空室対策とは？管理会社が知っておくべき対策10選！
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空室対策は賃貸物件の重要な課題です。空室が続くと、物件のオーナーにとって収入の減少につながるため、管理会社として対策を求められることも多いでしょう。
しかし、物件によって効果のある対策は異なり、闇雲に対応していてもなかなか空室が埋まらないかもしれません。
そこで今回は空室対策に有効といわれているポイントや、具体的な10個の対策をご紹介します。
空室対策とは？なぜ重要なのか
空室対策とは、賃貸物件の空室を作らないために行う、あらゆる方法のことを言います。
対策を取ることで、次の入居者が早く決まったり、長く物件に住んでくれたりと、安定した賃貸物件の運営が可能です。
しかし近年、日本では賃貸物件の空室が当たり前になってきました。
立地の良い物件や築浅の物件でも空室が出やすく、従来の原状回復をしただけではなかなか借り手が現れません。
その理由として、人口の減少が考えられます。住宅の供給数に対して借り手が少なくなっているため、「住みたい」と選ばれるかどうかが入居率を大きく左右するようになりました。
国内の空室率は平成30年には総住宅数の13.6％を占めています。
今後も人口減少が進み、全国的に空室率は上昇すると言われています。空室がある物件を放置せず対策を行うことで、長期的に入居者を確保できるでしょう。
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効果的な空室対策のポイントとは
これまでいくつかの空室対策を試みたにもかかわらず、効果を得られていない場合、空室対策のやり方が間違っているのかもしれません。
効果的な空室対策のポイントを紹介しますので、見直してみましょう。
自社物件の状況を把握する
最初にやるべきなのは、自社物件の状況を把握することです。空室が続くのは何らかの原因があるからで、その原因を突き止めることが空室対策の第一歩として欠かせません。
以下に当てはまる点はないか考えてみましょう。
・広告の出し方に問題がある
・内装や設備など物件の状態に問題がある
・募集の時期や方法に問題がある
広告を出稿しても、物件の魅力が十分に伝わらないと、アクションに移すユーザーは少なくなります。
人を惹きつけるキャッチコピーやデザインを使用しているかどうか、物件が広く明るく見えるカラー写真が複数枚使われているかを確認しましょう。
また、せっかく物件に興味を持つ人がいても、内見時に内装や設備が劣化している、間取りが悪い、外壁や共有部分が暗くて汚い、といったことがあれば悪印象を与えます。
そのため、劣化が目立つ箇所のリノベーションを行うなど、内見で好印象を残せるような工夫が必要です。
募集の時期や方法に問題がないかも見直しましょう。
就職や転勤、進学など人の動きが多い1～3月に空室が埋まらないと、翌年まで埋まらない可能性も考えられます。繁忙期を意識したアプローチになっているか検討してください。
周辺物件との差別化を図る
賃貸を探している人は、ポータルサイトや物件ページなどで部屋を見て、事前に情報収集を済ませています。
数多くの物件情報から自社が掲載する物件を選んでもらうには、周辺物件と比較して、「優れている」「魅力的」と思ってもらうことが欠かせません。そのためにはまず周辺の物件を調査し、どのような設備や特徴があるかを調べてみましょう。
差別化を図ることで、今まで見逃していた入居者のニーズに応えることができ、入居者が増える可能性があります。
差別化は、入居条件や設備、間取り、デザインなどで行うことができます。
安易に家賃を下げない
「家賃を下げると、空室が埋まるのでは？」と考える方もいるかもしれません。確かに、周辺物件よりも家賃を大幅に下げることで、空室が埋まる可能性は高いでしょう。
ただし、不動産経営にとって重要な収益である家賃を空室対策のために安易に減額すると、経営に影響します。
空室の家賃のみを減額すると、既存の入居者が不満を抱き、引っ越してしまうかもしれません。とはいえ、全部屋の家賃を減額すると、空室は埋まっても全体としての収益が減少します。
さらに、空室が埋まらない原因は家賃以外の問題も考えられます。
たとえば、募集のやり方が悪い、入居者のニーズに合った設備が整っていない、入居条件が厳しいといった問題が挙げられます。そのような場合、家賃を下げたとしても空室は埋まりません。
まずは現状の把握や差別化できるポイントについて対策を取り、空室の改善を図ります。オーナーへの家賃減額の提案は最終的な手段と考えましょう。
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空室対策に効果的な10個の方法
空室対策には、コストがかかる施策から無料でできる対策までさまざまな方法があります。効果的な空室対策を紹介しますので、自社物件の状況や予算から実践してみましょう。
1.募集要件の見直し
コストをほとんどかけずにできる対策のひとつが、募集要件の見直しです。
他物件では断られる可能性の高い入居者層もターゲットにしましょう。たとえば、以下の入居者層が狙い目です。
・単身高齢者
・外国人
・ペットを飼いたい人
とくに犬や猫のペットを飼いたいと願う人は多いものの、「ペット可」の賃貸物件は少なめです。
物件を「ペット可」にすることで、魅力的な物件になるでしょう。
2.共有部の管理の見直し
内見の時には部屋だけでなく、共有部の廊下やゴミ捨て場、自転車置き場なども見られます。
