空室対策に効くリノベーションとは？費用･回収期間･補助金まで全解説
目次
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賃貸物件の空室対策として、リノベーションは有効な手段のひとつです。設備の老朽化や間取りの使い勝手が原因で入居が決まらない場合、適切なリノベーションを施すことで家賃の維持・向上や入居率アップが期待できます。
しかし、どの程度のリノベーションが必要なのか、費用はどれくらいかかるのか、投資を回収できるのかなど、判断が難しい点もあります。
本記事では、リノベーションの種類・費用・成功事例・補助金活用・業者選びまで詳しく解説し、最適な空室対策を見つけるためのヒントをお届けします。
その他の空室対策アイデアをお探しの方は、併せてこちらのブログ記事もご覧ください。
空室対策アイデア15選【2025最新】管理会社向け！有効な対処法をコスト別に紹介します！
空室対策にリノベーションは本当に必要か？
賃貸物件の空室対策としてリノベーションは有効な手段ですが、すべての物件に適しているわけではありません。まずは、自分の物件がリノベーションによって競争力を高められるかどうかを判断することが重要です。
リノベーションが効果的な物件
リノベーションの効果が期待できるのは、以下のような競争力を向上させる余地がある物件です。
築15年以上で、内装や設備が時代遅れ
築年数が経過すると、設備の老朽化やデザインの古さが目立ち、入居希望者に敬遠されがちです。水回りの改修や内装のアップデートで魅力を向上させることが可能です。
競合物件より家賃が安いが、設備のグレードが低い
立地は良いものの、設備が古くて家賃を上げられない場合は、部分的なリノベーションを行うことで適正な家賃設定が可能になります。
「設備が古い」と指摘される
入居希望者や仲介会社から「設備が古い」「使い勝手が悪い」と言われる場合は、リノベーションを検討するタイミングです。
リノベーションの効果が薄い物件
一方で、リノベーションを施しても効果が出にくい物件も存在します。
立地が悪い（アクセスが不便）
交通アクセスや周辺環境が悪い場合は、設備を充実させても入居者を引き付けるのが難しいことがあります。
周辺の家賃相場と比べて、価格競争が厳しい
近隣に安価で同等レベルの物件が多数あると、リノベーションをしても家賃アップが難しい場合があります。
近隣に新築・築浅物件が多数ある
新築・築浅物件が多いエリアでは、リノベーションしても新築物件と比べられ、価格や設備面で競争力を確保するのが難しいことも。
リノベーションは、投資回収が見込める場合にのみ実施するのがおすすめです。
次に、リノベーションを検討する前に試しておきたい低コストの空室対策を紹介します。
リノベーション前に試すべき低コストの空室対策
リノベーションは効果的ですが費用がかかるため、まずは低コストでできる対策を試すことをおすすめします。
広告・募集方法の見直し
物件情報サイトに掲載されている写真や情報が古いと、内見につながりにくくなります。ポータルサイトに掲載している写真のクオリティを上げ、魅力的なキャッチコピーを加えるだけで反響率が向上することがあります。
また、仲介会社の営業担当と積極的にコミュニケーションを取り、「優先的に紹介してもらえるようにする」のも効果的な方法です。成約時のインセンティブを設定することで、物件の紹介回数を増やすことができます。
SUUMO(スーモ)で反響を取る！物件掲載の極意4選
ターゲットの再設定
リノベーションをする前に「どの層に物件をアピールするか」を見直すことで、空室を解消できる場合があります。
・1階住戸 → 高齢者やファミリー向け訴求
1階住戸は防犯面で敬遠されがちですが、「階段を使う必要がない」という点は高齢者や小さなこどものいる家庭にとってはメリットです。また下の階の住民に迷惑をかける心配がない点も、小さな子どものいる方が気にするポイントです。
・学生向け物件 → 家具・家電付きに変更
初期費用を抑えたい学生向けに、冷蔵庫・洗濯機・電子レンジなどを設置することで競争力を高めることができます。
簡単な修繕で入居率アップ
リノベーションよりも低コストで効果が期待できる修繕もあります。
・クロス張替え（汚れや黄ばみを除去して清潔感を演出）
・照明変更（温かみのあるLED照明で雰囲気を改善）
・エアコン交換（古いエアコンを新品にするだけで快適さが向上）
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これらの対策を行った上でまだ空室が解消されない場合は、リノベーションを検討するのが理想的です。次章では、具体的なリノベーションの種類と費用対効果について解説します。
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空室対策におすすめのリノベーション5選と費用対効果
リノベーションにはさまざまな種類がありますが、費用対効果が高く、入居率や家賃アップに直結しやすい施策を選ぶことが重要です。ここでは、賃貸物件オーナーに人気のリノベーション5つを紹介し、それぞれの費用相場や家賃アップの目安を解説します。
