【違反しないために】不動産広告に関する法律とルールを解説！
目次
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不動産の広告には一定のルールがあります。不動産会社で広告を出稿する際には、そのルールに則ったうえで行わなければなりません。
ルールをよく知らないまま広告を作成したり出稿したりすると、禁止事項に触れてしまうおそれもあるため注意が必要です。この記事では、不動産広告のルールを解説します。また、過去に違反した事例についても紹介します。
不動産広告を規制する2つの法律
不動産広告に関するルールが設けられているのは、次の2つの法律です。
不当景品類及び不当表示防止法
不当景品類及び不当表示防止法は、不動産業界だけでなく、すべての業種の広告を規制している法律です。消費者庁が所管しており、チラシなどの紙媒体はもちろん、不動産ポータルサイトなどインターネット上の広告も規制の対象となっています。
不当景品類及び不当表示防止法は、不当な表示を禁止し、消費者の利益を守るための法律です。広告に不当な情報が掲載されていると、それを見た一般消費者が誤認して利益を損なうおそれがあります。消費者側に不利な契約が結ばれることのないように、広告類の表示内容も厳しく制限されています。
法律に違反して不当な表示の広告を出した場合には行政指導が入り、課徴金が科せられることがあるため、広告作成時は内容を精査する必要があります。
不当景品類及び不当表示防止法を遵守するために、不動産業界では自主的に、「不動産の公正競争規約」を定めています。この規約は、協議会に加盟している不動産業界団体（正会員）が申し合わせた自主規制です。
例えば、顧客が物件情報を収集した際に、不動産会社や広告媒体ごとに表示方法や単位などが異なっていれば、正確に比較検討することができません。そういった顧客の混乱を防ぐため、不動産の公正競争規約では「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」など、あらかじめ共通の表示ルールが設けられています。
表示ルールのほかにも用語の定義づけなどが明記されており、顧客と不動産会社がどちらも利益を得られるよう配慮された規約内容です。
ただし、あくまで不動産業界団体による自主的な取り組みであるため、規制対象は加盟事業者団体の会員のみに絞られます。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業法は、国土交通省が所管している法律で、宅建業法と略されることもあります。宅地建物取引業を営む者とその業務を規制する内容の法律です。業務の適正運営を確保し、購入者などの利益を保護することが目的です。
不動産業界のみが対象の法律であるため、不動産取引に関する具体的な内容が多く盛り込まれています。違反者に対する行政罰が設けられており、違反すれば指示処分や業務停止処分のほか、免許取り消し処分になることがあります。
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不動産広告におけるルールを知ろう！
不動産広告における具体的なルールについて見ていきましょう。
誇大広告の禁止
誇大広告とは、事実と明らかに異なる表示や実際よりも有利だと誤認させるような表示を含む広告のことです。
根拠のない表現も誇大広告に該当します。たとえば、「日当たり抜群」や「公園すぐ」のような表現です。物件に関する有利な情報を表示する際には、客観的な根拠もあわせて明示する必要があります。
広告開始時期の制限
物件の広告を出稿する時期に関しても制限が設けられています。その対象は造成完了前の宅地と工事完了前の建物です。
造成完了前の宅地は、開発行為の許可を得てからでないと広告を出稿できません。許可を得る前に出稿すると違法になってしまうため注意しましょう。工事完了前の建物に関しては、建築確認申請が必要です。
取引態様の明示
不動産会社で扱っている物件は、自社で所有する物件だけではありません。売主に代わって取引している物件もあれば、売主と買主の仲介として取引している物件もあるでしょう。
不動産広告では、「売主」「代理」「媒介（仲介）」のうち、どの取引態様なのか明示しておかなければなりません。それぞれの取引態様は以下のとおりです。
・売主：不動産会社が所有する物件を自ら取引を行う
・代理：不動産会社が売主の代わりに取引を行う
・媒介（仲介）：不動産会社が売主と買主の間に入って取引を行う
広告表現の規制
不動産広告に記載する情報には、特定の項目に関して表示基準が設けられています。特定の項目とは主に、物件所在地・交通アクセス・面積・写真・絵図などです。
たとえば、不動産広告では交通アクセスに関して「〇〇駅より徒歩3分から6分」といった文言がよく記載されています。このような表示における徒歩の時間には、80メートルで徒歩1分という基準が設けられています。そのため、徒歩3分なら240メートルということです。
また、周辺環境や施設情報などの表示が義務付けられているものもあります。そのような情報は、その物件に住もうとしている方にとって重要度が高いためです。物件の写真や完成予定図なども掲載しなければなりません。
特定用語等の使用基準
不動産広告には、物件の間取りについて記載する際の「LDK」や「DK」などの用語に関しても、明確な使用基準が設けられています。「新築」や「新発売」などの用語も同様です。
それぞれの基準は以下のとおりです。
