知っててよかった、事故物件への心構え

事故物件は定義もルールも曖昧?だからこそ知るべき

みなさんは事故物件と聞いて、なにを思い浮かべるでしょうか。

事故物件とはどんなものなのか、説明できますでしょうか。

あまり気持ちのいい話ではありませんが、“入居者の方が亡くなられてしまった物件”といった説明をする方が多いのかもしれません。

そうであれば、出来れば管理をせずに済むことが、管理会社だけでなく皆さんにとって望ましいことかもしれません。

しかし、万が一の時に何も知らないというのも困りものです。

今回は、そんな事故物件について理解を深め、もしもの時に何を気をつければよいのか知りましょう。


そもそも事故物件とは

さて、実は事故物件の定義は曖昧です。

騒音問題を抱える物件、過去に反社会的な入居者が住んでいた部屋、周辺にごみ処理場がある建物、どれも事故物件と呼ばれることがあります。

これは、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)に記載された“瑕疵担保責任”が深くかかわっています。

瑕疵担保責任とは簡単に言えば、物件を貸す側には借りる側が瑕疵、つまり欠陥をうったえた場合には担保しなければならないということです。

そして、居住者にとって心理的な欠陥を抱えている物件、心理的に不利益を与える物件を事故物件といいます。

つまり、入居者の心理・主観次第でその物件が事故物件かどうか決まるということです。

そういう意味で、事故物件というのはとても曖昧なものなんです。

告知義務には気をつける

では、たとえば“入居者が亡くなった部屋”の管理を任されたとして、気をつけねばならないことは何でしょうか。

宅建業法では、重要事項説明時に仲介会社が契約者に、契約に関わる情報を正確に漏れなく伝えるように求めています。

これを告知義務といいます。

しかし、実は宅建業法の中で、何をどこまで、いつまで告知する義務があるのか、明確な取り決めはありません。

大家と相談して慎重に決めなければならないのですが、ここで注意点があります。

大家は入居者が決まりづらくなることを嫌って、事故物件であるという事実を隠そうとするかもしれませんが、これを了承することはおすすめできません。

はっきりとした記載はなくとも、事実を隠して嘘をついたことが発覚すれば、れっきとした法律違反となり罰せられます。

裁判沙汰になったり罰金を支払う必要が出てきたり、かえっておおごとになりかねませんので、告知義務はしっかりと守りましょう。

もし入居者が亡くなってしまったらどうすればいい?

さて、そんな事故物件ですが、実際に管理していく上ではどんなことに注意すればよいのでしょうか。

そしてそもそも、実際に入居者が亡くなってしまった場合、管理会社としてどのように対応していけばよいのでしょうか。


とにかく冷静な対応を

まずは落ち着いて、これからすべきことを確認しましょう。

入居者が亡くなった事実は多くの場合、近隣住民が異常を察知して報告されることで発覚します。

遺族に現場に来てもらうよう連絡し、警察も呼ばねばなりません。

ご遺体を発見したら、警察に死因を確認してもらい、ご遺体を預かってもらいます。

ご遺体の身元が判明すると、室内の清掃等ができるようになります。

遺族、大家と、部屋の原状回復にかかる費用の負担や、今後家賃は減少せざるをえないわけですから、それに対する損害賠償について話し合います。

そして、話し合いで決まった請求額と残っている家賃を清算した上で退去してもらい終了となります。

あっさりと述べましたが、これらを管理会社が冷静に対応していくことは、非常に重要です。

遺族は家族を失い、気が動転しているでしょう。

大家も突然のことで動揺しつつ、今後の収入に対する心配だってあるでしょう。

上記の業務を、遺族と大家の双方へ配慮しながら、冷静に舵取りをしていくのが、管理会社としての役目です。

とにかく迅速な対応を

また、早め早めに対応していくことも重要です。

近隣住民から異常が報告され次第、すぐに対応しましょう。

今回のような場合、虫が発生してしまった、妙な臭いがするといった被害を受けていたと考えられます。

対応が遅くなればなるほど、他の入居者や周辺住民に迷惑をかけるだけでなく、それだけ部屋の状況も悪くなり、お詫びやクリーニングといった費用を支払わなければならなくなることがあります。

また、部屋の特別な清掃や消臭といった作業も、すぐに行ないましょう。

近隣からのクレームや他の入居者の退去を防ぎ、建物の価値が下がっていくことを防ぐ意味でも重要です。

そして、大家と早い段階で、原状回復の費用や損害賠償を遺族に求めるのかどうするのか、今後の家賃をどうするのかといった話し合いをしましょう。

お金がかかわる重要な部分ですから、大家と今後について意見を擦り合わせておくことが大切です。

迅速に対応していくことで、二次被害を防ぐことや、今後のリスクやコストを軽減することにつながります。

まとめ

事故物件は曖昧な部分も多く、管理会社にとって少し扱いが難しそうに感じます。しかし、曖昧だからこそ入居者への告知や大家とのコミュニケーションを徹底する必要があります。また入居者が亡くなってしまったという非常事態でも、早め早めに、落ち着いて、一つ一つ確実に対応していくことが、管理会社にとっても、そして遺族や家主にとっても、良い結果につながるんだということを忘れないようにしましょう。

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