以下の表は、費用対効果の高いリノベーションをまとめたものです。
| リノベーション内容 | 費用相場 | 家賃アップの目安 |
|---|---|---|
| モニター付きインターホン設置 | 5万円 | +2,000〜5,000円 |
| 畳をフローリングに変更（6畳） | 12〜18万円 | +3,000〜7,000円 |
| 間取り変更（壁の撤去/設置） | 3〜25万円 | +5,000〜10,000円 |
| キッチン交換（ワンルーム） | 20〜25万円 | +3,000〜7,000円 |
| 3点ユニットバス → バス・トイレ別 | 100〜180万円 | +7,000〜15,000円 |
モニター付きインターホンの設置
【費用】5万円 【家賃アップ】+2,000〜5,000円
セキュリティを重視する単身者や女性に人気の設備。訪問者の顔を確認できるため、防犯面で安心感を提供できます。スマートフォン連携や録画機能付きタイプを導入すると、より高い評価を得られるでしょう。
畳をフローリングに変更（6畳）
【費用】12〜18万円 【家賃アップ】+3,000〜7,000円
若い世代を中心に「畳よりフローリングの方が好ましい」と考える入居者が増えています。フローリングに変更することで、清潔感が増し、メンテナンスも容易になるため、管理の手間も削減できます。
間取り変更（壁の撤去/設置）
【費用】3〜25万円 【家賃アップ】+5,000〜10,000円
間取りの使い勝手が悪いと入居希望者の選択肢から外れやすいため、単身者向けには開放感のあるワンルーム化、ファミリー向けには部屋数を増やすなどの対応が有効です。低コストで大きな改善が可能なため、費用対効果の高いリノベーションといえます。
キッチン交換（ワンルーム）
【費用】20〜25万円 【家賃アップ】+3,000〜7,000円
単身者向けの賃貸物件では、キッチンのグレードが家賃に与える影響はそれほど大きくありません。しかし、IHクッキングヒーターや収納付きキッチンを導入することで、利便性が向上し、物件の魅力がアップします。
3点ユニットバス → バス・トイレ別
【費用】100〜180万円 【家賃アップ】+7,000〜15,000円
近年、3点ユニットバスは敬遠されがちで、「バス・トイレ別」へのニーズが高まっています。特に、ファミリー層やカップル向け物件では、バス・トイレ別が必須条件になることも多いため、長期的な入居率向上に貢献する施策です。
リノベーションを行う際は、費用対効果を考慮し、ターゲット層に合った改善を行うことが重要です。まずは手軽にできる設備のグレードアップから始め、必要に応じて間取り変更やバス・トイレ別化を検討すると良いでしょう。次章では、リノベーション費用の回収期間について解説します。
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リノベーション費用の回収期間をシミュレーション
リノベーションを行う際、投資した費用をどれくらいの期間で回収できるかを把握することが重要です。特に、家賃アップ額とリノベーション費用のバランスを見極めることで、より効果的な投資判断が可能になります。
リノベーション費用の回収計算式
リノベーションの費用対効果を測るために、以下の計算式を用います。
（家賃アップ額 × 12ヶ月） ÷ リノベ費用 ＝ 回収年数
実際に異なる条件で回収年数を計算してみましょう。
| リノベーション費用 | 家賃アップ額 | 回収までの期間 |
|---|---|---|
| 50万円 | 7,000円 | 5.9年 |
| 50万円 | 7,000円 | 5.9年 |
| 80万円 | 12,000円 | 5.5年 |
| 100万円 | 10,000円 | 8.3年 |
| 300万円 | 8,000円 | 31.2年 |
| 400万円 | 35,000円 | 10年 |
投資判断の目安
リノベーションの回収期間は、以下の基準で判断すると良いでしょう。
・5年以内で回収できるなら積極投資（コスト回収が早く、収益改善の効果が高い）
・5〜8年なら慎重に検討（物件の将来性や競争力を考慮）
・8年以上かかる場合はリスクあり（回収前に大規模修繕が必要になる可能性も）
築年数や立地、入居ターゲットによって、リノベーションの効果は異なります。例えば、築25年以上の物件で今後10年以上賃貸経営を続ける予定がある場合は、5〜8年の回収期間でも検討の余地あり。一方で、築30年以上で売却予定がある物件なら、8年以上の回収期間がかかるリノベーションは避けた方が良いでしょう。
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空室対策リノベーションで活用できる補助金･助成金
リノベーションは空室対策として有効ですが、費用負担が大きいため、活用できる補助金・助成金を検討することが重要です。国や自治体の支援制度を活用すれば、リノベーション費用の一部を補助してもらい、投資回収のスピードを早めることが可能になります。ここでは、賃貸物件のリノベーションに利用できる主な補助金制度を紹介します。
