないことで大家さんに対して申し訳ない思いをしている管理会社も多いでしょう。

今回は、多くの賃貸アパートやマンション、一戸建ての大家さんと管理会社が、悩んでいる空室対策の解決方法をご紹介します。


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効果的な空室対策のポイントとは

効果的な空室対策のポイントとは

これまで空室対策としていくつかの方法を試みたにもかかわらず、効果を得られていない場合、空室対策のやり方が間違っているのかもしれません。効果的な空室対策のポイントを紹介しますので、見直してみましょう。

自社物件の状況を把握する

最初にやるべきなのは、自社物件の状況を把握することです。空室が続くのは何らかの原因があるからで、その原因を突き止めることが空室対策の第一歩として欠かせません。

以下に当てはまる点はないか考えてみましょう。

・広告の出し方に問題がある
・内装や設備など物件の状態に問題がある
・募集の時期や方法に問題がある

広告を出稿しても、物件の魅力が十分に伝わらないと、アクションに移すユーザーは少ないです。人を惹きつけるキャッチコピーやデザインの広告、また物件が広く明るく見えるように撮影されたカラー写真を複数枚掲載することが大切です。

また、せっかく物件に興味を持つ人がいても、内見時に内装や設備が劣化している、間取りが悪い、外壁や共有部分が暗くて汚い、といったことがあれば悪印象を与えます。そのため、劣化が目立つ箇所のリノベーションを行うなど、内見で好印象を残せるような工夫が必要となります。

募集の時期や方法に問題がないか見直しましょう。就職や転勤、進学など人の動きが多い1~3月に空室が埋まらないと、翌年まで埋まらない可能性も考えられます。繁忙期を意識したアプローチをすることが大切です。

周辺物件と比較して入居者のニーズに合っているかという点も確認しておきましょう。周辺物件も空室が多い場合、立地などに問題がある可能性も考えられます。しかし、周辺物件が埋まっている場合、自社物件が入居者のニーズに合っていないのかもしれません。

周辺物件との差別化を図る

国内では、少子高齢化の影響で空室率が上昇し続けており、平成30年には総住宅数の13.6%を占めています。

出典:総務省 平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計

これにより借り手市場となっているため、入居者の印象に残る、好印象な物件を提供することが重要です。

賃貸の部屋を探している入居者は、ポータルサイトや物件ページなどで部屋を見て、複数の部屋の内見をしたうえで取捨選択し、最終的に気に入った部屋を契約します。

数多くの物件情報から自社が掲載する物件を選んでもらうには、周辺物件と比較して、「優れている」「魅力的」と思ってもらうことが欠かせません。周辺の物件状況を調べ、差別化を図ることが重要です。

安易に家賃を下げない

「家賃を下げると、空室が埋まるのでは?」と考える方もいるかもしれません。確かに、周辺物件よりも家賃を大幅に下げることで、空室が埋まる可能性は高いでしょう。

ただし、不動産経営にとって重要な収益である家賃を空室対策のために安易に減額すると、経営に影響します。

空室の家賃のみを減額すると、既存の入居者が不満を抱き、引っ越してしまうかもしれません。とはいえ、全部屋の家賃を減額すると、空室は埋まっても全体としての収益が減少するでしょう。

さらに、空室が埋まらないのは家賃以外の問題も考えられます。たとえば、募集のやり方が悪い、入居者のニーズに合った設備が整っていない、入居条件が厳しいといった問題が挙げられます。そのような場合、家賃を下げたとしても空室は埋まらないかもしれません。

とはいえ、さまざまな対策に取り組んだにもかかわらず、空室が埋まらない場合は、最終的な手段として家賃を下げることを検討してもいいでしょう。ただし、家賃を減額する場合は、キャッシュフローが悪化しないように調整することが重要です。