| リビング・ダイニング・キッチン（LDK） | 居間と台所と食堂の機能が1室になっていて、必要な広さがある部屋のこと |
|---|---|
| ダイニング・キッチン（DK） | 台所と食堂の機能が1室になっていて、必要な広さがある部屋のこと |
| 新築 | 建築後1年未満で、誰も入居したことのない物件のこと |
| 新発売 | 新たに造成された宅地または新築の住宅で、初めて購入申し込みの勧誘を行うこと |
また、原則として使用してはならない用語も定められています。たとえば「完全」「最高」「業界一」「絶対」などです。
二重価格表示
二重価格表示とは、実際に販売する価格と別の価格を記載する表示方法です。たとえば、「5,000万円のところ今なら4,500万円」といった記載は二重価格表示にあたります。
二重価格表示は、消費者の判断を惑わすおそれがあることから、原則として禁止されています。
ただし、以下の要件に則った表示であれば違反にあたりません。
・旧価格は値下げ直前の価格である
・旧価格は値下げ前2カ月以上にわたり、実際に販売のために公表している
・値下げ日から6ヶ月以内に表示している
・賃貸物件ではない
・旧価格の公開日から二重価格表示を実施する日まで、物件の価値に同一性が認められる
・土地または建物について行う表示である
また、割引プランや特定の施工条件などにより、価格が安くなるようなケースは、二重価格表示の体裁を取らなければならない場合があります。
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2022年9月施行！不動産表示規約の主な改正内容とは？
物件から駅や商業施設等までの所要時間・道路距離の記載について
販売戸数（区画数）が2以上の分譲物件においては、最も近い住戸（区画）の徒歩所要時間等を表示することになっていましたが、これに加えて最も遠い住戸（区画）の所要時間等も表示する必要があります。
さらに、マンションやアパートの起点については、建物の出入口を起点とすることが明文化されました。
記載の例
・〇〇駅まで徒歩3分から6分
・〇〇市役所まで200ｍから450ｍ、〇〇市役所まで3分から5分
電車等の所要時間について
「通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定されていましたが、「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」に変更されました。
記載の例
「A駅からB駅まで通勤特急で35分」
※平常時は特急で25分
また、「乗換えを要するときは、その旨を明示すること」という規定が、「乗換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗換えに概ね要する時間を含めること。」に変更されました。
記載の例
「最寄りのA駅からC駅まで30分～33分」
※B駅で●●線に乗り換え
※上記所要時間には乗換え・待ち時間が含まれています。
予告広告やシリーズ広告が実施できる物件について
予告広告やシリーズ広告が実施できる物件に「1棟リノベーションマンション」を新たに追加、「1棟リノベーションマンション」の必要な表示事項がされました。
より詳細な改正内容を知りたい方は、下記のリンクからご確認ください。
参照：首都圏不動産公正取引協議会「表示規約・同施行規則 主な改正点 2022年9月1日施行」
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不動産広告における過去の違反事例
違反しないように注意して広告を作成していても、不動産広告における違反は些細なきっかけで生じることもあります。
ここでは過去に起こった不動産広告における違反事例を3つ紹介します。
ケース1.不当表示を行っていた事例
2019年、不動産ポータルサイトにて生じた違反の事例です。
| 対象となった広告 | 不動産ポータルサイトの賃貸住宅に関する広告 |
|---|---|
| 違反に対する措置 | 厳重警告・違約金 |
この事例は、「契約は可能だが、締結時に表示内容と異なる条件が提示された」ケースです。広告に表示されていた家賃よりも実際は1万円高い賃料で賃貸借契約しており、表示していた金額で取引するつもりがなかった点が問題視されました。
顧客は当初認識していた賃料よりも高い金額で賃貸借契約することとなり、想定していた条件で物件を借りられません。広告に表示した条件で取引する意思がない物件は、「おとり広告」と判断され、処分を受けることとなります。
ケース2.契約済み物件を広告し続けていた事例
前述の例と同じく、顧客が不動産ポータルサイトの賃貸住宅に関する広告を見て、契約を検討した事例です。
| 対象となった広告 | 不動産ポータルサイトの賃貸住宅に関する広告 |
|---|---|
| 違反に対する措置 | 厳重警告・違約金 |
不動産ポータルサイトに掲載していた物件が、すでに契約済みであったケースです。本来、サイト上に掲載している物件情報は、契約締結後は速やかに削除しなくてはなりません。
しかし、上記の事例では長いもので3ヶ月以上、不動産ポータルサイトに該当物件の情報を掲載し続けていました。すでに契約済みの物件に対して、新たな問い合わせが生じる状態であり、「おとり広告」として機能したこととなります。
2019年10月のみで、同じ事例は4件生じています。短いものでも28日間と、1ヶ月近い期間、不動産ポータルサイトに情報が残されていました。うっかり削除し忘れていた場合でも、上記と同じく厳重警告や違約金の対象となります。
