マイソクでよく見る！仲介手数料の「元付0%・客付100%」とは？
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不動産業界の専門用語である「マイソク」。これは、物件の概要、間取り図、地図、最寄駅などをまとめた資料の通称です。
この資料を作成して配信していた会社名が「マイソク」だったことが由来です。売買物件、賃貸物件どちらにもあり、不動産会社の情報源でもあります。
このマイソクでよく目にする「元付0%・客付100%」とは何を表すのでしょうか？不動産を始めたばかりの方だと馴染みもないですし、「どういう意味だろう？」となりがちだと思います。
今回は、その疑問にお答えしたいと思います！
賃貸仲介の手数料の決まり
はじめに、賃貸仲介した場合の仲介手数料の決まりについて説明していきます。
仲介手数料とは、物件の案内や契約条件の交渉、重要事項説明、契約の締結など取引を成立させた対価として、借主が仲介会社に支払う費用であり、契約時の振り込みが一般的です。
宅建業法の中で、賃貸仲介時の報酬の合計金額は、契約する消費税を含んだ物件の賃料1か月分までと定められています。
契約が締結した際に初めて発生する報酬で、成約前に借主が報酬を支払う義務はありません。これは事業用にも住居用にも適用される決まりです。
支払われる仲介手数料には、法律によって決まったルールがあります。
宅建業法の第46条によると、
【不動産取引の報酬について 宅地建物取引業法第46第4項 貸借の媒介に関する報酬の額】
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の１．０８倍に相当する金額以内とする。?この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５４倍に相当する金額以内とする。
要約すると、
・貸主と借主それぞれから受け取ることのできる仲介手数料は賃料の半月分を上限とする。
・ただし、”依頼主の承諾”が得られればどちらか一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができる。
というものです。
基本的には、借主から仲介手数料は「半月分」が上限です。
しかし、依頼主の承諾＝借主の承諾があれば「賃料の1ヶ月分」以内を受け取ることができるということです。ですので、仲介手数料の相場は家賃の0.5ヶ月分or1ヶ月分＋消費税と言えるでしょう。
それ以上の額を報酬として受け取ると宅建業法違反になってしまうので気を付けてください。
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「元付0%・客付100%」とは
仲介手数料の決まりについては説明したので、いよいよ本題です！
「貸主：0%、借主：100%」
「元付：0%、客付：100%」
この表記をよくマイソクで見かけると思います。
上段が仲介手数料の負担割合、下段は仲介手数料の受け取り配分になります。
ここでの「元付」とは、家の貸主（オーナー）から物件を託されている不動産会社のことです。主に物件の鍵の預かりや宣伝広告・入居者募集・内見案内・契約書の作成と締結・入居後の対応など幅広く行います。
「客付」は、自社で管理物件を持たずに、物件を探している人に条件に合う物件を紹介する不動産会社のことです。
仲介手数料の負担割合はほとんどが「貸主0%・借主100%」です。借主が仲介手数料を全額負担することを表しています。
下段の仲介手数料の配分割合は、貸主からの依頼を受ける元付の不動産会社と入居希望者を案内する客付の不動産会社の2社が受け取る仲介手数料の割合になります。
タイトルのような「元付0%・客付100%」の場合は、賃貸取引において発生した仲介手数料は客付け側の不動産会社が受け取ることを表していることになります。
この割合が「50％・50％」の場合は仲介手数料を「折半」（分かれ）することになります。このような物件を折半の物件と呼びます。
折半の物件は、主に人気エリアで、宣伝をしなくても入居者がすぐ決まるような物件に多く見られます。
後ほど詳しく説明しますが、このような物件は貸主が「広告宣伝費」という費用を払わない物件です。通称「AD」と呼ばれています。
「AD」とは、空室を早く埋めたいと考える貸主が元付会社に「宣伝費を支払う代わりに優先的に客付してね」という意味合いがあります。
「元付25％・客付75％」の場合は、貸主が「AD」として半月分支払っていることが予想されるでしょう。
「元付0%・客付100%」のとき、元付会社は賃貸取引においては、一銭ももらうことができないことになってしまいます。
では、報酬を得ることができないのに、仕事をするのはなぜなのでしょうか？
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報酬無しでも元付会社が仕事をする2つの理由
仲介手数料を受け取ることができないのに、元付会社は仕事をします。それはなぜでしょうか？
1つ目の理由としては、管理している物件の入居率を上げるためです。
元付会社のお客さんは先にも述べたように貸主です。貸主からは空室を埋めることを求められており、その要望に応えなくてはいけません。
管理している賃貸物件の空室が目立ってくると家賃収入が減少します。そうなると、貸主に顔向けしづらくなる場合もあります。
よって何としてでも稼働率を上げなければなりません。無報酬でも入居率を上げる方が重要な場合もあるのです。
2つ目の理由としては、仲介手数料以外の収入源があるからです。さきほど少し触れた「AD」がそれにあたります。
借主から家賃1ヶ月以上の仲介手数料をもらうのは、業務違法ですが「賃貸管理業務にもとづく入居者誘致業務」に対して報酬を得ることは法律的に問題がありません。
空室を埋めることが元付会社の仕事であり、入居者を無事呼び込むことができれば、貸主に報酬を求めることは可能です。
つまり、空室を埋めるために依頼主（貸主）から別でADなどを受け取ることができるというものです。特別措置といったところでしょうか。
この報酬の相場は1ヶ月ほどですが、閑散期や地域によっては2,3か月分を請求する場合もあります。
「元付0％」の物件はこのケースがほとんどでしょう。
元付会社は、客付けできたときに発生する管理委託料で仲介手数料はそこそこ回収できるからと、貸主の要望に応えるために仲介手数料の配分が0％だったとしても仕事をするようです。
まとめ
今回はマイソクでよく見かける「元付0%・客付100%」は何を表すのか、元付会社が仲介手数料をもらえなくとも仕事をする理由についてご紹介しました。
仲介手数料は、もらえる限度額が決まっているのでそれを超えないように気を付けてください。仲介手数料の配分は、マイソクに記載されているパーセンテージで配分されます。
元付会社には、手数料以外にも入居者を誘致した報酬を家主から受け取ることができるので、仲介手数料を諦めてでも元付の仕事をします。
貸主・元付会社・客付会社・借主、複数の間でさまざまな取引が行われているため、トラブルにも発展するケースも少なくありません。元付、客付会社は貸主さんの意思確認を行い、書面にて取り決めをし双方で確認できる状態にしておきましょう。
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