入居率をアップする9つの方法！不動産管理会社が知るべきテクニック！
目次
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不動産業を営む際に収益を左右する重要な指針のひとつが「入居率」です。入居率が下がれば空室によって収益がマイナスになるだけでなく、場合によってはオーナーからの信頼にまで影響を及ぼしかねません。
それでは、入居率をアップさせて収益を安定化するには、どのような施策を行うべきでしょうか。
今回は、入居率が低下する原因や入居率をアップさせるためのテクニックや、意識しておきたい集客のポイントについて解説します。
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入居率が悪い原因は？
一般的に、以下の計算方法で求められる入居率が95～99％であれば入居付けできているといえます。
入居率＝（賃貸可能な物件戸数－空室戸数）÷賃貸可能な物件戸数×100
なぜ入居率が95％を下回るのか、その原因や入居率を低下させるおそれがある要素について紹介します。
入居者のニーズと物件が合わない
入居者や物件があるエリアのニーズと、実際に空いている物件のターゲット層が合わなければ、成約につながらないことがあります。
まずは周辺環境を調べ、仲介業者にヒアリングして入居者のニーズをリサーチするなど、物件の需要状況について把握しておくことが大切です。
入居者が求めている物件でなければ空室リスクが高くなるため、物件のターゲット層とマッチするPR方法や媒体を検討する必要があります。
内見時に魅力を伝えられてない
顧客が入居契約にいたるまでには、まず物件の内見を行います。その際に、たとえば共用部が汚れている、花壇が荒れて花が枯れているなどの状況が見られれば、管理が行き届いていない物件と判断され、入居を断念する原因になるでしょう。
また、部屋を見たときの第一印象はとくに重要です。清潔感のある部屋か、汚れたまま放置されていないかなどの印象は入居を判断する要因になります。
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入居率アップのテクニック：集客編
ここからは、入居率をアップするためにできる施策の例や、テクニックを紹介します。まずは、集客におけるポイントを確認しましょう。
インターネット集客に力を入れる
昨今は、インターネット上でのお部屋探しが主流になってきています。
そのため、店頭だけでなくインターネット上でも積極的に情報発信を行い、集客に力を入れることが大切です。
たとえば、大手不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、自社のホームページでアピールしたりしましょう。
複数の媒体を活用して集客する場合には、ホームページへのリンクを貼るなど、内見予約までの導線をきちんと確保しておく必要があります。
不動産業におけるマーケティング方法について、詳しくは以下のページでも紹介していますので参考にしてください。
掲載する物件情報を魅力的にする
ユーザーに物件の魅力を感じてもらうためには、第一印象がとても重要です。第一印象を良くするために、物件情報として掲載する写真や図面を魅力的なものに変えることも入居率アップにつながります。
物件の写真は日中の明るい時間帯に撮影するなど、光の入り方にも配慮すると良いでしょう。また、魅力的な図面を作成して掲載するのも効果的です。
魅力的な図面の作成については、以下のページでも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。 不動産業務で魅力的な間取り図を活用しよう！簡単に作成する方法とは？
入居率アップのテクニック：物件編
入居率をアップさせるには、魅力的な物件にする工夫も重要です。ここからは、入居率をアップさせるために、物件に魅力づけを行うテクニックについて解説します。
内装工事をする
入居が決まらず空室のままになっているのであれば、物件の内装を一度見直しましょう。とくに、劣化が目立つ部分は内装工事をオーナーに提案してみるなど、顧客が住みたいと思える内装へ転換させることが大切です。
たとえば、クロスやフローリング、畳の張り替えなど、目立つ場所はとくに気を配る必要があります。
また、内装を綺麗に維持するためには、退去後や入居前、空室中の定期的なハウスクリーニングは最低限必要です。
魅力的な設備をつける
生活したいと思えるような魅力的な設備をつけることも、入居率アップに効果的です。
近年では、インターネット設備（Wi-Fi）や宅配ボックス、浴室換気乾燥機、TVモニター付きインターホンなどに人気があります。
