不動産の広告ルールとは？おとり広告や誇大広告などを解説！
目次
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不動産広告は、宅地建物取引業法（宅建業法）と、不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）の２つのルールに沿っておこなう必要があります。
では、具体的にはどのような点に注意すべきなのでしょうか？
今回は、不動産の広告で守るべきルールにどんなものがあるか、おとり広告や誇大広告などについて解説します。
おとり広告とは？
不動産の広告規制のうち、日常もっとも注意が必要なおとり広告とは、どのようなものなのでしょうか？
おとり広告とは？
宅建業法上の広告規制で、以下の点をしてはいけないことになっています。
著しく事実に相違する表示
実際のものよりも著しく優良でありもしくは有利であると人を誤認させるような表示
「著しく事実に相違する」おとり広告とは本来、お客様からの反響を目当てに、実在しない物件を掲載することを指しています。
実際には購入や賃貸ができない物件の情報を市場に出すことです。
しかしそれより、よく例として挙げられるのが、成約済みの物件をインターネットに掲載したままにしておくことです。
これは、その物件が実在していたものだったとしても、「著しく事実に相違する表示」に該当しますので、誇大広告として宅建業法上禁止されています。
この点は、宅地建物取引士の試験に何度も出題されるほど、重く見られています。
成約した物件の情報をついうっかり出したままにしておくと、罪に問われる場合があります。
このほか、物件所有者と売買、あるいは媒介の契約を正式に結ぶ前や、売る意思がはっきりしない状況で広告を開始することも、該当します。
誇大広告全般については、あとでもう少し詳しくお伝えします。
やってはいけない理由
不動産の物件に関しては、消費者庁と国土交通省の両方が、消費者保護の観点から監督をする形になっています。
一般のお客様が不動産を取引する場合、高額商品である上、専門知識がないと販売や購入の判断が難しいですね。
したがって、買えない、あるいは借りられない物件の反響をしないように対策する必要が生じます。
おとり物件以外の、お客様の希望に沿わない物件をすすめられる状況を作らないようにするわけです。
違反した場合はどうなる？
宅建業法上の誇大広告の禁止に違反した場合、指示処分、業務停止処分となります。
情状が特に重いときか業務停止処分に違反したときは免許取り消しという行政処分を受けることになります。
刑事処分としては、6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金を受ける可能性があります。
また、景品表示法による措置命令の対象にもなります。
不動産業者がこの措置命令に違反した場合には、2年以下の懲役または300万円以下の罰金を科されることがあります。
あらためて見て、おとり広告の罰則は厳しいものですね！
また、おとり広告によって決まったとみなされた契約については、解除をすることが可能になっています。
民法の規定で、詐欺や脅迫に基づく契約は取り消し、錯誤（勘違い）に基づく契約は無効になるとされています。
また、消費者契約法では、事業者が「勧誘」する際に不実告知などがあった場合には、消費者は当該契約を取り消すことができると規定しています。
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不動産広告ルールに則った広告掲載方法
では、その他不動産の広告に関するルールや、不動産業者がどのようにすればおとり広告からエンドユーザーを守り、不安を払拭することができるのか考えましょう。
誇大広告をしない
誇大広告には以下のようなものが該当します。
物件の規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限について、著しく事実と異なる表示
物件の所在、環境・交通その他の利便について、著しく事実と異なる表示
代金・借賃などの代金、支払方法、代金の貸借のあっせんについて、著しく事実と異なる表示
駅までの徒歩分数や物件周辺の環境なども、表現に注意が必要です。
売買物件であれば、広告掲載時には、立地や間取り、築年数など総合的な条件を考慮した上で、後ほどの値下げ交渉の余地を持たせながらも、まずはその物件に見合った相場の価格を掲載すべきです。
また、誇大広告を避けることで、商品やサービスの本当の価値を伝えることができ、顧客の満足度を上げることができます。
取引態様を明示する
不動産会社が広告をおこなうためには、以下のどれかであること（取引態様の別）を、広告のなかで明示する必要があります。
自己が契約の当事者となって売買・交換をおこなう（売主）
代理人として売買・交換・貸借を成立させる（代理）
媒介して売買、交換若しくは貸借を成立させる（媒介）
媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどの態様であるかも表示の必要があります。
これは、取引態様によって取引の手続きや報酬の形態が変わることから、明示が求められています。
