その家賃設定大丈夫?家賃を見直そう!①

オーナーが決めた家賃、その金額に「???」と思ったことのある管理会社の方もいるかもしれません。

オーナーの中には、深く考えず建築会社やハウスメーカーに言われた金額を設定してしまっていることもあるそうです。

管理会社の大事なお客様であるオーナーが損をしないように、家賃設定についてもアドバイス出来たらデキる管理会社と思われるかもしれません。

今回は、家賃設定の代表的な方法について紹介していきます。


家賃設定までの流れ

オーナーが家賃を決める経緯として多いのが以下に続く4つのケースです。

①建築会社やハウスメーカーの事業収支プランの家賃に乗っかる

②地元の不動産仲介業者からの聞き取り

③ネット等から賃貸住宅の募集・成約賃料について情報を集めて比較する

④周辺物件と比較する

このうち①のみで家賃を決めてしまった場合、その家賃は適正価格でないかもしれません。

家賃の設定方法として①比較法②積算法というのがあるので、今回はこの二つについて紹介していきます。

代表的な家賃設定方法

▪比較法

ますは、比較法から紹介していきます。

比較法は、読んで字のごとく、ほかの物件と家賃を比較して家賃の検討をすることです。

この方法を用いることで、周辺の家賃相場から大きく外れた家賃の設定を防ぐことができます。

家賃の相場が7万のところで、12万円の家賃を設定していたら、どんなにいい物件でも埋まるのには時間がかかることでしょう。部屋を探している人にとっても適正な価格で家賃を決めることが比較法では可能です。

比較法を行うには、近隣の物件の調査が欠かせません。

地域周辺の管理物件の家賃をまとめてみて、家賃が高すぎたり低すぎたりする場合は。オーナーに教えてあげてもいいと思います。

低すぎる家賃を適正価格に引き上げるのは現在の入居者もいるとなかなか難しいかもしれませんが、高すぎる場合には慎重に価格を見直してみるといいでしょう。

家賃は一度下げるとあげるのが困難になりますので、家賃の引き下げには十分注意を払ってください。

次に、積算法について紹介します。

これは、適正な利回りを実現するためにはという観点から逆算して家賃を設定する方法です。

▪積算法

積算法は比較法に比べてオーナー目線の強い方法です。

計算方法は、「基礎価格×期待利回り+必要諸経費等=積算賃料」です。

基礎価格は、物件が持つ経済価値を表しています。

期待利回りは、純利益の期待値です。

必要諸経費というのは、固定資産税や減価償却費等、物件を所持したり維持したりするのにかかる費用の総称と思っていいです。

この計算方法は、基礎価格や期待利回り、諸経費を正確に把握できているときに適しています。

この方法で算出された家賃は、事業主であるオーナーが安心できる家賃を設定することができます。

しかしこの方法で算出された家賃が、周辺物件の家賃相場からだいぶ高かった場合は、空室率が上がってしまうこともあります。

まとめ

今回は、家賃の算出方法について紹介していきました。

比較法と積算法、両方をうまく使って家賃を算出するのがベストだと思います。

リーシング対策として、管理会社からオーナーに家賃の価格について話すこともあるかもしれません。

そういったときに、家賃の設定はどうやってしたのか、周辺の家賃はどうなっていて、家賃価格が空室の埋まらない理由に大きくかかわっているのかを判断するためにもこの二つの方法は使えるようになっておくといいと思います。

利回りが低くなりすぎず、周辺物件の家賃相場から浮かない家賃設定のスキルをオーナーに伝授してあげましょう!

レベルの高い管理会社と思われるでしょうし、オーナーからも信頼されると思います。

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