管理会社のお悩み、敷金・敷引き金トラブル解決方法
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退去時は何かとトラブルが起こりますよね。
その中でも金銭的なトラブルに悩まされることも多いのではないでしょうか。
今回は敷金や敷引き金についてです。
退去時にお金のやりとりで揉めることのないよう、トラブルの解決方法についてご紹介していきます。
また、管理会社の方でしたら一度や二度は経験したことがあるかもしれない、入居者からのお問合せについても事例を交えながらご紹介します。
敷金と敷引き金
敷金は、賃貸契約時に貸主に預けるお金のことです。
退去時に、敷金の中から原状回復費が引かれ、残りの分は入居者に返金されます。全国的に広く使われているものになります。
敷引き金は、原状回復費として使われるもので、敷金とは違い返金されません。
部屋をきれいに使っていて、原状回復費があまりかからなかったとしても、敷引き金「家賃2カ月分」として定められていれば返金はしないということです。主に関西エリアで使われています。
また、敷引き金は敷金に含まれることもあります。そのような時は、敷金の中から敷引き金が引かれるということです。
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中でも多いトラブル
敷金、敷引き金トラブルの中で多いのが、「返金される額が少ない」というもの。
敷引き金は返金されない、と知らなかったり、敷金は必ず全額返ってくるもの、と考えている入居者もいます。
全額返金でないことは知っているけど、そんなに少ないの？と疑問に思う方も多いです。
これに関しては認識の違いが大きな原因であると考えられます。
事前に敷金、敷引き金についてしっかりと説明しておけば防げるトラブルです。
さらに、敷金から差し引かれる原状回復費についても認識の違いがあります。
原状回復費はどこまで借主の負担となるのか、一般的なものについては取り決めがありますが、あいまいな部分もあります。
それに関して揉めることも多いようです。
また、これは敷金、敷引き金から派生した問題ですが、敷金の返還請求は管理会社にするのか、オーナーにするのか、という疑問も多くあります。
敷金は「貸主」に支払われるものになりますので、管理会社かオーナーかということは契約方法によって異なると思います。
なにか問題が起こったときに入居者が困ることのないよう連絡先などを伝えておくとよいでしょう。
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敷引き金の適正金額は？
月額の家賃が8万、敷金が家賃3ヶ月分、敷引きが2ヶ月分の契約があったとしましょう。
退去時には、敷金から敷引金を引いた8万円を借主に返金をしました。
すると、借主からはこの敷引は高すぎないか？と言われました。
終いには、違法のため無効だと主張をしてきました。
敷引き金は無効となることもあるのでしょうか。
敷引き金は「原則」有効です。
あまりにも高すぎる敷引きの場合は無効になることもあります。
敷引きの適正な金額というのは、以下2つの点から判断されるようです。
①通常消耗や突発的な破損等、補修費用として想定される金額
②賃料の額、礼金、保証金といった一時金の有無と額
また、このほかにも近隣の賃料相場とも比較される場合もあります。
これだけ聞いてもあまりイメージできないかもしれませんが、
基本的には賃料の2倍から3.5倍程度のものであれば有効です。
上記の例だと有効になる可能性が高いということになります。
トラブルを防ぐためにも高すぎる敷引き金を設定するのは避けた方がよいと思います。
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滞納されている家賃から敷金は引ける？
家賃を長期間滞納していた借主から、滞納している家賃から敷金を引いて欲しい、という通知書が来たとします。
つまり、敷金を滞納している家賃分に充てたいということです。
この場合、貸主は敷金を返還しなければならないのでしょうか。
返還する必要はありません。
賃貸契約書に敷金を家賃に充てることはできない旨の禁止事項を明記していなかったとしても、借主からこのような要求をすることはできません。基本的には、敷金の返還は契約解除時となっています。
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敷金の返還請求権は譲渡できる？
賃借権を譲渡したので、敷金の返還請求権も譲渡したい、ということがありました。
この場合でも敷金の返還請求権は譲渡できません。
通常賃貸借契約書には「敷金の返還請求権を第三者に譲渡し、または担保に供することはできない」と書かれています。
なので、賃借権が譲渡された場合は、旧借主に対して敷金を返還することになります。
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トラブルを防ぐために
トラブルの原因となりやすい敷金、敷引き金ですが、事前にしっかりと認識を合わせる、というのが重要です。入居者の中には「敷金、敷引き金はほぼ全額返ってくるもの」と考えている方も多くいます。
せっかく入居者に満足して住んでもらえていたのに、退去時になって揉めてしまう、なんてことは避けたいですよね。
しっかりと契約時に説明をすることで、退去時に揉めることのないようにしましょう。
また、不動産会社の方にとってもあいまいな部分も多いと思います。
敷金について様々な要望がくることもありますので、知識をつけて対応できるようにしましょう。
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民法改正で敷金の定義が明確化！？
敷金や敷引き金がなぜこんなにあいまいかというと、これまで民法で明文化されていなかったからです。
なので地域によって名目が異なったり、ルールがバラバラだったりしていました。
しかし、民法が改正され、敷金について定義が明確になります。
2020年4月より施行される新しい民法では、敷金の定義や原状回復のルールについても定められています。
これまで様々な名目であったものが、どんな名目であっても担保目的であれば「敷金」であるとしています。
また、その返還時期は契約終了時、敷金から家賃滞納など金銭債務の額を引いた残りの分が返還されると定義されました。
さらに、原状回復のルールも明確になったことで、トラブルを防げるようになりそうです。
新しい民法では、通常の使用による汚れや変色、また、経年変化については借主の原状回復義務はないと定められています。
それらに当たるものとしては、家具の設置による床やカーペットのへこみ、テレビや冷蔵庫等による壁の黒ずみ、地震など災害で発生した窓ガラスの割れなどがあります。
反対に、借主が原状回復義務を担うものには、引っ越し作業でできたキズ、タバコによる汚れ、ペットによる汚れやにおいなどが含まれます。
これまであいまいな部分が多いせいでトラブルとなっていたことも多くあると思います。民法によって基準が明確になったことで、少しずつトラブルを減らせるかもしれません。
▼原状回復費についての詳しい記事はこちら
退去時の原状回復費用、どこまで請求できる？事例とともにご紹介！
まとめ
今回は退去時の敷金、敷引のトラブルについて事例を交えながらご紹介しました。
敷金や敷引き金は地域によって少し異なっていたりとあいまいな部分が多くあります。
借主からの質問にはっきり答えられなかったり、間違った認識によりトラブルに発展する、ということのないよう事前に知識をしっかりつけておくとよいですね。
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