住宅セーフティネット制度
住宅セーフティネット制度は、空き家を「住宅確保要配慮者（高齢者・障害者・低所得者など）」向けに提供する際に、リノベーション費用の一部を補助する制度です。
【補助対象の主な工事】
・バリアフリー改修（手すりの設置、段差解消など）
・耐震改修（耐震補強工事）
・省エネルギー改修（断熱材の設置、窓の改修など）
・間取り変更（共同住宅への改修など）
【補助額の目安】
・上限100万円/戸（対象となる工事費用の1/3〜1/2を補助）
・地域や物件の条件により異なるため、事前確認が必要
【申請方法】
1. 賃貸物件を「セーフティネット住宅」として登録する
2. 自治体または国土交通省の公式サイトで申請手続きを行う
3. 工事完了後、実績報告を提出し補助金を受給
詳しい補助条件などは、国土交通省のホームページをご確認ください。
国土交通省「住宅セーフティネット制度について」
省エネ改修補助金（断熱・給湯設備）
エネルギー消費量を削減するための省エネリフォームに対して、国や自治体が補助を行う制度です。特に断熱改修や省エネ型給湯設備の導入は、多くの賃貸物件で適用可能です。
【補助対象の主な工事】
・断熱改修（外壁・屋根・窓の断熱材設置）
・高効率給湯器の導入（エコキュート、エコジョーズなど）
・太陽光発電や蓄電池の設置
【補助額の目安】
・上限50～200万円（対象となる工事費用の 1/3〜1/2を補助）
・省エネ性能に応じて補助率が変動
【申請方法】
1. 補助対象となる設備・工事を確認する（環境省・国交省・経産省のホームページを確認）
2. 補助金の申請受付期間を確認し、事前申請を行う
3. 工事完了後に証明書を提出し、補助金を受け取る
自治体の空き家リフォーム助成金
多くの自治体では、空き家の再利用を促進するために独自のリフォーム助成金を用意しています。これは、空室が長期間続いている賃貸物件にも適用されるケースが多いため、積極的に活用しましょう。
【補助対象の主な工事】
・空き家の改修（内装・外装工事）
・耐震補強・バリアフリー改修
・共同住宅への改築
【補助額の目安】
・上限50〜150万円（対象となる工事費用の 1/3〜1/2を補助）
・自治体によって内容が異なるため、要確認
【申請方法】
1. 物件の所在地の自治体ホームページを確認
2. 対象条件や補助額をチェック
3. 必要書類を準備し、自治体に申請
4. 工事完了後、報告を提出し補助金を受け取る
補助金を活用する際の注意点
補助金は申請期間や条件が厳格に決まっているため、必ず事前に確認しておく必要があります。また、申請前に工事を開始すると補助金が受けられないケースが多いため、必ず申請→承認後に工事を進めることが重要です。
リノベーション業者の選び方
業者選びのポイント
業者を選ぶ際は、以下の点をチェックしましょう。
・実績が豊富で口コミ評価が高い
リノベーション業者の施工事例や口コミを確認し、過去の実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
・賃貸向けリノベーションの経験がある
オーナー視点での費用対効果を理解している業者を選ぶことで、無駄なコストを削減しながら、家賃アップにつながる提案を受けられます。
・「◯◯万円で家賃アップ可能」などの事例がある
過去のリノベーションで、どれくらい家賃が上がったかの実績が明確な業者は、収益改善の提案力が高い傾向があります。
業者選びのポイント
リノベーションを依頼する前に、以下のポイントを押さえて見積もりを取りましょう。
・最低3社に相見積もりを取る
1社だけでは価格の妥当性を判断できません。複数の業者から見積もりを取り、価格や提案内容を比較することが重要です。
・「工事費込み」の価格かを確認（追加料金の有無）
「本体価格が安いと思ったら、追加工事費がかかって結果的に高額になった」ケースを防ぐため、工事費・材料費・諸費用が全て含まれているかをチェックしましょう。
・補助金の活用可否を相談する
補助金制度を活用できる業者は、申請手続きのサポートも行ってくれることが多いため、相談時に確認すると良いでしょう。
リノベーションの成功は、適切な業者選びと見積もりの比較がカギとなります。実績や費用だけでなく、補助金活用の可否も含めて慎重に検討し、最適なリノベーション計画を立てましょう。
まとめ
リノベーションは、適切に実施すれば家賃アップや入居率向上に貢献できる有効な空室対策です。しかし、すべての物件に必要なわけではなく、費用対効果や回収期間をしっかり見極めることが重要になります。
成功のポイントは、「補助金を活用する」「低コスト施策も並行して行う」「信頼できる業者を選ぶ」ことです。また、リノベーションだけに頼らず、募集戦略の見直しやターゲット層の再設定も合わせて行うことで、より効果的な空室対策が可能になります。
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