家賃の回収は業者に任せるべき？家賃滞納の対処法や代行時の注意点をご紹介
目次
入居者から家賃が支払われていない場合、管理会社・オーナーは滞納分の家賃を回収しなければなりません。入居者が家賃の支払いをうっかり忘れたなど一時的な滞納であれば、それほど手間をかけずに回収できます。しかし、数か月に及ぶ滞納の場合、管理会社・オーナーにとっては経済的な損失と回収にかかる手間が大きくなります。
家賃の回収を代行してくれる保証会社を利用している、これから利用を検討している管理会社・オーナーも多いのではないのでしょうか？
この記事では、家賃滞納が発生した場合に家賃を回収するための手続きや対処法、保証会社を選ぶポイントについて解説します。入居者の家賃滞納について悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
滞納家賃を回収する手続き
入居者が家賃を支払わない場合、時間の経過につれて回収が困難になるため、早急に対応しなければなりません。家賃回収の手続きを迅速かつ効果的に進めるために、以下の手順が必要になります。
入居者・連帯保証人への連絡
まず、入居者に直接連絡を取ります。電話やメール、または直接訪問し未払い家賃について伝え、支払いを促しましょう。入居者と連絡が取れない・回答が得られない場合は、連帯保証人に連絡します。入居者が家賃を支払っていないこと、支払いを要求する旨を伝えることが重要です。
内容証明郵便・契約解除通知
入居者の住所あてに内容証明郵便で督促状を送付します。請求額、支払期限、支払い先などの詳細を明確にし、滞納分の支払いを求めます。
内容証明郵便は、家賃滞納者への催告書を送る上で有効な手段です。内容証明郵便を利用すると、裁判所での証拠として利用でき、家賃滞納者に精神的なプレッシャーを与える効果もあります。もし家賃滞納者がいない場合、連帯保証人に催告書を送り、滞納分の賃料の支払いと法的手段に関する記述を書くことをおすすめします。これにより、連帯保証人が家賃滞納者に連絡をする可能性が高まります。
そのうえで、今度は入居者へ契約解除通知の内容証明郵便を送る必要があります。この手続きでも回収できない場合は、裁判の準備を進めます。
裁判手続き・強制執行
家賃滞納者からの家賃回収ができない場合、裁判の準備が必要となります。裁判で勝訴しても家賃が支払われない場合は、強制執行の申し立てをしなければなりません。強制執行とは、入居者の財産を差し押さえて滞納家賃を強制的に回収する手続きのことです。
滞納家賃を回収する手続きの流れを簡略化してお伝えしましたが、これらの手続きを一つ一つ行う際に書類を作成・弁護士への依頼を行う必要があり、管理会社やオーナーにとって大きな負担になるでしょう。
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保証会社を探している方はご利用を検討してみてください。
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滞納家賃を回収する対処法
滞納家賃を回収するためにすぐできる対処法をご紹介します。
支払い催促を利用
支払督促とは、裁判所が入居者に文書による支払い督促をする制度です。申立書の郵送やオンラインによる申請が可能なので、手軽に法的手段で家賃の支払いを求めることができます。入居者が支払督促に異議申し立てをしなければ、強制執行を行い入居者の財産などを差し押さえ、滞納分の家賃を回収できます。ただし、支払督促で求めることができるのは滞納家賃の支払いのみであり、立ち退きを求めることはできません。
支払督促のメリットとして、通常の裁判に比べて手続きが簡単であり、訴訟費用や弁護士費用を抑えられることが挙げられます。
デメリットは、入居者が異議を申し立てた場合に裁判へ移行する必要があり、支払督促に対しても異議申し立てが行われることが多いことです。また、入居者が財産を有していない場合は回収できません。。そのため、滞納家賃の回収に支払督促が用いられるケースは少ない傾向にあります。
参照：支払い催促（裁判所）
少額訴訟・通常訴訟を行う
