滞納者への対応法
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督促業務から逃げない！
管理業務の中でもやりたくない…と気が重くなってしまうのが、家賃滞納者への督促業務ですよね。
お金を取り立てるという行為は、自分にとっても相手にとっても、あまり気持ちが良いものではないでしょう。
しかし管理会社として、家主の収入源である賃料を回収しないまま、いつまでも放っておくわけにはいきません。
今回は督促業務の流れと、しっかりと完遂する上でのポイントを押さえていきましょう。
まずは電話をかける
たいていの場合、賃貸借契約では翌月分の賃料を月末までに前払いすることになっています。
月初に未納がないかどうかを確認し、できるだけ早く電話でその旨を伝えましょう。
未納者に対して、現在滞納をしているという事実を気付かせ、そしていつ未納分を入金できるのか、具体的な日付を約束しましょう。
これは今後、入居者に滞納癖をつけさせないために、大家にとっても、管理会社にとっても、そして入居者にとっても大切なことです。
遠慮せず、まず一報を入れましょう！
手紙を送り、訪問もする
入金を約束した日に入金がなかったり、さらに一ヶ月分の家賃を滞納されたり…
電話での約束も破られ、なんだかんだのらりくらりとやり過ごされてしまう…
そんなことがあるかもしれませんが、負けてはいけません。
電話でのやり取りでは埒が明かないときは、督促状を送ったり、訪問して直接督促したり、少々強めの態度で臨みましょう。
書面は必ずコピーをとり、請求額を明記するほか、滞納が続く場合は連帯保証人に連絡がいくことや将来的に法的な手段を用いることも視野に入れることも記載しましょう。
直接話し合う機会を設ける
家賃の滞納がさらに続き、三ヶ月を超えてしまうと、入居者側がもはや滞納分を払う気がまったくないことも考えられます。
連帯保証人にも交渉し、なんとか未納分の賃料を回収できるよう試みましょう。
また、やはり直接話し合いの場を設けられるように努力することが大切です。
直接会うことができれば、入居者の状況も分かりますし、事情によってはとりあえず一ヶ月分だけ回収するといった妥協案や、分割で支払ってもらうような提案も可能です。
ここまで来たら、賃貸借契約の解消や強制的な立ち退きも選択肢として挙げられますが…
家主への負担もかかりますし、理想を言えば、滞納分を支払ってもらって、住み続けてもらうことが関係者全員にとっての幸せですよね。
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ちゃんと入居者の賃料を回収したい！
さて、ここまでで家賃督促業務の流れを見てきました。
やはり、精神的にも肉体的にも、骨が折れる業務であることに違いはありません。
なにか督促業務を少しでもラクにする方法はないのでしょうか？
そんなちょっとしたコツを紹介したいと思います！
入居審査で妥協しない
なかなか埋まらない物件があった時、とにかく埋めることを目的としてしまって、入居審査が甘くなってしまうようなことはないでしょうか。
たしかに臨機応変に対応することも重要ですが、安直に審査基準を緩めるようなことはお勧めできません。
保証会社の利用を必須とする、連帯保証人は言っての収入がある親族に限る、金額の基準を明確に定めるなどといった条件をはっきりと決めておきましょう。
目先の利益にとらわれて、のちに滞納続きでこじれてしまうような悪質な入居者を入れてしまっては、本末転倒です。
滞納の初期段階で毅然とした態度で接する
滞納で一番厄介とも言えるのが、入居者が滞納に慣れてしまうことです。
たしかに、たったの一度うっかり滞納してしまった、今後も住み続けるであろう入居者に対して、あまりに強く督促するようなことは気が引けるかもしれません。
しかし、あまり優しくし過ぎることも、それはそれで危険なんです。
滞納はれっきとしたルール違反です。
ルール違反をした入居者に対して督促をするのは当然のことですから、ルールに則って対処しましょう。
ルールを徹底する態度をとれば、入居者側の甘えを誘引してしまうような事態も防げるでしょう。
郵便は内容証明郵便、配達証明郵便を送る
手紙を出す際は、内容証明郵便、配達証明郵便を利用すると、万が一の時に役立つかもしれません。
内容証明郵便とは、「こちらが手紙を出した事実、手紙を送った日付、手紙の内容」を郵便局が証明してくれるものです。
また配達証明郵便とは、「相手が手紙を受け取った事実、受け取った日付」を郵便局が証明してくれるものです。
これらはたとえば滞納続きの入居者とトラブルになってしまい、裁判にまで発展してしまうようなとき、こちらがしっかりと督促業務に当たっていたことや、相手が滞納の事実に気づいていたことの証拠となりえます。
できればこのような事態は避けたいですが、万が一の時の武器となりえますので、利用してみると良いでしょう。
まとめ
なかなか進んでやりたいとは思えない督促業務。
大切なのは滞納した時の迅速な対処であり、またそもそも入居者に滞納をさせないように、普段から業務を徹底して行なって「ちゃんとした管理会社なんだ」と思わせることでしょう。
忘れてはならないのが、滞納していても、入居者は敵ではないということです。
今後も賃料をおさめ、長く住み続けてもらえるように、引き締めるところは引き締め、良好な関係を気付いていくことを心掛けましょう。
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