入居後に入居者数が知らない間に増えていた時、契約の解除はできるのか
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賃貸管理をしていると、契約書に書いてある人数よりも多い入居者が知らない間に住んでいた、というようなことがあったりすると思います。
一人暮らし専用の物件でそのようなことをされたら困りますよね。
こんなとき、管理会社はどうすればいいのでしょうか？
対応方法を貸主に確認
契約の時よりも入居者が増えていることが発覚した場合、まずは貸主にどう対応したらいいのかをヒアリングしてください。
貸主によっては「家賃滞納さえなければOK」の場合もありますし、「契約違反だから即刻退去させてほしい」という場合もあります。
管理会社の判断だけではなく、必ず貸主の意思も聞くようにしてください。
貸主がOKと言っていても、単身者用の物件に複数人で住んでいる場合などは、ほかの入居者は契約を順守してくれているので、何もしないというのもどうかな、と思う方もいるかもしれません。
他の入居者からクレームが入らないよう管理会社としても真摯な対応が求められる時もあるかもしれません。
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退去させることは可能なのか
契約書とは違った行為をしているということは、契約違反になりますよね。契約違反行為は、信頼関係の崩壊として、契約解除の理由になることもあります。
今回のような、入居者の数に関する問題はどうなるのでしょうか。
契約書よりも多い人数で入居していた場合、その行為は入居者以外に部屋を使わせているため「転貸」と同様の状況に当てはまります。
ですが、「転貸」をしたからといって契約解除するほどではないという判決が出ている事例もあるので、契約書の入居者人数と実際の入居者数とが違っていても、契約の解除を一方的にすることは難しいと言えます。
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管理会社の対応
契約を締結してから契約の解除をするのは、様々な場面において難しいです。
今回のようなケースも例外ではありません。契約解除が難しいうえに、貸主は退去を求めている場合は管理尾会社が動く必要があります。
管理会社の対応方法としては、
①契約違反していることを、入居者にしっかり継続的に説明し続けることで納得してもらい、合意の上で退去してもらう
②定期借家契約に変更して、更新させずに退去してもらう
以上の方法が平和的に解決できる方法だと思います。
まとめ
今回は、契約書に記載されている人数よりも多い人数で入居していた場合の対策について紹介しました。
このようなことが起こった場合は、まず契約書の確認をしてください。
上記に記した管理会社の対応は、契約書内に「契約者以外の入居禁止」「転貸禁止」の内容が書かれていることが前提です。その記載がない場合は、入居者に注意することも難しく、対応はより難しくなります。
注意し続けるのは骨が折れますが、注意し続けたが改善されないという事実がなければ、信頼関係の崩壊を証明することもできません。
入居審査の時に、この入居者はどんな人なのか、以前住んでいたところから引っ越してくる理由はなんであるのかというようなリサーチを入念にするのもいいと思います。
リスク回避も業務をスムーズに行うために力を入れましょう！
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