契約更新の拒絶は難しい?

オーナーからの依頼で、契約更新を断ることはできるでしょうか?

オーナーから「契約期間満了をもって契約を終了させたい」との申し出がありました。

このような場合、管理会社は契約の更新を拒絶できるでしょうか?

一方的に貸主からの依頼で、契約を終了させたい場合に、更新を拒絶できるのか。詳しく見ていきましょう。


更新を断るためには

賃貸借契約に多くみられるのは、2年契約ですよね。

通常は契約満了になる前に、更新料を受け取り、再度2年の契約をします。

もし貸主側が更新をしたくないと思っても、借主側が拒否すると、満了後も契約は続きます。

では、更新を拒絶することはできないのでしょうか?

確かに、更新を拒絶することは簡単ではないですが、不可能ではありません。

しかし更新を断るためには、前もっての準備が不可欠です。

まず大前提として必要なのは、『借主に解約通知を送る』ことです。

解約予告にも期間が決まっています。期間を過ぎてしまうと、契約は自動更新となってしまうので注意しましょう。

次に必要なのは、更新を断るための『正当な事由』です。

正当な事由とは、どういった場合に認められるのでしょうか?

主に、貸主が該当の物件を必要としている場合や、建物の老朽化のため修繕もしくは建て替えが必要な場合に、正当な事由として認められます。

しかしこのような場合で更新を拒絶する場合、立退料の支払いが必要になる可能性があります。

契約形態を確認しましょう

オーナーから依頼を受けたら、まず契約書を確認しましょう。

契約形態によって、更新を拒絶できるかどうかが大きく左右されます。

普通借家契約の場合

普通借家契約の場合、更新の拒絶のハードルはかなり高いといえます。

上記のように、事前の解約通知の送付と正当な事由が不可欠です。

さらに、素行の悪い入居人に対しても、「周囲の住人の健康を阻害して症状が出た」や「警察に何度も注意されている」など、目に見える証拠がないと正当な事由として認められません。逆を言えば、素行が悪いだけでは拒絶することは難しいです。

このように、普通借家契約の場合、更新の拒絶は簡単ではありません。

定期借家契約の場合

定期借家契約の場合、更新の拒絶のハードルは、普通借家契約に比べると低いです。

定期借家契約に関しては、重要な2つのポイントをクリアするだけで、確実に契約を終了させることができます。

1つ目が、普通借家契約と同様、期間内に解約通知を送付することです。

定期借家契約の解約通知期間は、1年前から6ヶ月前までと決められています。

期間内に通知を行った場合は、貸主の一方的な意向で契約を終了させることができます。

2つ目が、契約時に「契約書」とは別の書面を交付して説明をすることです。

この説明を怠ってしまうと、定期借家契約ではなく、普通借家契約と扱われてしまいます。

上記の2つを守れば、契約を終了させることが出来ます。

入居者にリスクがあるか、オーナーにリスクがあるか判断するには、契約がどのような形態であるかが、重要なチェックポイントになるでしょう!

まとめ

「契約更新が拒絶できるのか」についてご理解いただけたでしょうか?

これだけをみれば、定期借家契約の方が、不動産会社にとってもメリットがあるように思われます。

しかし定期借家契約にも、ここでは紹介しきれなかったデメリットも存在します。

不動産会社が依頼を受けた際、重要なのは契約内容・形態をしっかり把握しておくことです。

入居者だけでなく、オーナーとも良い信頼関係を築いていくためにも、リスク管理は常に意識しましょう!

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