広告開始時期の制限を設ける
以下のように、物件の広告開始時期についても制限があります。
未完成物件の青田売りで、開発許可や建築確認のある前の広告開始
物件所有者と売買、あるいは媒介の契約を正式に結ぶ前の広告開始
売る、貸す意思がはっきりしない状況での広告開始
これら開始時期の制限は、お客様の反響後に、物件が商品として成立しなくなった、という事態を防ぐための対策です。
このほかにも、徒歩は80mにつき1分の計算で表示すること、分譲地などの場合、駅からもっとも近いポイントを基準に、道路距離で計算します。
また、広告の文字の大きさは7ポイント以上、「最高」「絶対」などの誤認を招く表現はダメ、などの表現規制があります。
広告を作成する場合、わかりやすい書き方を心がけ、大げさな表現や、あいまいな表現を避けることが重要ですね。
物件の詳細情報を掲載する
物件がどこにあるか全く分からないなど、詳細情報が掲載されていないとお客様は、本当にその物件があるのか不安になります。
インターネットで検索をしても所在地が一向に特定できないなどは、おとり広告に分類されるため、明確に場所を表示しましょう。
誇大広告と思われないように、物件の情報を細かく書き、エンドユーザーの視点に立って、分かりやすいように明記しましょう。
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安心獲得！おとり広告からエンドユーザーを守ろう
信頼される不動産会社になろう
賃貸不動産業界の性質上、残念ながら「おとり広告」が完全に無くなることは難しいと思います。
お部屋探しをする人がネットで賃貸物件を探せるようになり、好条件の物件は決まりが早いことも事実です。昨日は募集中だったが、今日にはないなんてことも珍しくありません。成約物件をポータルサイトから取り下げないとおとり広告になってしまいます。些細なことからお客様の信頼を失わないように気を付けましょう。
また、物件の良い部分だけ記載してもエンドユーザーは疑問を持ちます。あえて物件のマイナス部分を書き、プラス部分を強調させましょう。
家の購入や引っ越しは、お客様の人生のターニングポイントになり、不安を抱えやすいです。
上記のような問題を解決するためには、顧客のフィードバックを積極的に収集し、まずは人として信頼されるような人間関係を築くことが必要です。
これが信頼される不動産会社になるための第一歩になるはずです。
エンドユーザーからの評価をあげよう
「おとり広告」は、未だに横行している悪質な違法行為です。そのため、おとり広告を防ぐことができる不動産会社は信頼を得ることができます。商品やサービスに関する正確な情報を提供し、隠された条件や制限を明確にすることで、エンドユーザーからの評価が上がり、安心して家探しができる環境を作ることができるでしょう。
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いえらぶCLOUD 広告表示チェック機能のご紹介
このような広告ルールを、目視で確認して直していくのは非常に時間がかかります。
そんなお悩みを解決する、「いえらぶCLOUD」の広告表示チェック機能をご紹介します。
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400項目以上を検査できる
広告ルールのチェックで問題なのは、確認すべき項目が多いことでしょう。
いえらぶCLOUDの広告表示チェック機能では各ポータルサイトの禁止文字、禁止表現、公取の規約を参考に、独自の基準で選定された実用的な400項目を選定しました。
どの部分を直したら良いのかということも、広告表示チェック機能まかせです。
ワンクリックですばやく簡単検査
入力不備の確認作業がワンクリックだけでおこなえます。
ワンクリックで判定された項目に目を通し、NG判定の出た箇所の指摘事項に沿って直していくだけ。
問題になりそうな箇所を目視で探したり、直す必要があるか悩む時間が不要になります。
広告表示チェック機能では、例としてこのように不備が検出されます。
管理費・共益費必須項目「管理費・共益費」が未入力です
現況必須項目「現況」が未選択です
画像カテゴリ必須項目「間取り画像」が未設定です
駅からの徒歩距離などで間違えている可能性のある項目や、1年が経過した「新築」のままの項目なども検出できます。
ポータルに取り込んだ際のエラーも大きく減り、作業が楽になります。
また、不備のない物件の数も確認することができます。
目視より正確でミスが少ない
目視でチェックをおこなう場合、どうしても見逃しのミスを避けることはできません。
正確な広告チェックは、広告表示チェックの機能におまかせください！
いえらぶCLOUDはこのほか不動産賃貸、売買のすべての業務に対応し、成約数アップと、業務効率の大幅な改善に貢献します。
まとめ
不動産の広告で守るべきルールにどんなものがあるか、おとり広告や誇大広告などについて解説しました。
法令を遵守した、お客様に安心していただける物件広告が提供でき、広告作成業務の効率も大幅にアップできるいえらぶCLOUDの導入を、ぜひご検討ください！
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