法人契約で賃貸物件を貸し出すメリット・デメリットとは？管理会社向けに解説
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賃貸管理をしていれば、法人への貸し出しをすることもあると思います。
一見、法人契約はメリットが多いように思えますが、実はリスクも多くあります。
より安心して法人契約が結べるよう、今回は、法人契約は個人契約とどう違うのか、管理会社にとって法人契約をするメリットデメリットについてご紹介していきます。
法人契約とは
法人契約とは、名前の通り、個人ではなく会社が契約者になって賃貸物件を借りることです。
法人契約は大きく分けて2つあります。
ひとつは会社が契約者となってまとめて物件を借り、社員がそこに住むというもの。社員寮や社宅として使われる場合が多いです。
もうひとつは、個人事業主などが、自宅兼事務所というかたちで使用するため、法人として契約するというものです。
個人事業主が個人契約でなく、法人契約として契約を結ぶ背景には、税金の免除という部分が大きいと考えられます。自宅を仕事場とすることで、経費として申告できたりするのです。
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法人契約の3つのメリット
法人契約のメリット1つめは、家賃の滞納や支払い忘れのリスクが低くなるということです。
個人契約だと、どうしても滞納の心配がありますよね。その点、法人契約だとある程度は収入が安定しているため、滞納のリスクが低くなります。
ただし絶対ではないのでこの点を重く見すぎないように注意しましょう。特に大手企業などは安定していると考えられますが、個人事業主の場合はそうとも言えません。
2つめのメリットとして、社員寮や社宅としての利用の場合、比較的長期間で契約する可能性があることが挙げられます。
空室ができても社員寮であれば、次の入居者がすぐ見つかりやすい傾向にあります。また、社員が退職した場合、引っ越し費用がないとなれば個人契約に切り替える、という場合もあります。
3つめは、個人契約よりも審査が通りやすい、ということです。
法人契約は個人契約よりも明確に基準が定められています。必要書類は多くなりますが、入居審査そのものは通りやすいのが特徴です。
https://ielove-cloud.jp/blog/entry-04290/
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法人契約の3つのデメリット
1つめは一斉退去の可能性があることです。
社員寮や社宅として契約する物件は、比較的長期で安定した契約が見込めるのも強みではありますが、反対に一気に解約されてしまうリスクがあります。
解約に至らなくても、一括で家賃の値下げを要求されることもあります。
そうなると、一部屋だけでなく何部屋も一度に家賃が値下げされることになるので、管理会社にとっては大きな収益ダウンになってしまいます。
2つめは、申し込みに時間がかかるということです。
契約する相手が会社となれば、誰か一人の一存では契約をすることはできません。
賃貸の契約にはお金も発生しますので、役職者の承認が必要になってきます。
申し込みたいという連絡を受けてから、実際に申し込み会完了するまでには、契約先の社内での確認等に時間がかかるため、個人契約よりもかなり長くなることが考えられます。
管理会社としてはできるだけ空室を埋めたいものです。
申し込みから契約まで時間がかかるとなると、それだけ空室を持っていなければならずその間の収入が見込めません。
とはいっても、契約に至るまでの時間は会社の規模や会社の特性によっても異なりますので、スムーズに契約ができることもあるかもしれません。
3つめは、保証人設定や保証会社への加入を断られることがあることです。
業績のいい企業だと保証人設定や保証会社へ加入することを断られることがあるようです。
業績がいい間は滞納の心配はありませんが、その企業がこれからも未来永劫、業績が安定するとは言い切ることができません。
もしその貸し出した先の企業が倒産し、何部屋もの家賃を払えないとなっても保証会社へ加入していなければ、その家賃を支払われることは難しくなってしまいます。管理会社にとっては、万が一に備え、保証人をたてたり保証会社へ加入しておいてほしいものです。
ちなみに、法人契約の際の、保証人の設定や保証会社への加入は管理会社ごとに基準は異なっているようです。資本金が3000万円以上なら良しとする会社もあれば、上場していたらOKとする会社もあるようです。
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法人契約のポイント
法人契約には大きなメリットもありますが、デメリットも多くあります。
契約を結ぶ企業によっては、管理会社が痛い目を見てしまう可能性もあります。そうならないためにも法人契約を結ぶ際には注意を払うことが大切です。
もっとも重要なポイントは、契約を交わす企業についてです。
一斉退去の可能性や、保証会社をつけられない、となるとその企業がどれだけ今後も業績が安定していくか、というのが大切になります。企業の資本金やここ数年の売上、創業年数、従業員数など見るポイントはさまざまです。信頼できる企業を選ぶようにしましょう。
それは個人事業主の場合でも同様です。収入源はなにか、業績はどうなのか、確認して考えるようにしてください。
また、企業によってはセキュリティ機器などの設備設置を要求する場合もあるようなので、法人契約を結ぶ企業と契約内容を確認し合うことも大切です。
そして次に、オーナーがローンで物件を購入しているかどうか、というのも確認する必要があります。
ローンを組んでいる場合、毎月の支払いがあります。もし、ローンをまだ返済途中であるのに、一斉に解約されたとしたらかなり厳しい状態になってしまいます。
ローンで物件を購入している場合は、たとえ条件がよくてもひとつの企業にすべての物件を貸し出すことは避けましょう。
いざ契約を結ぶとなった場合、ルールを決めておくべき場合もあります。
社宅や社員寮となった場合は、転勤などで入居者が変わる、ということも多いです。しかし、何もしらずに入居者が変わっていた、となるとルールやマナーが悪くなり、秩序が乱れるという可能性もあります。
入居者が変わる場合は届け出の提出を義務付け、その都度ルールの説明をする、という決まりを作るのもよいと思います。また、それ以前に入居者の入れ替えを認めないことも可能です。
オーナーと相談して決めるのが良いでしょう。
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法人契約に適した物件
法人契約で物件を貸し出したい！と思ってもすべての物件に需要があるわけではありません。
最も重要なのは「立地」です。
特に都心部では需要が高いです。というのも、企業が多くあるからです。社宅や社員寮の場合、比較的会社から近い物件が選ばれやすいです。
また、病院など、緊急で出勤することがある場合も需要が高くあります。最寄り駅やバスといった交通環境なども含め、周辺環境も重要であると考えられます。
次に重要なのが「設備」です。
例えば、女性社員向けの社宅では、オートロック機能やモニター付きインターホンなどセキュリティを重視されます。他にも、駐輪場、駐車場の可否だったり、エアコンなどの設備だったりさまざまです。
もし法人契約を対象とするのであれば、必要とされる設備を用意しておくといいかと思います。
まとめ
今回は法人契約についてご紹介してきました。
法人契約はメリットが多いように見えて、デメリットも結構あります。法人契約を交わす際に役に立てれば幸いです。
契約を交わす企業や、オーナーのことも考え、メリットもデメリットも両方考慮しながら契約するようにしましょう！
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