不動産の登記簿謄本とは？読み方や取り方などについて解説
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不動産の取引をしていると、さまざまな場面で登記簿謄本が登場してくるかと思います。この登記簿謄本がどんな役割を持っていて、どのように取得するのか、あらためて考えることはあまりないと思います。
そこで今回は、不動産の登記簿謄本とはどのようなものか、読み方や取り方などについて解説します。不動産登記の概要について整理されたい方は、ぜひ最後までお読みください。
登記簿謄本とは？
まずは登記簿謄本とは何なのかについて説明していきます。
不動産の権利関係の証明書
登記簿謄本には、土地や建物のこれまでの歴史が記録されており、つまり、不動産に関する情報が詰まっているわけです。不動産はその性質上、所有者が誰かが分かりにくくなるときがあり、たとえば賃貸の場合は、物件を所有している方と借りる方が違うことになります。
この時、誰が物件の所有者であるのか、権利関係がどうなっているのかが分からないと困ります。不動産の権利を主張するには、物件の権利関係を台帳に記録して、一般的に広く見ることができるようにすることが必要となっており、これが登記簿です。
登記簿とコピーである登記簿謄本を見れば、確実に不動産のことを調べることができるので、重要事項説明書の作成等の管理業に必須なのです。
誰がどのように書き換える？
所有権の移転など権利に関する登記の申請は、原則として買主と売主＝登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。しかし実務上は、所有権移転の登記そのものは買主が進めることになっていますので、まぎらわしく、表現に要注意です。
なお例外として、表示に関する登記については所有者などが、判決又は相続による登記などについては登記権利者が、それぞれ単独で申請することができます。
登記の申請は管轄の法務局に対しておこないますが、手続きは複雑で、売買両者の権利関係に砲兵である必要もあるため、司法書士の手を借りておこなうのが一般的です。また、残金決済の日に同時履行で所有権移転を完了するために、手続きに正確さを要するのも、司法書士に依頼する理由のひとつです。
登記事項証明書との違い
登記事項証明書とどう違うのか？と思いますが、実は登記簿謄本と登記事項証明書に違いはなく、デジタルデータを印刷したものを登記事項証明書と呼びます。
では、登記簿謄本と登記済権利証（登記識別情報）との違いは何でしょう？登記の内容を確認する登記簿謄本に対して、登記が完了したことを証明するのが登記済権利証(登記識別情報)＝不動産の所有者であることを確認する書類という違いです。
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登記簿謄本の読み方は？
では次に、登記簿謄本の読み方の基本についておさらいをしましょう。
登記簿謄本の用途
不動産の登記簿謄本の活用は、まず査定や物件調査にあたって、仲介会社によって動産のプロフィールや権利関係の状態を確認するところから始まります。そして、売買の所有権移転などでは、たしかに現在の売主のものであるという証跡となり、残金の決済にともない、不動産の所有権が確かに買主に移転したという証跡にもなります。
また、登記簿謄本は相続の場合や、売主の情報に変更がある場合などは、一度その変更を正しく記録してからでないと、権利の移動ができない決まりとなっています。また、権利の移動のためには根抵当権や抵当権の抹消も必要です。
それらの情報を正しく記録したうえで出力し、確かな証跡として確認することが、登記簿謄本の用途と言えるでしょう。
表題部の読み方
登記簿謄本の表題部は、表示に関する登記を記録するもので、具体的には不動産の物的状況（土地、建物がどういう状況なのか）を示し、その様式は土地と建物で異なります。
土地
不動産番号：不動産を特定するための番号
所在・地番：不動産の位置と、土地1筆を特定
地目：土地の用途。必ずしも地目が土地の現況を示さない
地積：土地の面積を表し、㎡単位で表示される
原因及びその日付（登記の日付）：登記をする原因とそれが起きた年月日
建物
家屋番号：土地での地番にあたり、この番号で家屋（建物）を特定
家屋の種類・構造：居宅・店舗・事務所など、建物の構造・材質・屋根・階数など
床面積：家屋の面積を㎡単位で小数点第2位まで表す
原因及びその日付：建物の新築や増築年月日
所有者：この建物の表題登記の申請人
権利部の読み方
権利部は甲区と乙区に分かれ、甲区は所有権の遷移に関する記録を、乙区は所有権以外の権利に関する記録をします。
甲区
順位番号：登記の順位番号
登記の目的：登記の目的
受付年月日・受付番号：法務局が受理した日とその受付番号
権利者その他の事項：所有者移転の原因（売買・相続・贈与など）と日付、所有者の住所・氏名
乙区
順位番号：抵当権の順位
登記の目的：抵当権など、登記の目的を記載
受付年月日・受付番号：法務局が受理した日とその受付番号
その他の事項：抵当権の内容（抵当権設定の原因と日付）など
これらの内容のほか、権利部は登記の状況によって、差押えや仮登記など、すこし変則的な方法で記録される場合もあります。
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登記簿謄本の取得方法
不動産取引で重要な役割を果たす登記簿謄本の取り方はどのようにすれば良いのでしょうか。
法務局で取得
もっとも一般的な方法で、不動産の管轄の法務局を直接訪ねて請求します。少し前までは、登記簿謄本は不動産を管轄している法務局でしか取得できないものでしたが、今はデータで管理されており、管轄の違う法務局でも取得できるようになっています。取得するには、交付請求書を法務局に提出するだけで、記入は誰でも問題はありません。
交付請求書には、土地の場合は地番、建物の場合は家屋番号が必要となるので、その情報だけは事前に確認しておきましょう。地番や家屋番号は、不動産登記簿上で一個の土地や建物を指す番号のことですが、不明な場合は法務局にあらかじめ問い合わせておいたり、登記識別情報を確認してください。
郵送を依頼する
往復の送料は要しますが、申請書、返信用切手、収入印紙を法務局に送るだけです。取得までに時間の余裕がある場合は、有効な方法です。
オンラインで取得
登記簿がデータ化により、「登記・信託オンライン申請システム 登記ねっと 信託ねっと」というサービスからどこでも申請、手数料の支払いができるようになっています。受け取りも、法務局か郵送かを選択できるようになっています。サービスの使用は無料でできますが、会員登録は必須です。
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不動産の登記簿謄本の取得手数料は？
不動産の登記簿謄本の取得手数料は、概ね以下の通りです。
・書面で請求：600円
・オンラインで請求・郵送：500円
・オンラインで請求・窓口交付：480円
これらの手数料は、出力したページ数や、土地の筆や建物の数によって増額します。
まとめ
不動産の登記簿謄本とはどのようなものか、読み方や取り方などについて解説しました。登記簿謄本は売買取引の所有権移転、住宅ローンの抵当権抹消や設定のほか、売主の方の名前や住所が変わっている場合などにも、書き換えが必要となります。
そのほかに相続や共同名義の解消などでも、権利移動が必要な局面があり得ますね。司法書士との関係のなかで、お客様をリードできるスムーズな登記簿謄本対応を可能にしましょう。
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