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民法改正による連帯保証人の変更点とは?対応策はなに?

2020年4月1日から改正民法がいよいよ施行されます。

約120年ぶりの大幅改正とあって、さまざまな混乱も予想されていますが、賃貸経営も例外ではありません。

今回は、その民法改正の中から、賃貸経営の重要ポイントである連帯保証人の変更点をご紹介します。

民法改正後の注意点!連帯保証人の極度額とは


今回の民法改正で、連帯保証人保護が強化され保証極度額の設定が義務付けられています。

これは、従来の契約内容だと連帯保証人の債務に限度がなく、高額な請求になる可能性が高いので、連帯保証人保護の観点から適切ではないと判断されたと思われます。

そのため、従来の賃貸借契約書では「本契約上負担する一切の債務を連帯して保証する」との文言が記載されていましたが、2020年4月1日以降に従来の文言を使用していると連帯保証人の債務が無効とされます。

有効な賃貸借契約書とするために、極度額〇〇万円などの金額表示が必須で、極度額の範囲は家賃の6か月から契約期間である2年間だと予想されています。

そしてこの変更点は、賃貸経営の大家さんにとって大きな問題です。

家賃滞納している方を強制退去させるための期間は、概ね6か月だと言われています。

そして、極度額を家賃6か月分に設定してしまうと原状回復費用などが回収できない可能性もあります。

では、極度額を家賃2年分にしてしまえば良いのではないか?とお考えになるでしょうが、100万円を超える金額の連帯保証人となると躊躇される方も増えるのではないでしょうか。

現状は、家賃をしっかりと払える方でマナーもしっかりしている入居希望者であっても、連帯保証人を用意できないため契約が進まないケースも今回の民法改正で考えられます。

その他にも、連帯保証人へ情報提供することが義務付けられています。

・事務所など、事業用賃貸物件の連帯保証人になるときに、借主の財務状況確認

・連帯保証を行うときに、借主への請求額や支払い状況などの情報提供義務

上記のように、さまざまな変更点がありますので注意が必要です。

民法改正後の注意点!連帯保証人の極度額への対応策とは


それでは、連帯保証人の極度額への対応策をご紹介します。

家賃保証会社を利用することが確実で効果の高い対応策だと考えられます。

今回の改正は、個人の連帯保証に対する保護強化ですので、家賃保証会社などの法人は対象になっていません。

そのため、家賃保証会社の保証であれば従来通りの契約が可能です。

現在は、家賃保証会社対応の賃貸物件も増えているので、大家さんの説得もそこまで難しくないでしょう。

また保証内容は、さまざまですが滞納家賃の回収まで行う家賃保証会社が一般的ですので、賃貸管理会社の負担が減ることもメリットです。

デメリットとして考えられることは、借主の金銭的負担が増すことですが、前述した通り家賃保証会社対応物件が多いのでトラブルになる可能性は低いかと思われます。

まとめ

今回は、民法改正による注意点として連帯保証人の極度額設定をご紹介しました。

極度額が、設定されていない賃貸借契約書の連帯保証人債務は、無効とされますので注意が必要です。

トラブルになってから後悔しないよう、賃貸借契約書に不備がないか再度見直しましょう。

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この記事を書いた人大城 直樹

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不動産キャリア18年。宅地開発・用地仕入からキャリアをスタートし、賃貸まで幅広く経験。賃貸物件の新築提案業務ではデザイナーズ物件のデザインやリノベーションに関わり、各メディアでの掲載実績を持つ。不動産会社退職後、これまで培った人脈を活かし他業種へと転職。現在に至る。 得意分野:不動産全般、デザイナーズ・リノベーション提案などの設計・建築分野

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