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空室対策に効果的な5つの方法

空室対策に効果的な6つの方法

空室対策には、コストがかかる施策から無料でできる対策までさまざまな方法があります。効果的な空室対策を紹介しますので、自社物件の状況や予算から実践してみましょう。

1.募集要件の見直し

コストをほとんどかけずにできる対策のひとつが、募集要件の見直しです。他物件では断られる可能性の高い入居者層もターゲットにしましょう。たとえば、以下の入居者層が狙い目です。

・単身高齢者
・外国人
・ペットを飼いたい人

とくに犬や猫のペットを飼いたいと願う人は多いものの、「ペット可」の賃貸物件は少ない現状があります。物件を「ペット可」にすることで、魅力的な物件にすることができるでしょう。

2.広告の見直し

昨今では、ネット検索で物件を探す人が増えているため、数多くある物件から入居者の目に留まる物件にするための努力が求められます。

自社が扱っている物件の広告を客観的に見て、魅力的で、情報が伝わりやすいかをチェックすることが重要です。そして、必要に応じて以下の修正を加えましょう。

・物件の写真を増やす
・綺麗な写真に差し替える
・周辺施設の情報を載せる
・掲載情報を最新のものにする

入居希望者は、できるだけ多くの情報を得たいと思っているので、写真の数を増やす、周辺施設の情報を載せるといったことを意識しましょう。

内装が広く、明るく見えるように写真の撮り方を工夫することも物件の印象アップに役立ちます。

3.セキュリティや設備の見直し

セキュリティや設備が不十分だと、入居希望者の不安要素になります。特に女性入居者にとってセキュリティ面は重要なため、セキュリティを見直すことは空室対策に役立ちます。

セキュリティ対策として効果的なのは以下の方法です。

・防犯カメラの設置
・モニター付きインターフォンの設置
・センサーライトの設置
・アパート入り口に簡易的なオートロックの設置
・防犯性が高いディンプルキーの採用

防犯カメラやモニター付きインターフォンが設置されている物件だと入居者に安心感を与えることできます。また、ディンプルキーはピッキングされにくく、複製が難しいことから防犯対策として効果的です。

セキュリティ面に多くの費用をかけられない場合は、センサーライトの設置だけでも入居希望者に与える印象は変わるでしょう。

また、セキュリティ以外にもフリーWi-Fiや宅配ボックスなど、需要の高い設備の導入も空室対策に効果的です。

4.内装や外装の見直し

リフォームやリノベーションで内装を改善するのも効果的です。コストはかかりますが、せっかく内見まで至った入居希望者が、内装でほかの物件に流れてしまうのを防ぐことができます。

たとえば、古い物件でも内装を変えて現代風にすると、若い世代のターゲットに刺さりやすくなるかもしれません。また、「北欧風」「南国リゾート風」などテーマを決めてリノベーションすると他物件との差別化につながります。

また、外装が汚いと入居してもらえない理由のひとつになるため、劣化が見られるのであれば塗装工事も検討しましょう。外装を塗装するだけでも物件の印象を新しくすることが可能です。

5.一時金や家賃の見直し

周辺物件よりも敷金礼金や更新費などの一時金が高い場合は、減額するのも効果的です。

引っ越しは多額の費用がかかるため、敷金礼金といった初期費用がゼロになる「ゼロゼロ物件」は入居希望者にとって魅力的に映るでしょう。また、契約更新時の更新料をゼロにするのも有効です。

必要であれば、家賃の減額を検討するのもひとつの手です。

一時金や家賃の見直しは、コストをかけずにできる空室対策ですが、収益悪化の原因となるおそれもあるので、周辺相場やキャッシュフローの把握も重要です。


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まとめ

空室対策を講じるうえで大切なのは、現状を把握することです。空室が埋まらない原因が何にあるのか突き止めて、それに応じた対策を講じましょう。

いえらぶBBは、全国10,000社の仲介会社の基幹システム(いえらぶCLOUD)と連携しており、リーシング業務にかかる手間を圧倒的に削減できるため、空室物件がスピーディーに埋まります。空室対策でお困りなら、いえらぶBBの導入をご検討ください。


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株式会社いえらぶGROUP

この記事を書いた人株式会社いえらぶGROUP

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