少額訴訟は、60万円以下の請求に対して利用できる制度で、1回の口頭弁論期日で審理を完了させることができます。裁判で勝訴した後、強制執行を申し立てることで滞納家賃を回収できます。少額訴訟でも家賃の支払いのみを請求することができますが、支払督促と同様に相手に財産がない場合は回収が困難です。
通常訴訟では、立ち退きを含めた請求をすることができます。裁判で入居者に支払いを求める判決が出ても入居者が従わない場合は、強制執行を申し立てることができます。
滞納家賃だけでなく、立ち退きも求めることができるため、まとめて解決したい場合に有効です。しかし、裁判の期間が長く費用も高額になり、訴訟費用や弁護士費用もかかります。
家賃回収業者を選ぶ際の注意点
家賃の回収業者を選ぶ注意点は以下です。
保証内容についてよく調べる
家賃保証会社が提供する保証内容は保証委託契約型であり、入居者が家賃や共益費、契約更新料などを滞納した場合に、代わりに支払いを行う代位弁済を提供しています。
通常、水道や光熱費、町内会費やネット料金、残置物の撤去費用や早期解約違約金なども保証されます。
保証会社によって保証委託料の設定額が異なり、家賃の30%から50%または100%を設定することもあります。利用する際は自己の物件価値を見極め、妥当な料金を提示してくれる家賃保証会社を選ぶことが重要です。料金が高すぎると入居者への負担が増えるため、結果的に入居率が低下する可能性があります。
その他、利用価値の高いオプションもあります。例えば、万が一立ち退きが必要になった場合は明渡訴訟や弁護士費用などが心配になりますが、保証会社によってはこれらの費用も保証する場合があります。
借り手が退去した後、物件の原状回復に費用がかかることも多いです。しかし、ハウスクリーニング費用や修繕費用についても家賃保証サービスが効く場合があります。
保証内容についてはよく調べるようにしましょう。
家賃債務保証業者に登録している
家賃債務保証業者（保証会社）の登録制度は、家賃債務保証業界が適切に機能するために国によって設けられた制度であり、一定の要件を満たすことが必要です。登録するためには暴力団員や反社会的勢力との関係がないことが求められ、多くの業者がホームページに明記しています。
他にも、
・純資産額が1000万円以上の安定した経営基盤があること
・業務を適切に遂行するため、法令を遵守するための研修を実施していること
・社内に規則や体制が整備されていること
・5年以上家賃債務保証業を継続している、3年以上家賃債務保証業に関わった仕事を経験した役員がいる、代表者が家賃債務保証業の経験を1年以上有している
といった条件があります。
これらの厳しい要件をクリアした業者のみが登録を受けることができます。保証会社を選ぶ際には、「家賃債務保証業者」に登録している業者を選ぶようにしましょう。
おすすめの家賃回収業者
保証会社の中には集金サービス以外のサービスも取り扱う会社も数多くあり、「クレジットカード対応」「外国人の入居者向けのサービス」など、サービスは多様化しています。保証会社が扱うサービスが多いと、賃貸経営における集客の選択肢が広くなり、入居者の利便性も高まります。
保証会社「いえらぶパートナーズ」は「クレジットカード対応」、「外国人の入居者向けのサービス」、「24時間駆け付けサービス」など数多く取り扱っており、不動産会社やオーナー・入居者にとって非常に役立つものだと言えるでしょう。
また、家賃債務保証業者登録制度に登録しており、利用したいサービスごとにプランがカスタマイズ可能です。管理会社・オーナーにとっては必要なサービスのみを選ぶことができるため、必要以外の費用がかかることもありません。
まだ利用したことがない方は、いちどぜひ「いえらぶパートナーズ」をご利用ください。
まとめ
この記事では家賃回収の手続きや対処法、保証会社の選び方を紹介してきました。入居者の家賃滞納で悩んでいる人の参考になれば幸いです。
保証会社をうまく活用すれば安定した賃貸経営に非常に役立ちます。まだ保証会社を利用したことがない管理会社・オーナーは一度ご利用を検討してみてください。
