【大家さん向け】借主がエアコンを買い取ってほしいと言ってきたらどうする？
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「自分でエアコンを取り付けたんですけど、取り外すのも手間だし、引っ越し先では使わないから買い取ってくれませんか？」
賃貸管理をしていると、入居者からこんな相談を受けることもあります。
実際に経験したことのある管理会社の方もいるのではないでしょうか。
今回は、そんな「造作買取請求権」のお悩みへのアドバイスや買い取りたくない時は、どのような対応をしたら良いのかについてご紹介します。
不動産の賃貸借契約が終了した時、原則として「原状回復義務」があります。
しかし、貸していた部屋の賃貸借契約が終了する時や退去立ち合いの時に、造作の買い取りをするかしないかのトラブルはしばしば起こります。
まずは造作とは何を指すのかについて説明していきます。
造作とは
今回のようなケースでの造作は、入居者が取り付けたエアコンを指します。
エアコンに限らず、どのようなものが造作に当たるのかについては、一般的には「建物に付加されたもので、貸借人が所有し、かつ、建物の使用において客観的に便宜を与えるもの」（全日本不動産協会から引用：https://www.zennichi.or.jp/）とされています。
分かりやすく要約すると、ここでの造作の定義は「便利に暮らすために新しく取り付けた借主の所有物」となります。
さらに、エアコンの場合は「建物に付加されたもの」となるので「その建物に取り付けたことによって効用があり、取り外されてしまうと造作としての価値が下がるもの」となります。
ですので、机などの家具はこれに含まれません。
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造作買取請求権とは
「建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃貸借期間が満了または解約申請による終了時に、建物の賃借人に対し、その造作を時価で買い取りを請求することができる。」と定義されています。
ですので、入居者は一定の条件を満たす造作については賃借人に対して買取請求ができるのです。
では、入居者の所有物である造作を買い取ってほしいと言われたときに、貸主が買い取る義務があるかないかは、何で決まるのでしょうか。それはズバリ、“造作の設置に同意をしていたかしていないか”です。
この同意は、設置前である必要はなく、設置後でもかまいません。同意ありと同意なしのパターンに分けて対応方法を見ていきましょう。
同意の上で設置していた場合
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造作の同意を得て設置していた場合、必ず買い取らなくてはいけないのでしょうか？
実は、買い取らなくても良い回避方法があります。造作買取請求権は強行規定ではないので、造作を買い取らない旨を契約条文内に記載しておくことで排除することが可能です。
賃貸借契約書に以下の文章を盛り込むことで同意の上付加した造作の買い取りも拒否することが出来ます。
「賃借人が賃貸人の同意を得て造作を付加したとしても、賃借人は造作を買い取るよう賃借人に請求できない。」
「乙は甲に対して甲の同意を得て、付加または買い受けた造作について買取請求を行わないものとする。」
よって、
・造作買取請求権を排除する特約がない
・造作の取り付けに同意している
場合は、買い取りの請求が成立してしまいます。
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無断で設置していた場合
貸主の許可なしに造作の設置をしていた場合はどうなるのでしょうか？
借主には、造作買取に関して「造作買取請求権」が定められています。
しかし、これは貸主の同意を得て建物に付加した造作がある場合に限ります。
つまり、同意なしの無断で設置された造作に関しては、買い取りをお願いされても貸主が買い取る義務はありません。
むしろ、原状回復を請求する権利が貸主にはあるのです。
今回のような「エアコン買い取ってください」という借主の申し出に応じる義務はなく、前の状態に戻してほしいのであれば貸主は借主に「エアコンを取り外してください」ということができるのです。
この時、エアコンを設置していた壁のビス穴やエアコン本体の跡の修繕費を負担させる必要があるのかも問題になる場合があります。
これは国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
“エアコンの設置は一般的な生活に必要なため、通常消耗として借主に負担の義務はない”とされています。
造作買取請求権の対象ではない造作は基本的には建物に付加されたものであることが必須です。
したがって、建物内に設置されていても家具や什器備品類は造作の対象ではありません。
さらに造作に該当しないものの例として
入居者が床板や天井部分を設置しても、それらは建物の構成部分となり、建物所有者の所有物となります。
造作買取請求権の対象である造作
畳
建具
雨戸
電気
ガス
水道などの引き込み部分
流し台の増設部分
造作かどうかという判断や定義には難しいです。
例としては、利便性がよくなっても、家具など独立性が強いもので、排除しても物件自体の価値が減少しないものは造作としては認められないのです。
戸棚でも、借主がその建物を特殊な目的で設置した場合は造作とは認められません。
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造作時価を支払う場合の物件明け渡しについて
「造作買取請求権が認められる場合、貸主が支払いをするまで物件を明け渡さないと言われてしまいました。これは仕方がないことなのでしょうか？」
この場合でも「借主から明け渡してもらえます。」
借主側からすると、造作により建物の利用価値が増加している以上、支払いがあるまでは建物を受け渡したくはないと考えるかもしれません。
しかし、過去の判例（最高裁判所昭和29年１月14日判決）では、造作の時価が支払わないことを理由に明け渡しの拒否はできないという判決になっています。
よって、造作と明け渡しは別の扱いという考えに基づきます。
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造作買取請求と有益費償還請求
似ている要素の多いこちらの2つを比較しましょう。
有益費とは
「改良したことにより物件価値を高めたものの費用」です。
・建物を構成している一部分
・壊さなければ分離できないもの
にあたります。
それに対して造作は
・壊さなくても分離できるもの
にあたります。
有益費償還請求とは
「建物の一部として建物の構成部分になったもので尚且つ、改良により物件価値を高めたもの」
これについては借主が貸主に償還請求を行使する権利が与えられます。
これらの区別は非常にあいまいで、貸主の同意の有無という基準です。 有益費の場合は貸主の同意は不必要ですが、造作の場合は必要です。
また、買い取りを求める価格は、有益費の場合支出した実費・価値の増加額のうち貸主がどちらかを選べますが、造作は時価という違いがあります。
まとめ
入居者が取り付けた造作の買い取りに関しては、契約で十分な取り決めをしていることが重要です。
最近では事前に契約事項や特約で賃借人の造作買取請求権を排除しておけばよいため、エアコンなど、その造作を取り除いても不利益を受けないものであれば、取り付け自体に同意しないことは許されないと考える解釈が主流となります。
今回のようなエアコンの場合は、買い取ってあげてもいいかなと思う貸主もいるかもしれません。
ですが、ほかに設置した不要なものも買い取ってくれないかと借主にお願いされる場合もあります。
不要なものを買い取らなければならない事態に陥らないためにも、今使っている契約書を再度確認してみてください。
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