その契約書、大丈夫ですか？更新料を逃さない契約条項
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管理会社、オーナーにとって収入源の一つである更新費用。
でも更新費用に関わる契約のポイント、把握できてますか？
今回は更新に関わる契約について見ていきます。
2つの更新制度
合意更新と法定更新
契約の更新には合意更新と法定更新の2つがあります。
具体的な違いは以下のとおりです。
更新の確認を行う「合意更新」
借家契約において、当事者の合意によって契約期間を更新することをいう。
借家契約の期間を合意で更新する場合、契約期間の制限はないが、期間を1年未満としたときには期間の定めがないものとみなされることになる。
また、合意更新においては、更新に当たって契約条件等を変更することは原則的に自由であるが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となる。
自動で行われる法定更新（ほうていこうしん）
※厳密には法定更新と自動更新は異なりますが、大別して同じとして扱います
借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。
借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされる。
法定更新は強行規定であるため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効となる。
つまり、更新時に確認作業が入るかどうかが違いとなるわけです。
法定更新の必要性
一般的な借家契約は、更新前に貸主から借主に更新確認の書類を送る合意契約です。
しかし価格や条件の関係で更新交渉が行われた場合、契約終了までに合意に至らないケースが考えられます。
そのとき借主の住まいがなくならないための救済措置（消費者保護）が法定更新です。
法定更新により借主は最初の契約と同じ条件で契約を更新することが可能です。
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法定更新だと何が違う？
法定更新には契約期間がない
法定更新の場合、合意更新と大きく異る異なる点があります。
それは「更新後の契約期間は定めがないものとされる。」という点です。
合意契約であれば再契約の時点で新たな契約期間と取り決めが行われますが、法定契約ではそれがありません。
そこで法定契約では「従前の契約と同一の条件で」「更新後の契約期間は定めがない」という内容になります。
簡単に言うと、家賃や禁止事項などは最初の契約と同じ条件で、次回の更新がないということです。
つまり更新料が不要になるということで、家主や管理会社にとっては大きな損失です。
その為、最初の契約段階で対策することが必要になります。
法定更新に関する契約条文例
法定更新に対する具体的な対策として、以下のような文言を契約内容に盛り込む必要があります。
・法定更新した場合の契約期間について
法定更新された場合でもどこまでの期間更新されるのかを明記しておくことがポイントです。
「乙から契約期間満了の◯ヶ月前までに、甲に対して本契約の解約について何らの申し出でがない場合、本契約は賃料等同一条件にて期間満了から2年更新されることとする。」
・法定更新した場合の更新料について
期間同様、法定更新の場合の更新料の支払いについて明記しておくことがポイントです。
例）
「本契約が法定更新によって更新された場合であっても、乙は甲に対して更新料支払いの義務が生じることとする。」
「合意更新、法定更新の種類を問わず、乙は甲に対して 2年に1度 、更新料として新賃料の◯ヶ月分に相当する額を支払うこととする。」
「更新がなされた場合」や「更新をする場合」など、法定更新された場合の具体的な記述が契約書にない場合は、法定更新時の更新料の請求が棄却される可能性があるため、要注意です。
※具体的な契約書の構成については、弁護士や司法書士の方などどご相談の上、作成されることを推奨します。
法定更新された場合には
「では法定更新されたら終わりなのか」と言うともちろんそんなことはありません。正当事由が必要にはなりますが、解約申し入れを行って契約を終了させることが可能です。
しかし正当事由が認められる必要がある、認められても6ヶ月間の猶予が必要など借主側に優位な条件となっているので、やはり契約段階で事前回避するに越したことはありません。
最近では法定更新を使って更新料を払わずに済む方法などがブログなどで紹介されていることがあるので、注意が必要です。
まとめ
家主や管理会社にとって重要な更新料も、更新の方法次第では失ってしまう可能性があります。
もちろん適切な対応で合意更新を確実に行うのが理想ですが、万が一十分に合意が取れず法定更新になった場合にも対応できるよう、契約内容の見直しはぜひ行ってください。
法定更新はどのような場合にされるのか、法定更新な内容はどのようなものかを把握しておくことも重要です。
※適切な更新を行うための管理機能：いえらぶCLOUD
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