賃貸管理2019.05.13

定期借家契約として認められない！？そんなことにならないために

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・「悪質な入居者」に負けないために、定期借家契約で注意すべきポイントとは

┗オーナー側が有利な定期借家制度とは？
┗定期借家契約を結ぶ時の注意点

・まとめ

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「悪質な入居者」に負けないために、定期借家契約で注意すべきポイントとは

賃貸借契約に関する法律は、「入居者保護」の観点が強いことはご存知でしょうか？

通常の普通借家契約だと、トラブルの多い入居者であっても、オーナー側から退去させることは非常にハードルが高いといえます。それを逆手にとり、追い出されないギリギリのラインを突いてくる悪意のある入居者がいることもまた事実です。

借主が有利な状況で泣き寝入りしないためにも、オーナー側が有利な定期借家制度は、オーナーにとってひとつの自己防衛策になります。

しかし、ルールに沿って結ばないといざというときに定期借家制度に基づく契約として認められない可能性がありますので、注意が必要です。

定期借家契約　悩む男性

オーナー側が有利な定期借家制度とは？

現在の賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つに分けられますが、以前は普通借家契約しか選択ができませんでした。

「借地借家法」がオーナーと入居者の契約についての法律ですが、以前は普通借家契約しか認められておらず、この法律は入居者保護の観点が強く、後進の拒絶や契約の解除が非常に難しいとされています。更新拒絶・契約解除ができたとしても、オーナー側が立ち退き料を支払わないといけないケースもありました。そのため、オーナー側も安心して貸せない状況が生じていました。

そこで、このような問題を解決すべく、2000年に新しくできた制度が「定期借家制度」です。この制度のおかげで、定期借家契約を選択できるようになりました。

定期借家契約は、定められた期間が終了すれば賃貸借契約も終了となる、契約の更新をしないことを前提に結ばれる契約のことです。契約の更新はできませんが、オーナー側・入居者側が合意すれば再契約が可能です。

しかし、国土交通省が平成30年4月16日に公表した「平成30年度住宅市場動向調査」によると、オーナーの定期借家制度の認知度は38.3％にとどまり、定期借家制度を実際に利用したとなるとわずか1.5％に過ぎません。

まずは内容を理解して、利用を検討してみるところから始めてみましょう。

定期借家契約を結ぶ時の注意点

定期借家契約を結ぶためには、借地借家法第38条の要件を満たしていることが必要です。

①「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、(中略)、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」

②「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」

上記の要件を満たさないと、定期借家契約とみなされないことになってしまうため、注意が必要です。

書面交付も契約時の説明も、オーナー自らが行うことが少ないでしょう。多くの場合は、管理会社や仲介会社に依頼されているでしょう。管理会社や仲介会社の担当は「オーナーの代理人」として契約業務や説明を行いますので、もし契約時の担当者が正しく対応をしていなければいくら定期借家契約の主張をしても認められないことになります。

不動産会社がちゃんと定期借家契約の対応を行っているかどうか、制度や注意点を理解しているかの確認は大事だと思われます。