【賃貸管理ソフトは不要？】簡単に1000万円儲けた不動産会社社長の話
開業時に賃貸管理ソフトを入れると言う方は少ないようです。
おおよそ管理戸数が100戸超えてきたらとか500戸超えてきたらとか1000戸超えてきたらとか、基準は各社様々だと思いますが最初から入れている会社は少ない印象です。
最初はエクセルで充分、エクセルで対応出来なくなったら賃貸管理ソフトを入れるという方が多いようです。
ただ、今回は開業時から賃貸管理ソフトを導入して使い倒していたら、1000万円程度の売り上げが棚ぼた的に作れたという会社の社長のインタビューです。
─ 賃貸管理ソフトを開業時から使っていたら、相当儲かったと聞いたのですがどういう事でしょうか。
開業前にですね、自分で所有していた物件をエクセルに入金された家賃や入金日くらいは付けてたんです。ただ開業後、賃貸の管理をどんどん獲得していこうと思っていたので、最初っから賃貸管理ソフトを入れたんです。
開業時の管理は自己所有の1棟だけ、戸数で言うと8戸しかないのに。それで5年位、色々な情報を事細かく入れてました。
例えば、退去があった時に、汚れたり、剥がれてたり、傷ついたりしている部分を片っ端から撮影して、リフォーム後のキレイになった部分も撮影して、それを全部、賃貸管理ソフトに保存していました。また退去する入居者に何故、退去することになったのか、転職なのか、結婚なのか、部屋が手狭になったからなのかなどを聞きました。また入居してみて、どこが良かったか、どこが期待外れだったか等もアンケートに記載してもらいました。商品券を差し上げますのでアンケートにご協力頂けますかという方法を取りました。だいたい皆さん書いてくれました。
それで、あるタイミングでもうこの物件を手放しても良いかなと思った時に、かなり相場より高い価格で出しました。そのエリアで築年数と広さなどを鑑みるとおおよそ2200万円位が相場価格なのですが3250万円で出したのです。
投資系ポータルサイトに、この物件は過去の情報がとても充実していて満室を維持しやすいとアピールポイントに書いて出しました。来た問合せに対しては、今までの入居者の職業や年代や退去理由や気に入ってくれた部分や、気になった部分が直近の5年分ですが分かるので 例えばリフォームする時に男性をターゲットにしたリフォームするのか、女性をターゲットにしたリフォームにするのか、学生をターゲットにするのか、社会人をターゲットにするのか分かると伝えました。退去が出た時に、どういうターゲットに向けてポータルサイトに掲載するのかもこれによってわかりますと伝えました。
そんな説明をしていたら、今までこんなに情報が豊富な投資用の物件は無かったと、都内のベテランサラリーマン大家さんが3150万円で買ってくれました。
新築と中古とどちらが安全かと言えば、実は中古の方が物件購入者にとっては安全なんですね。
新築で建てた家はどういう問題が隠されているかわからない。
また実際住んだことがある人が居ないから実際に住んでみると、どのような住み心地かもわからない。パッと見て良さそうな物件でも周辺の環境でも実際には隠れたデメリットがあったりする。それに対して、中古は今までに住んでた人が居る。未経験の新人社員に仕事を任せるのと、経験豊富なベテラン社員に仕事を任せるのとだと後者の方が安心ですよね。問題は、元住人の感想が次のオーナーに伝わらないと言う事なのだと思います。スケールの大きい話をすると中古住宅流通を促し、この国の不動産マーケットを活性化させるのは中古住宅の履歴だと思っています。
不動産業界の片隅で働く者として少しでも、この国の経済に貢献したいという思いがあります。
話し戻して結論として、物件の履歴、入居者の履歴をより詳しく、データとして付けて行く事はとても大切です。自分が儲けるためにも。（笑）
また、そのデータを俯瞰して見ると自分でも分かってくる事もあります。気付く事があるのです。そこから、その物件の見せ方、売り出し方、貸し出し方も変えていくキッカケにもなると思います。
今は月々、数千円で使える管理機能もありますから、絶対エクセルより専用のクラウド型のソフトで管理して行った方が良いと思います。
大きな自然災害も増えているので、自宅のパソコンがいつ壊れるかも分かりませんし、Evernoteに保存しているから大丈夫と言っても、エクセルはフレームワークから自分で作らなければならないですから、結局、自分の本業に集中できないって言う話になりますしね。業法などが変わる度に自分で対応してたのでは自分が何屋だか分からなくなる。
─ 最後は、いえらぶ賃貸管理システムの宣伝に協力していただきありがとうございました。（笑）
全くです。お金下さい。（笑）
─ ただ、本当にアットホーム社のアンケートでも「中古物件を購入する際に不安に感じたことはありますか？」という、これは投資のユーザーではなく実需のユーザーへのアンケートですが、1位は「目に見えない部分の瑕疵がないか」で55.8％です。2位が「価格が妥当なのか判断がつかない」なのですが37.8％、2位以下に圧倒的な差がついて瑕疵への不安が1位です。
投資のユーザーも実需のユーザーも気になってるということですね。これからの不動産業の中で履歴をしっかり付けていくと言う事が我々、中小の不動産会社でも必須になっていくでしょうね、大手は当然やってくるでしょうし。
─ 本日は様々な、お話を聞かせて頂きありがとうございました。
ありがとうございました。