ケース3.必要事項が記載されていなかった事例
2019年12月に行われた措置の中にも、不動産ポータルサイト上での「おとり広告」発生案件が複数あります。
| 対象となった広告 | 不動産ポータルサイトの賃貸住宅に関する広告 |
|---|---|
| 違反に対する措置 | 厳重警告・違約金 |
契約済みとなった賃貸物件の募集情報を、実際の物件と異なる間取り図で不動産ポータルサイトに掲載していたケースです。部屋の向きや、設備等の記載に相違があったため、不当表示に該当すると判断されました。
また、すでに契約済みの物件であるため、「おとり広告」に該当するとも判断されています。不動産ポータルサイト内の情報は、更新日を設けて定期的に内容チェック・編集している担当者も少なくありません。しかし契約済みの情報を掲載し続けていると、場合によっては意図せずとも集客のために残していると判断されます。
上記の事例は同期間に9件あり、3ヶ月以上掲載され続けているものもありました。短いものでも、16日間の継続掲載が確認されています。
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不動産広告を作成する際の注意点
不動産広告を作成する際には、次のような点に注意しておきましょう。
広告出稿前に承認をもらう
不動産会社は自社で扱っている物件に関して、社内の判断だけで広告を出稿できるわけではありません。媒介で扱っている物件に関しては、広告出稿前に承諾をもらう必要があります。承諾なしで広告を出稿するとトラブルになるおそれもあるため注意しましょう。
承諾をもらう相手は物件の種類により異なります。自社が媒介契約を締結している物件なら承諾をもらう相手は売主です。他社が媒介契約を締結している物件なら、その不動産会社から承諾をもらいましょう。
また、他社が売主や売主代理になっている物件に関しても、その不動産会社からの承諾が必要です。
知らない間に「おとり広告」になってしまうこともある
不動産広告を作成するときは、出稿済みや運用中の広告内容に古い情報はないか確認することも重要です。古い情報を放置したまま継続運用したり、新しい広告に反映したりすると、知らない間に「おとり広告」を出してしまうおそれがあります。
不動産の表示に関する公正競争規約では、おとり広告にあてはまるもの（してはいけない広告例）を下記のように定義づけています。
(2) 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
(3) 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示
広告を見た顧客は、契約できない物件であると知らずに不動産会社へ問い合わせます。担当者はもともと契約できないことを知りつつも「その物件は今契約が決まったばかりだ」と嘘をつき、ほかの物件に顧客を誘導します。
契約する気がない物件情報を元に集客し、ほかの物件へ誘導することが、おとり広告と呼ばれる理由です。
現代は、多くの顧客がインターネットを介して物件情報を収集しています。更新しやすいことから「常に新しい情報がある」と誤認されやすい一方、実際は契約済みの物件情報が残っているケースも少なくありません。
担当者が意図せずとも、広告の削除対応が遅くなると多くの顧客の目に触れるため、おとり広告となり得ます。
意図的なおとり広告だけでなく、成約後に消し忘れたことで偶発的におとり広告になってしまうこともあります。おとり広告は、意図的か否かを問わず処分の対象になるため、十分に注意しましょう。
細かな言い回しにも注意する
不動産広告のルールは細かいものが多いです。理解しているつもりでも、ついうっかりルールに抵触してしまうこともあります。使用できない用語が多くあるため、言い回しには十分に注意しましょう。
広告を作成した後に自分でチェックするのが大変であれば、便利なツールを活用することがおすすめです。目視でチェックして漏れがあった場合でも、ツールなら発見できることもあります。
不動産広告のチェックにはいえらぶCLOUDの「広告表示チェック機能」をご利用ください。広告表示チェック機能を活用すれば、物件情報の入力不備を自動で検出することができます。
400以上のチェック対象項目をワンクリックで確認できるので、禁止されている用語や言い回しなどがあれば簡単にわかります。チェックするのにかかる時間も短縮できるでしょう。意図せずにおとり広告を掲載してしまうこともありません。
また、いえらぶCLOUDには、入力した物件情報がポータルサイトにも反映できる「ポータル連動機能」も備わっています。何度も入力作業をしなくて済むため、業務の効率化を実現できます。
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まとめ
不当景品類及び不当表示防止法と宅地建物取引業法により、不動産広告に関する一定のルールが規定されています。言い回しなどに関しては細かいルールも多く、意図せずにルール違反になってしまうことも多いです。
実際に、不動産広告において違反となった事例もあるため、十分に注意しなければなりません。目視でチェックすると、どうしても漏れが発生するおそれがあるため、ツールを使ってチェックするようにしましょう。
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