【虎の巻】不動産開業の準備・流れ・注意点を徹底解説！
▼【失敗を防ぐ】不動産開業に向けた準備を徹底解説！
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本記事は提携企業であるローイット株式会社様の代表取締役阪口様、加藤様との対談記事Vol.1です。
不動産業での起業をお考えの方や、不動産事業部の設立をご検討されている方にとって役立つ内容となっております。ぜひ一読ください。
不動産開業って何から手を付ければ良いの？
ー新規で宅建業を始めたい場合、何から手を付ければ良いのでしょうか。
加藤様：不動産開業をするうえで、3つの要件が重要になると思っています。
それは、①人的要件 ②物的要件 ③金銭的要件です。
宅建業を始めたいのであれば、この3つの要件を満たすための行動が必要になるでしょう。
優先順位がわからず、金銭的要件を満たすこと先に考える方がいます。
しかし実際のところ金銭面は法人格さえできていれば資金調達など行えるようになるため心配はありません。
ー3つの要件のうち、何から動き始めるべきでしょうか。
加藤様：一番重要なのは、人的要件を満たすことでしょう。
常勤の宅地建物取引士を確保できているかを最優先で考えてほしいところです。
よく「宅地建物取引士がアルバイトの人でも良いのか」と聞かれることがあります。
結論、週5日8時間の勤務、その法人の営業時間中にずっと勤めているようであれば、アルバイトの方でも管轄行政庁へ事前相談のうえ、申請が認められるケースもあります。
派遣であろうと、出向社員であろうとその法人に常勤していれば宅建業法上の問題はないといえるでしょう。
要は宅地建物取引士が、事務所に常勤しているという点を担保できれば良いということです。
創業者の方が宅建資格を取得していることが理想ではありますが、必ずそうでなければいけないという縛りはありませんから。
ーなるほどですね、次に物的要件について詳しくお伺いできますでしょうか。
加藤様：独立性を確保した事務所があるかという点が大事です。
自宅やレンタルオフィスでのご開業を検討されるかという質問を沢山いただきますが、結論は可能です。
玄関から通路を通り、居住用スペース（居間や寝室、リビング）を通らない設計にすれば、問題ありません。時代が変わり、以前よりもだいぶ緩和されてきていると思います。
自宅開業やレンタルオフィスでの開業において、接客スペースの平米数など規定はありません。しかし、注意点もございます。
レンタルオフィス等で「1人用」の物件を借りてしまうと、接客時2人以上になってしまわないのか？という論点が生じてしまうという点です。
とはいえ、「1人用」の部屋であってもレンタルオフィス運営会社の承諾を得て事務スペースと接客スペースとを室内に用意し、事前に管轄行政庁へ事前相談をすることによって申請が認められるケースもあります。
ー最近バーチャルオフィスの開業というお話もよく聞きますよね。
加藤様：バーチャルオフィスは、住所を借りる又はシェアオフィスのような形で広いスペースを借りるという意味合いが強いです。 バーチャルオフィスの場合ですと、事務所の独立性を確保できないため、不動産開業には適していないでしょう。
バーチャルオフィスを検討される方はコストを抑えたいと考えている方かと思います。
その点、レンタルオフィスだと敷金や礼金はかからないため、オススメできますね。
レンタルオフィスやバーチャルオフィスの違いやレンタルオフィスでの宅建業申請のコツなどは、弊社で手厚くサポートしているので、ご相談いただければと思います。
ーフラットな目線でご回答ください。宅建業申請は創業者一人でもできるものでしょうか。
加藤様：事業目的の記載ひとつでも、初心者一人で手続きを行うと誤った記載をしてしまい、事故を起こしてしまうケースが非常に多いです。
建業法に適合するような内容で事業目的を設定しなければ、宅建業免許申請が受付されないなど細かな部分での指摘が多いですからね。 稀に役員の欠格事由が発覚してしまうケースもあります。
そういった意味では、宅建業の免許を取るのは基本的に全て専門家に任せた方が良いと思います。
ー1回目の宅建業申請に失敗してしまうと2回目、3回目と申請するのは難しいのでしょうか。
加藤様：虚偽申請と捉えられてしまった場合、かなり難しくなると思います。
行政審査の過程で、仮に欠格事由が見つかった場合、その法人格で5年間は免許の取得ができなくなってしまいますからね。
申請前にかなり綿密に、現状の情報整理を行わないといけません。
そういった事故をなるべく起こさないように、スムーズに開業を実現するために専門家に頼った方が良いとは思います。
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不動産事業部を立ち上げる際の注意点は？
ーこれまでは新規で起業するという視点でご質問をさせていただきました。
既に法人格がある会社で、新たに宅建業を申請する場合は、何か手続きの違いはあるのでしょうか。
加藤様：大きな違いは特にはありません。
常勤の宅地建物取引士がいるか、宅建業法に適合する事業目的を明記できているか、
役員に欠格事由がないかが非常に重要なポイントであるため、専門家を通して確認する必要があるでしょう。
一つ違う点を挙げるとすれば、過去に宅建業法に抵触するようなビジネスを行った経験がないか？という点でしょうか。
物件の仕入れや販売などを過去行ったことのある会社ですと、宅建業法違反になってしまう可能性が非常に高いため、申請時に注意が必要です。
ー物件オーナー様が宅建免許を申請する場合はどうなるのでしょうか。
加藤様：自らが所有する物件を貸して収益を上げることは宅建業に抵触しないので、申請は不要です。
