不動産管理会社の設立のメリットは？節税や注意点についても解説
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賃料収入から多額の税金を納めている方は、その対策が気になるところです。
実は節税でもっとも効果的なのは、通常の経費を増やすよりも、管理会社設立による法人化です。
そこで今回は、不動産管理会社の設立のメリットはどのようなものか、節税できる税金の種類や注意点についても解説します。
賃貸業の節税をお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産管理会社設立が節税となる理由は？
まず、不動産管理会社の設立が、どのような形で節税となるかをご案内します。
所得税と法人税の違い
個人事業での所得税率は、年間所得330万円以上で20%、695万円以上で23%、900万円以上で33%となっています。
対して法人税は資本金1億円以下の場合、所得800万円以下の部分で15%、それ以上の部分は23%となります。
つまり年間所得が1,000万前後の方は、法人税の方がかなり税率が低いということになります。
法人税は年度によって税率は変動しますが、大きくは変わらないため、法人化のタイミングを意識するのは、所得で850万円から1,000万円に達したときと言われます。
所得が800万円以下で法人化に踏み切る場合は、法人税の方が効率となるため、利益を会社にプールするなどの法人税対策が必要となります。
給与所得控除が適用される
会社設立して法人化すると、収益を給与という形で受け取るようになります。
給与には、給与所得控除が適用されるため、給与を受け取る方1人あたりについて、給与額に応じて以下の控除額が認められます。
360万円超、660万円以下 ＝収入金額×10%+ 44万円の控除額
660万円超、850万円以下 ＝収入金額×10%+110万円の控除額
850万円超 ＝195万円の控除額（上限額）
さらに、給与を受け取る人数が多い場合所得を分散でき、所得税が節税できます。
たとえば、ご自身のみで1,600万円の収入があるところを、ご自身に800万円、妻子に400万円づつ給与で支給した場合は、3人の合計で年間358万円の控除が受けられます。
相続税の違い
個人で不動産を所有して収益を得ている状態から、管理会社を設立して家族を役員、社員にすることで、相続財産を家族に分散でき、相続税を削減することができます。
また、ほかの資産も相続の対象をアパートなどの収益物件とすることで、相続税評価額をさまざまな形で下げられるのはご周知のとおりです。
現金に比べて6割の評価額になるのに加え、空室率やローンの残債などの要素で相続税が下がります。
たとえば、現金1億円の相続税1,220万円に比べて、1億円の収益物件建設で評価額6割減、さらにアパート経営に関連して30%程度の減額を受けられるなどで、相続税はなんと、60万円にまで下がります。
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不動産管理会社設立の種類と特徴
不動産管理会社には、管理形態によって3つのタイプがあります。
管理委託方式
管理委託方式は、オーナーと借主の間に入り、家賃の入金管理や建物の修繕の管理などを受託する方式です。
今までの自己所有物件を受託するほか、ほかのオーナーの物件の管理を受託していくことができます。
オーナーは管理会社へ管理料の支払いをおこない、管理会社はオーナーへ給与を支払うことで、給与所得控除のみなし経費の控除を受けられます。
設立の出資金をオーナー単独でなく、家族から出した形にすれば、オーナーの相続財産から除外できます。
会社の従業員というと、社会保険への加入はつきものです。
しかし、給与額が低い場合、国民健康保険料と国民年金よりも、社会保険料の支払いにした方が金額が低くなる場合がある点も注目です。
賃貸管理業は、事業としての儲けは多くはありませんが、リスクも低く済みます。
名目だけの会社としないために、実際に管理業務をおこなう必要があることと、管理料の分しか節税できないと、節税効果が薄い点は要注意です。
一括転貸方式
一括転貸方式は管理会社がオーナーからアパート一棟を借り上げて、他へ転貸する方式で、サブリースとも呼びます。
サブリースは空室がある場合でも、空室保証料を支払うことができるため、その分節税が可能になります。
このケースでは法人側にそれなりの資金が必要であり、契約上オーナー側を好条件に設定しすぎると、賃料が下げられずリーシングに支障が出る場合があります。
不動産保有方式
この方式は物件を法人が買い取った形にし、新たに保有する場合も法人所有で物件を増やすものです。
建物は会社所有となるため、家賃収入はすべて会社の収入となるうえ、相続税の対象外にできます。
また、会社所有の物件に従業員である家族を住まわせた場合、社宅の家賃として経費とすることもできます。
半面、管理会社がオーナーに支払う、土地の借地権設定費用に対する課税が多額になる場合があります。
また、建物売却時にオーナーに所得税が発生する可能性と、ローンの残債があった場合、金融機関との調整や一括返済の必要が生じる可能性に注意が必要です。
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不動産の管理会社を設立するメリットとデメリット
不動産管理会社を設立することの、節税以外のメリットと、デメリットについてご紹介します。
不動産管理会社を設立するメリット
メリットとしては、ここまで挙げた節税効果のほか、法人として経費を計上できるものが増えて、節税効果の幅が広がります。
また、管理受託もおこなえば、1件当たり月額賃料の5%前後の管理費が収入となるなど、事業を拡げることができます。
不動産管理会社を設立するデメリット
デメリットで挙げられるのは、会社を設立し、維持していくことで発生する経費です。
法人設立のために、20万円～30万円の費用と、資本金のプールを要します。
また、赤字の年でも最低額の地方税の支払い義務は回避できません。
前述のように、社会保険の加入義務も発生します。
このような点を判断材料に、今の状況でに不動産管理会社の設立がプラスとなるかを検討してみましょう。
そしてデメリットではありませんが、不動産賃貸業を運営することとなるので、賃貸管理の業務を効率良くおこなっていくことが必要となります。
少人数で不動産管理会社を運営する場合、賃貸管理システムの導入は非常に重要な要件となります。
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まとめ
不動産管理会社の設立のメリットはどのようなものか、節税できる税金の種類や注意点についても解説しました。
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