とくにゴミ捨て場が汚いと「マナーのない人が住んでいるのかな」と疑われ、部屋探しの候補から外されてしまうかもしれません。
・ポストにチラシがたまっている
・ゴミが散乱している
・共有部の電気が切れている
このようなことも管理不足を感じさせます。安心して暮らせる物件だと感じてもらえるよう、共有部の管理や清掃を見直しましょう。
3.24時間ゴミ出し可能にする
生活スタイルの多様化により、いつでもゴミを出せるかを物件の検索条件にしている人も増えてきました。
そのようなニーズに応えられるよう、24時間ゴミ出し可能にするのも空室対策になります。
ゴミの量が増えてもいいように、敷地内に広めのゴミ捨て場を用意することと、清掃などの管理を行う必要があります。
4.フリーレントの導入
一定期間の家賃を無料にするフリーレントの導入は、オーナーに提案しやすく低コストで実施できます。初月無料として、入居から1ヶ月分の家賃を無料にするのが一般的です。
入居者にとって引っ越しは経済的な負担が大きいので、フリーレント物件は入居を決めやすくなります。
毎月の家賃を下げることなく一定期間で済むので、収益にも大きな影響がありません。
5.広告の見直し
昨今では、ネット検索で物件を探す人が増えているため、数多くある物件から入居者の目に留まる物件にするための努力が求められます。
自社が扱っている物件の広告を客観的に見て、魅力的で、情報が伝わりやすいかをチェックすることが重要です。そして、必要に応じて以下の修正を加えましょう。
・物件の写真を増やす
・綺麗な写真に差し替える
・周辺施設の情報を載せる
・掲載情報を最新のものにする
入居希望者は、できるだけ多くの情報を得たいと思っているので、写真の数を増やす、周辺施設の情報を載せるといったことを意識しましょう。
内装が広く、明るく見えるように写真の撮り方を工夫することも物件の印象アップに役立ちます。
6.セキュリティや設備の見直し
セキュリティや設備が不十分だと、入居希望者の不安要素になります。とくに女性入居者にとってセキュリティ面は重要なため、セキュリティを見直すことは空室対策に役立ちます。
セキュリティ対策として効果的なのは以下の方法です。
・防犯カメラの設置
・モニター付きインターフォンの設置
・センサーライトの設置
・アパート入り口に簡易的なオートロックの設置
・防犯性が高いディンプルキーの採用
防犯カメラやモニター付きインターフォンが設置されている物件だと入居者に安心感を与えることできます。また、ディンプルキーはピッキングされにくく、複製が難しいことから防犯対策として効果的です。
セキュリティ面に多くの費用をかけられない場合は、センサーライトの設置だけでも入居希望者に与える印象は変わるでしょう。
また、セキュリティ以外にもフリーWi-Fiや宅配ボックスなど、需要の高い設備の導入も空室対策に効果的です。
7.家具・家電付き物件にする
家具・家電付きの物件は、学生や単身赴任のサラリーマンからの人気が高く、空室対策に有効です。入居者にとって引っ越しの荷物や購入品が減るので、入居を決めやすくなります。
用意すると効果的なのは、冷蔵庫・洗濯機・電子レンジです。これがあれば生活できるという家電があると、入居者に喜ばれます。オーナーに提案する時は、一人暮らしの家電セットなどを利用しコストを抑えることを伝えると良いでしょう。
8.内装や外装の見直し
リフォームやリノベーションで内装を改善するのも効果的です。コストはかかりますが、せっかく内見まで至った入居希望者が、内装でほかの物件に流れてしまうのを防ぐことができます。
たとえば、古い物件でも内装を変えて現代風にすると、若い世代のターゲットに刺さりやすくなるかもしれません。
また、「北欧風」「南国リゾート風」などテーマを決めてリノベーションすると他物件との差別化につながります。
また、外装が汚いと入居してもらえない理由のひとつになります。劣化が見られるのであれば塗装工事も検討しましょう。外装を塗装するだけでも物件の印象を新しくすることが可能です。
9.トラブル対応を怠らない
日々の業務が忙しいと、管理している物件のトラブルに対してなかなか時間が取れないかもしれません。
しかし、放置していると入居が決まらない原因になるだけではなく、入居者の退去も増える可能性があります。
騒音の問題、ゴミ捨てのマナーの問題など、トラブルには1つずつ着実に対応を進めましょう。
トラブルの程度によっては、問題を起こす入居者の退去も考えなければなりません。早めに弁護士に相談するなど慎重に対応を進める必要があります。
10.一時金や家賃の見直し
周辺物件よりも敷金礼金や更新料などの一時金が高い場合は、減額するのも効果的です。
引っ越しは多額の費用がかかるため、敷金礼金といった初期費用がゼロになる「ゼロゼロ物件」は入居希望者にとって魅力的に映るでしょう。また、契約更新時の更新料をゼロにするのも有効です。
必要であれば、家賃の減額を検討するのもひとつの手ですが、オーナーにとっては経済的な損失に繋がります。家賃の減額の提案は最終的な手段と捉えてください。
まとめ
空室対策を講じるうえで大切なのは、現状を把握することです。空室が埋まらない原因が何にあるのか突き止めて、それに応じた対策を取りましょう。
「いえらぶBB」は、全国10,000社の仲介会社が導入している不動産管理システム「いえらぶCLOUD」と連携しており、リーシング業務にかかる手間を圧倒的に削減できるため、空室物件がスピーディーに埋まります。
空室対策でお困りなら、いえらぶBBの導入をぜひご検討ください。
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