例えば、退去があった時に、汚れたり、剥がれてたり、傷ついたりしている部分を片っ端から撮影して、リフォーム後のキレイになった部分も撮影して、それを全部、賃貸管理ソフトに保存していました。また退去する入居者に何故、退去することになったのか、転職なのか、結婚なのか、部屋が手狭になったからなのかなどを聞きました。また入居してみて、どこが良かったか、どこが期待外れだったか等もアンケートに記載してもらいました。商品券を差し上げますのでアンケートにご協力頂けますかという方法を取りました。だいたい皆さん書いてくれました。

それで、あるタイミングでもうこの物件を手放しても良いかなと思った時に、相場よりかなり高い価格で売りに出しました。そのエリアで築年数と広さなどを鑑みるとおおよそ2200万円くらいが相場価格なのですが、3250万円で出してみたんです。

投資系ポータルサイトに、「この物件は過去の情報がとても充実していて満室を維持しやすい」とアピールポイントに書いて出しました。来た問合せに対しては、今までの入居者の職業や年代・退去理由・気に入ってくれた部分・気になった部分が分かるので、例えばリフォームする時に男性をターゲットにしたリフォームするのか、女性をターゲットにしたリフォームにするのか、学生をターゲットにするのか、社会人をターゲットにするのか分かると伝えました。退去が出た時に、どういうターゲットに向けてポータルサイトに掲載するのかもこれによってわかりますと伝えました。

そんな説明をしていたら、今までこんなに情報が豊富な投資用の物件は無かったと、都内のベテランサラリーマン大家さんが3150万円で買ってくれました。

新築と中古とどちらが安全かと言えば、実は中古の方が物件購入者にとっては安全なんですね。

新築で建てた家はどういう問題が隠されているかわからない。

また実際住んだことがある人が居ないから実際に住んでみると、どのような住み心地かもわからない。パッと見て良さそうな物件でも周辺の環境でも実際には隠れたデメリットがあったりする。それに対して、中古は今までに住んでた人が居る。未経験の新人社員に仕事を任せるのと、経験豊富なベテラン社員に仕事を任せるのとだと後者の方が安心ですよね。問題は、元住人の感想が次のオーナーに伝わらないと言う事なのだと思います。スケールの大きい話をすると中古住宅流通を促し、この国の不動産マーケットを活性化させるのは中古住宅の履歴だと思っています。

不動産業界の片隅で働く者として少しでも、この国の経済に貢献したいという思いがあります。

話しを戻して結論として、物件や入居者の履歴をより詳しく、データとして付けて行く事はとても大切です。自分が儲けるためにも。（笑）

また、そのデータを俯瞰して見ると自分でも分かってくる事もあります。気付く事があるのです。そこから、その物件の見せ方、売り出し方、貸し出し方も変えていくキッカケにもなると思います。

今は月々、数千円で使える管理機能もありますから、絶対エクセルより専用のクラウド型のソフトで管理して行った方が良いと思います。

大きな自然災害も増えているので、自宅のパソコンがいつ壊れるかも分かりませんし、Evernoteに保存しているから大丈夫と言っても、エクセルはフレームワークから自分で作らなければならないですから、結局、自分の本業に集中できないって言う話になりますしね。業法などが変わる度に自分で対応してたのでは自分が何屋だか分からなくなる。

─　ありがとうございます。アットホーム社のアンケートでも「中古物件を購入する際に不安に感じたことはありますか？」という質問に対して、1位は「目に見えない部分の瑕疵がないか」で55.8％です。2位が「価格が妥当なのか判断がつかない」なのですが37.8％、2位以下に圧倒的な差がついて瑕疵への不安が1位です。

ユーザーも気になってるということですね。これからの不動産業の中で履歴をしっかり付けていくと言う事が我々、中小の不動産会社でも必須になっていくでしょうね、大手は当然やってくるでしょうし。

─　本日は様々な、お話を聞かせて頂きありがとうございました。

ありがとうございました。

賃貸管理ソフトとは

賃貸管理業務を効率化

賃貸管理ソフトは主に管理会社が使う、自社で管理する物件に関するデータを取り扱うソフトです。従来の管理会社が行っていた紙やエクセルでは、管理や保存に大きな手間・コストが掛かっていました。しかし賃貸管理ソフトで取りまとめることで、賃貸管理業務を大幅に効率化します。

賃貸管理ソフトでできること

賃貸管理ソフトでは主に

・管理物件の情報管理

・入居者、オーナーといった関係者の情報およびやり取りの管理

・入出金管理

・契約書などの書類作成

・契約や入居、退去などの手続き

など、賃貸管理に関わる様々な業務のIT化が可能です。

▼賃貸管理ソフトでできることを具体的に知りたい、という方へ
いえらぶの「賃貸管理システム導入事例集」を確認する

賃貸管理システムの選び方

・自社にあった機能か

賃貸管理業務の内容は会社によって大きく異なります。自社が必要としている機能が揃っているか、フローに合うかの確認が必須です。ある程度カスタマイズできる余地があるといいですが、完全に独自のものになってしまうと法改正などのたびに改修が必要になり、中長期で大きなコストがかかってしまうので注意が必要です。

・使い勝手

様々な機能が揃う賃貸管理ソフトだからこそ、使い勝手は重要です。操作が複雑だったり、挙動が遅かったりすると、大きなストレスになります。結果的にエクセルに逆戻り・・なんてことにもなりかねません。実際に触ってみる、デモ画面を見るなどして、実際の操作をイメージしてみてください。

・セキュリティ/安全性

重要なデータが溜まっていく賃貸管理ソフト。言うまでもなく、セキュリティや安全性は重要です。最近ではクラウド型が主流になっているので、データが消えるようなことはまずないと思いますが、その分セキュリティが大事とも言えます。運営会社の体制や、サーバーの保全性などを確認してください。PマークやISMSといった証明を持っている会社であれば、より安全性が担保されていると言えます。

・サポート体制

どれだけ準備をしても、使い始めれば想定していなかったケースや不明点が出てくるもの。その際にどれだけ手厚いサポートがあるかも確認しておくべきです。その場で問い合わせができることはもちろん、定期的にコンサルがあればソフトを使いこなせるレベルがどんどん上がり、より効率化を図っていけるはずです。