設備投資にはコストもかかりますが、空室リスクを放置していれば収益機会の損失になるため、可能な範囲で設備の見直しを進めましょう。
セキュリティを強化する
入居率アップには、セキュリティの強化も有効な手段のひとつです。セキュリティの高い物件は、単身者向け物件だけでなくファミリー層からも需要が高く、防犯性を重視して物件選びをしている方も多くいます。
セキュリティ設備を導入するのであれば、各室にTVモニター付インターホン（録画機能があるものも）を付けると良いでしょう。
また、一棟まるごと管理を行っているのであれば、エントランスにオートロックなどを導入するのも効果的です。
そのほか、防犯カメラの設置や敷地内の夜間照明設置など、安心して暮らせる環境を提供できるようにすることで入居率アップにつながります。
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入居率アップのテクニック：管理編
ここからは、入居率をアップさせるためにできる管理面についてのテクニックを紹介します。
共用部をきれいにする
まずは、内見時の第一印象にも関わる「共用部」を清潔に保つことが大切です。エントランスだけでなく、廊下やゴミ置き場、駐輪場などの清掃は徹底しましょう。
自社で清掃作業を行うことが難しければ、管理業務を委託するのも選択肢のひとつです。
ゴミが落ちていないか、手入れが行き届いているか、ゴミ置き場は散乱していないかなど、入居者の生活を良くするための管理を意識しましょう。
内見でアピールする
物件内の設備や清掃状況などをしっかりと整えたうえで、内見時にしっかりと顧客にアピールすることも成約につなげるポイントのひとつです。
スリッパやウェルカムボードで歓迎する姿勢をアピールし、室内設備のおすすめポイントなどは、POPを作成して貼り付けておくのも良いでしょう。
マンションであれば全体の防犯対策、24時間利用可能なゴミ捨て場なども人気が高い設備なので、備わっているのであればアピールすると効果的です。
賃料を値下げする
さまざまな施策を取り入れても空室が埋まらないときは、賃料の値下げも検討すべきかもしれません。
とくに、5～8月の閑散期には賃料の値下げが効果的な場合が多くあります。賃料の値下げ後は、よほどの理由がなければ引き上げることが難しいため、収益見込みの算出や周辺の同等物件との賃料比較などを行ったうえで判断しましょう。
賃料の引き下げは、既存の入居者に対しても有効な手段です。退去の抑制にもなるため、周辺の物件と比べて割高になっている場合には、値下げも検討しましょう。
ただし、2月～4月の繁忙期は物件の需要が高まるため、安易に値下げをせずに広告や集客に注力することから始めると良いでしょう。
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入居率をアップさせたいなら便利なツールを導入しよう！
入居率をアップさせたいのであれば、リーシング業務をサポートしてくれる「いえらぶBB」の活用を検討してみてはいかがでしょうか。
いえらぶBBとは、リーシング業務を一気通貫で支援する業者間流通プラットフォームです。リーシング業務にかかる手間を圧倒的に削減できるので、空室物件がスピーディーに埋まります。
また、いえらぶBBは全国10,000社以上の不動産仲介会社の基幹システムである「いえらぶCLOUD」と連携しています。いえらぶCLOUDの機能を活用すれば、物件取込みやポータルサイト・ホームページへの転載がワンクリックででき、媒体ごとの再入力が不要です。
また、見込み顧客への自動物件提案メールなど、追客強化機能も多数搭載しているため、圧倒的な素早さで顧客とマッチングできます。
いえらぶBBは、こうした機能がついているいえらぶCLOUDとリアルタイムに連携しているため、空室がすぐに埋まりやすくなります。
「なかなか空室が埋まらない」「業務負担が大きくて集客に手が行き届かない」など、リーシング業務でお困りの際には、いえらぶBBを活用してみてはいかがでしょうか。
まとめ
入居率をアップさせるためには、広報活動や物件の管理、設備の見直しなど多角的な視点で施策を検討する必要があります。
また、周辺の物件情報やニーズの分析などを含め、情報の取得も欠かせません。
リーシング業務を効率良くするためのツールやシステムを導入して、業務効率を上げることで余裕が生まれれば、客観的な視点で物件状況を把握することができます。
自社に足りないものはなにか、ターゲット層を明確にしたうえで、効果的な施策を検討しましょう。
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