不動産業で独立開業は難しい？失敗を防ぐ5つのポイントを紹介
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不動産業の独立は収入アップが期待できる一方で、「不動産業は独立が難しい」といわれることがありなかなか一歩を踏み出せずにいる方もいるのではないでしょうか。
独立するにあたって、失敗してしまうポイントを押さえておくことで失敗の可能性を減らすことができます。
本記事では、不動産業における独立の実態と独立が難しい理由、独立にあたって失敗しないための5つのポイントを紹介します。
不動産業の独立は年々増加傾向
不動産業での独立は本当に難しいのか、公的な資料から不動産業独立の実態を確認してみます。
国土交通省は宅地建物取引業法の施行状況調査結果にて、2020年（令和2年）度末の宅地建物取引業者の数が127,215業者であることを発表しました。これは令和3年9月付に公開された最新の情報です。
過去20年間の推移で見ると、2001年（平成13年）度末の135,283事業者、2002年（平成14年）度末の132,440事業者と比べ減少していることがわかります。
ただし、ずっと減少傾向が続いているわけではありません。2013年（平成25年）度末の122,127事業者からは上昇に転じ、7年連続で宅地建物取引業者数は増加傾向にあります。2020年（令和2年）度末の対前年度比は1.3％の増加になりました。
なお、近年の宅地建物取引業者数の増加にともない、宅地建物取引士の新規登録者数も増加しています。2020年（令和2年）度末の新規登録者は26,602人、総登録者数は約110万人です。
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出典：「令和2年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について令和2年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について - 国土交通省」（国土交通省）
不動産業の独立が難しいといわれる理由
不動産業者が増加傾向にあることから、昨今では独立が困難ではないように思えるかもしれません。しかし、実際独立はできてもうまくいかない事業者も多く、独立は難しいものとされています。
実際に、令和3年度は宅建業者128,479業者に対して約3％の5,185業者が廃業しているというデータもあります。
不動産業で独立し、事業を継続させていくのが難しいといわれる理由として、以下の理由が挙げられます。それぞれ、詳しい理由を見ていきましょう。
集客が難しいから
不動産業界において、顧客の多くは営業マン個人ではなく、知名度のある不動産会社を選びます。知名度の高さは、信頼感につながるためです。
不動産業に新しく参入する場合、知名度では劣ってしまうため、会社独自の魅力をアピールするなど、顧客にとってのメリットを打ち出して集客する必要があるでしょう。
集客するには、会社の存在や魅力を知ってもらうための広告に力を入れる必要があります。そして、効果的な広告にするには相応の費用が必要です。
また、近年では「ポータルサイト」を利用して不動産を検索するのが一般的です。ポータルサイトの仕様として、よくある機能は下記のふたつです。
①名寄せ
ポータルサイトでは、ひとつの物件を複数の不動産会社が同じ物件を掲載している場合、名寄せという処理を行っています。各物件の情報を一覧上にまとめて表示することが可能です。
②代表物件
代表物件とは、ポータルサイト利用者が検索で閲覧できる物件です。ポータルサイトの検索一覧上には、この代表物件しか表示されません。
代表物件に選定されるには、画像や物件コメントを充実させる必要があり、その分労力がかかります。不動産業で独立が難しいといわれるのは、広告費用や物件入力（ポータル掲載）の手間もあり、集客が思うようにいかない事業者も多いためです。
不動産集客について詳しく知りたい方はこちらもぜひご参考ください。
売上が安定しにくいから
不動産仲介業における売上は、物件仲介の手数料です。在庫を持たずにある程度の仲介手数料が入ってくる点は大きいですが、一方で、毎月一定の売上を見込むのが困難という一面があります。
不動産業は、小売業やサービス業などとは異なり、客単価は高額です。しかし、契約に至るまでに時間がかかったり、相談があっても契約にこぎ着けられなかったりすることもあり、毎月の売上見込みが立てにくく、契約状況次第では売上がほとんど立たない月が出てくることもあります。
このように、不動産業は売上が不安定になりやすいことから、集客の仕組み化や新規顧客の開拓、仲介手数料以外の収益化の仕組み、などを常に考えておかなくてはなりません。売上の不安定さも、不動産業の独立が難しいといわれる理由です。
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長期的な計画が立てにくいから
独立を成功させるにあたって、長期的な計画を立てておくことも必要です。
計画が甘いと、想定外の事態が発生した時に、事業の軌道修正が効かなくなってしまうリスクが高くなります。
特に資金の計画立てが重要ですが、先述した通り難しくなっています。