しかし、賃貸業のプラスαで物件を売ったり、第三者との間に入る（媒介）などをやっていく場合は、宅建業が必要です。
既に法人格がある場合や物件オーナーから仲介業を始めるという場合は、過去の財務諸表を確認した方が良いかもしれません。
B/S（貸借対照表）であれば固定資産の欄に販売用不動産などの記載があったり、P/L（損益計算書）であれば売上高の内訳で不動産関連の項目があったら、宅建業申請ができない可能性が高くなってしまいますからね。
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保証協会ってどちらが良いの？問題について
ー宅建協会はどこに入るのがオススメなのでしょうか。
加藤様：今は、ハトさん（全国宅地建物取引業保証協会）とウサギさん（全日本不動産保証協会）もそんなに違いはないと思います。手続きのしやすさは大体同じくらいですからね。
各協会の申請・認可までのスピードを鑑みて、早く申請を終えたい方はウサギさん。
地場の付き合いを大切にしたい方は、ハトさんの方が良いかもね。というくらいです（笑）
ハトさんは加盟社数が多く、支部ごとのイベントも頻繁に行われていると聞きますからね。
入会する時のサポートの手厚さでいうとハトさんの方が手厚いと言えるでしょう。
ー許認可が下りてから、営業スタートまではどのくらいの期間で始められるのでしょうか。
加藤様：宅建業の認可が下りる前に、既に案件を抱えていて免許待ち状態の方が多いですね。宅建業免許は「免許証」を受領したその日から営業を始めれますし、実際の賃貸借契約や売買契約も結ぶことができます。なので、宅建業の免許申請後に計画的に案件を探すという行動は必要だと思います。
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法律×ITの先駆者！ローイット株式会社の特徴とは
ーローイット株式会社様の事業内容について、ご説明いただいてもよろしいでしょうか。
阪口様：弊社は法律×ITの領域で不動産業界の法領域をサポートしている会社です。
私は元々Web業界に勤めた後、司法書士事務所のWeb担当という立場で働いていました。
司法書士事務所で働いている時に、目の前で働いている士業の方々の働きぶりを見て、「物凄くアナログな業界だな」「単純にもっとIT化できるのに...」と課題感を感じたのが起業のきっかけです。
弊社の加藤と出会った時、行政書士はどんな感じなの？と聞いたら「都庁に書類が沢山入ったスーツケースを持っていっている」という話をされたのが印象的で（笑）
役所や行政が動かないなら、民間企業から司法書士、行政書士の業務を変えてあげようと思ったのが会社設立の動機です。
なので法律×ITというフィールドで、課題解決型のサービスを提供しています。
ー具体的にどのようなサービスを展開されているのでしょうか。
現在は「マルット」という許認可管理のクラウドサービス提供しています。
法律業界出身ということもあり、他企業にはないサービスが提供できることと思いますね。
まずは「マルット」を多くの方にご活用いただいて、その先に士業のあらゆる業務に対応した、ITサービスを拡大していきたいです。
ー「マルット」の特徴や必要性について、ご教示いただけますでしょうか。
加藤様：行政書士業務は、お客様との紙面のやり取りをはじめ、無駄なアナログ業務が多い業界ともいえます。 私的には、行政書士業界の課題はシステム化によって解決できると思っています。
マルットを利用して許認可申請を行うことで、申請者からしたら行政書士への依頼をスピーディーに行えますし、士業からしたら紙面での対応コストが削減できます。
また、業務の依頼費用も通常の半額ほどに抑えることが可能です。
「マルット」は行政書士や専門家に頼らずに許認可申請を行えるツールになりますが、 「書類の集め方がわからない」や「申請で行政と対峙するのが怖い」といったプラスαのサポートを必要としている方には、徹底的にフォローをさせていただいています。
各種申請書類に入力フォームが用意されていて、順番通りに入力をしていけば、簡単に書類が完成する。それが「マルット」の特徴ですね。
現時点では宅建業申請に特化している形になりますが、今後は法人登記からサポートできるようなサービスにしていければ良いなと思っています。
ー不動産開業をしたいと思ったら、事務所を選定している時期などなるべく早い段階で「マルット」を利用することが望ましいということですね。「マルット」には他にメリットはあるのでしょうか。
加藤様：現在、不動産開業者様に向けた各種マニュアルの作成を進めています。
豊富な支援実績をもとに、法人登記や宅建業申請を始め、不動産開業において必要な知識を一通りインプットできる体制を整えているので、期待していただきたいです。
阪口様：既にユーザー数は140名を超えてきています。凄い勢いで増えてきていると感じています。新規申請でのご利用が多いですね。
いえらぶさんとも協力し合いながら、ここから利用数を伸ばしていけるようにしていきたいです。
ー不動産開業者様を手厚くサポートできるよう、弊社も取り組んでいきたいと思います。本日は貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。
おわりに
宅建業申請をはじめ、各種許認可申請をスムーズに行える「マルット」を皆さん、ぜひご活用ください！
またローイット株式会社様のホームページでも不動産開業にまつわるノウハウを発信しております。こちらもぜひご参考にしていただけますと幸いです。
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