万が一に備えよう！自然災害が起きたなら…？
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突如訪れる自然災害…対策はしていますか？
最近の日本は、異常気象で突然のゲリラ豪雨に襲われたり、季節外れなのに台風がやってきたり、なんてことが増えている気がしますよね。
また、地震大国とも言われるように、日本は非常に地震のリスクが高い国です。
さてみなさん、そんな自然災害への対策はちゃんとしていますか？
入居者の方々の安全を守ることは、管理会社の立派な業務の一つです！
また、建物に出た被害・損害をすぐに対応することも管理会社の役割です。
ただ、ここで一つ疑問に思うのは…その修繕費は誰が負担するものなのか？ということではないでしょうか。
今回は、自然災害への対策とその後の知識を学びましょう！
事前に入居者に案内・説明する
まず、あらかじめ自然災害が起きた際にはどうすればよいのか、ということを事前に知らせておくことが大切です。
自然災害が起きた時、管理会社のみなさんもまた被災者となってしまいます。
「電話がつながらない、ネットがつながらない、だから入居者の方々と連絡が取れない！」といった事態も起こりえます。
たとえば地震が起こった際を想定してみましょう。
避難経路や避難場所の確認、緊急時連絡網やその後の管理会社の対応フローなどを用意して事前に案内したほうが良いですよね。
また建物の設備や火の元、電気の取り扱い方についても、災害時を想定した注意点も含めて説明があると良いです。
地震後の火災といったような二次的な災害は、事前に注意喚起することで未然に防げるものです。
管理会社として、災害時の被害を最小限にとどめるための対策を講じることが肝となる、ということを覚えておきましょう！
建物自体の確認を！
また、日ごろ行なっている建物のメンテナンスや巡回といった業務も、防災という視点から見つめ直してみましょう。
「建物の壁がヒビ割れている、だから修繕しよう」といった視点だけではなく、「地震が起こっても大丈夫だろうか、耐震補強の工事を最後にしたのはいつだっただろう」といった視点も合わせて持っておきたいですね。
耐震補強、耐火構造など、そもそも建物自体が災害に強いものであれば、当然被害も抑えることができます。
また巡回時には「避難経路に不要に物が置かれていないか」、「台風が来た場合に飛ばされるようなものは放置されていないか」といった観点を持って業務に当たるようにしましょう。
このように、普段から自然災害が起こった時を想定して業務に当たることで、万が一の場合に備えることができます。
自然災害による損害、負担は誰に？
ここまで、自然災害に対して事前に対策を打つのが大切であるとわかっていただけたと思います。
さて、入居者の安全が守られて一安心、これで一件落着、というわけにはいきません。
建物に出ている損害を早急に直す必要があります。
ところで、この修繕費用は、一体だれが負担するものなのでしょうか？
管理会社でしょうか？大家でしょうか？それとも入居者でしょうか？
ここからは自然災害で生じた損害の負担がどうなるのか、確認していきましょう。
基本的には貸主が費用を負担
結論から言いますと、基本的には自然災害によって物件が被害を受けた場合は貸主側が、つまり大家が修繕する義務があります。
民法の第606条第1項で、物件の修繕について以下のように決められているのです。
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」
一方で、家具などの入居者の所有物が受けた損害については、入居者自身が負担することとなっています。
たとえば「地震が起きて、入居者の本棚が倒れて壊れてしまい、壁にも傷がついてしまった」といったような場合、壁の修繕費は大家負担、本棚の修理代は入居者負担といった具合になります。
入居者から家賃の減額を請求されてしまうことも…？
また、部屋が損害を受けて入居者の生活に不都合が生じている時、入居者から「家賃を安くしてください！」とお願いされることがあります。
自然災害なんだから仕方ないじゃないか、そんなのありなの？
と思われるかもしれませんが、残念ながら「あり」なんです。
こちらについても、同じく民法の第611条第1項で、以下のように定められています。
「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」
たとえば豪雨の影響でお風呂やトイレなどの設備が使えなくなった場合、入居者の請求に応じて家賃の減額を検討しなければならないということです。
ただし、あくまで「滅失した部分の割合に応じて」減額する必要があるということは覚えておいてください。
もし請求が来たとしても、家賃を丸々1ヶ月分無料にしなければならない！といったようなことはありませんので、注意しておきましょう。
借主側は負担しなくていいの？
ではなんでもかんでも貸主の負担かというと、もちろんそういうわけではありません。
自然災害によって物件が受けた被害が入居者の過失によって生じたものである場合については、その修繕費用は入居者が負担することになります。
たとえば、台風の影響で窓ガラスが割れてしまった場合、基本的にはその修理代は貸主である大家が負担します。
しかし、たとえば入居者がベランダに大量に物を放置していて、それが風で倒れたり飛ばされたせいで窓が割れたような場合、これは入居者の責任である、と言うこともできます。
このような場合は必ずしも修繕費は大家が負担するわけではなく、入居者が負担することも考えられます。
まとめ
管理会社は、自然災害が起きた際に被害が最小限で抑えられるように行動することが大切です。
もちろん災害が起きた時の対応も大事ですが、事前に災害時を想定して、入居者に情報を共有することと、建物を管理することも忘れてはいけません。
また自然災害により受けた被害を負担するのが誰なのか考える上でのポイントは、誰の所有物なのか、そして誰の過失なのかというものでした。
とはいっても基本的には貸主である大家の負担になる場合が多いですから、管理会社として事前に防げる損害は防ぎ、なるべく最小限におさえられるように行動しましょう！