開業するにあたって、企業に所属していたころには経験していない方が多い経理や総務の業務も加わることになるでしょう。作業の手間が増えてしまい、計画を立てたいのに時間が割けないという可能性が出てきます。
そのため、いつどこにどれくらい資金を使うのが最適なのかを考え続けることが必要です。
また、日常業務に経理や総務の負担がのしかかることで、本来もっとも注力したい顧客への対応がおろそかになることが予測できます。
「せっかく集客を頑張ったのに業務が多すぎて問い合わせを見逃してしまう」という可能性もあるでしょう。
いえらぶの顧客管理システムを使うことで、反響後の初回メール送信や営業時間外の案内を自動化することができ、業務の効率化や利益の最大化が見込めます。
不動産業の独立で失敗しないためには？
不動産業の独立は、集客の面や売上の不安定さから難しいといわれるものの、なかには独立に成功する事業者もあります。
不動産業で失敗しないためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。失敗を防ぐ5つのポイントを紹介します。
事前に市場調査をする
先述した通り、不動産業は個人の事業者よりも知名度がある不動産会社のほうが有利になっています。
そこで不動産業界に新しく参入するにあたって、他社にはない戦略を立てるために市場調査は有効です。
競合他社がどのようなサービスを展開しており、強みと弱みはそれぞれどこにあるのか。それを調べることで差別化を図れるポイントが多くなっていきます。
たとえば、以下のキーワードで調査を行います。
・物件の価格帯
・ターゲット層(ファミリー向け、学生向け、外国人向けなど)
・展開しているサービスの特徴(強み、弱み)
他社との差別化を図る
他社と同じターゲットで集客を行っても、顧客は規模の大きい不動産業者や知名度のある不動産業者へ流れてしまいます。
不動産業の独立で失敗しないためには、他社と同じように集客するのではなく、差別化を図ることが重要です。
たとえば、下記のようにターゲットや物件を絞り込んで訴求するようにします。
・女性向けの賃貸物件を専門にサービスを提供する
・ハイグレードマンションを専門にサービスを提供する、など
さらに、差別化したサービスの魅力を顧客にしっかりメッセージとして伝えられるように、広告をうまく利用して集客を図ることも大切です。
この他、他社との差別化方法については以下記事でも紹介しています。
不動産仲介業の「5つの差別化」戦略と「やってはいけない差別化」戦略を解説
知識を身につける
不動産業の経営には、それぞれの事務所において5人につき1人以上は、宅地建物取引士の資格を有した人材が必要です。有資格者の雇用もできますが、不動産業への理解を深めるためにも、事業主自身が勉強をして宅地建物取引士の知識を身につけることも大切です。
事業主自身が資格を得ることによって、事業への理解が深まるだけでなく、開業時のコストも抑えることができます。
また、不動産業の独立で失敗しないためには、不動産業に関する知識だけでなく、経営者としての知識を身につけておくことも必要です。たとえば、財務や経理に関する知識があれば、経営状況を把握でき、経営のかじ取りもしやすくなります。
宅地建物取引士の試験内容や、その他不動産業に使える資格については以下記事をご参考ください。
不動産仲介業開業に宅地建物取引士の資格が必須とされる理由とは
開業資金を十分に用意する
開業規模によっても異なりますが、少なくとも400万円以上は開業資金として用意しておく必要があります。
不動産業を行うためには下記の資金が必要です。
・事業所の確保
・保証協会への加入
法人で開業する場合
・定款作成や登記の費用
・顧問税理士に支払う費用、など
これらを考えなくてはなりません。
また、開業資金400万円以上というのは、あくまでも開業に要する費用です。開業後は、事務所の家賃などの固定費、広告宣伝やポータルサイト掲載など営業活動費など、ランニングコストも発生します。
不動産仲介業の独立開業に必要な資金はいくら？開業の手順も解説
業務効率化システムを導入する
不動産業でも、不動産仲介業は多岐に及びます。
・顧客の問い合わせ対応
・物件管理
・ポータルサイトへの物件掲載
・内見対応、など
いずれの業務も売上を安定して出すのに重要な業務ですので、おろそかにはできません。
不動産仲介で必要な業務をまんべんなく、かつ適切に行うには、業務効率化システムの導入も検討しましょう。
「いえらぶCLOUD」は、インターネット上からデータ管理ができる、クラウド型の不動産業務システムです。不動産仲介に関連するさまざまな業務の自動化、一元管理が可能なシステムとなっています。
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・マッチングメールによる追客強化
・自動更新に対応した案件リストで顧客の状況がわかる顧客管理、など
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まとめ
不動産業での独立は、売上の不安定さ、集客の面から、難しいといわれることがあります。
しかし、独立で失敗する傾向を知った上でしっかり対策を行えば、不動産業の独立を成功させることは十分に可能です。開業前に入念な準備をしておきましょう。
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