原状回復費用、誰が負担するの?

トラブルメーカーな原状回復費用

入居者が部屋を退去する際、たびたび大家と揉め事を起こす原因となるのが原状回復費用です。

「物件は家主の持ち物で、それでお金を稼いでいるんだから、自分の持ち物のメンテナンス代である原状回復費は大家が払うのが正しい。」

「これまで長い間その部屋に住んでいたのは入居者で、自分が汚したものは自分で復旧すべきだから、原状回復費は入居者が払うのが妥当だ。」

どちらも間違ったことは言っていないように聞こえます。

一体、原状回復費用は誰が負担することになっているのでしょう?

管理会社として事前にトラブルを防げるように、確認しておきましょう!


基本は「原状回復ガイドライン」

原状回復費用の負担については、国土交通省が「原状回復ガイドライン」を発表しており、これが最もベーシックなルールとなっております。

このガイドラインによれば、原状回復費は基本的には貸主が負担するものである、と言ってもよいかもしれません。

借主は、普通に部屋を利用しているだけで起こりうる、物件の損耗や経年劣化については原状回復費用を負担する必要がないからです。

こちらは基本的に貸主が負担することになります。

ただし、故意により物件を壊した場合や入居者自身のミスで部屋の劣化を招いた場合などは、借主の負担になることになっています。

また、このような内容は、東京都都市整備局が発行している「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」にも同様に記載されています。

「東京ルール」とも呼ばれており、賃貸借契約を結ぶ際に説明されたり、概要が記載された書類が入居者に配布されたりします。

じゃあ貸主は原状回復費用を全額負担?

しかし、家主が全額負担するのが主流であるかといえばそういうわけではありません。

実際には、部屋のクリーニング代については貸主が借主に請求するケースが多く見られます。

「こんなことをしていいのか!?」

「不当な請求ではないのか!?」

なんて思われるかもしれませんが、特に問題はないです。

契約内容によっては一概に言えることではありませんが、家主と入居者の合意があれば、原則とは違った特約を結ぶことができます。

これは民法で定められている「契約自由の原則」により、契約内容は原則として当事者間で自由に決められるとされているからです。

しかし当然ながらあまりにも度を越えた負担を強いることはできません。

あくまで両者の合意のもとに行なわれる契約についての話になります

実際の具体例を見ていきましょう

基本的な費用負担についてはここまでで見てきた通りです。

ここからは基本的な例を見ていき、原状回復費用の負担が誰になるのか、イメージを膨らましていきましょう。


クロスの張替にかかる費用は誰が負担する?

壁紙を張り替える際の費用負担について見ていきましょう。

経年劣化と考えられる部分についての原状回復費用は貸主が持つことになります。

具体的には日光焼けでクロスが変色してしまった場合や、テレビなどの家電のおいてあった場所のクロスが電気により焼けてしまい黒ずんでしまった場合などが挙げられます。

借主が負担するケースとしては、たとえば入居者が喫煙者であり、たばこのヤニによってクロスが変色してしまった時や、壁に釘やネジが打ち込まれてしまった時などが考えられます。

床の原状回復費用は?

次は床についての原状回復を考えましょう。

基本的なフローリングのワックスがけなどは貸主が負担することになります。

他にも入居者が入れた家具によって床がへこんでしまった場合、これは入居者による故意や過失によってついた欠損ではないので、これについても、貸主が原状回復費用を負担することになります。

しかし、たとえば引っ越し作業の時に入ってしまったキズや、水漏れなどを放置していた結果、床が変色してしまったといった場合は、借主が負担することになります。

まとめ

退去時に家主と入居者の間で起こるトラブルの原因として、原状回復費用をどちらが負担するのか明確ではないという問題がありました。

管理会社としては、最後の最後にトラブルが起こってしまうことは避けたいですね。

家主がどこまで原状回復費用を入居者に負担してもらうつもりかを事前に把握し、入居者に正しく伝わるようにすることが重要です。

たとえば一覧にして入居者に渡すなど工夫をして、貸主と借主の間での認識のずれをなくしていくことが、トラブル回避のコツですね。

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