契約更新の拒絶は難しい？
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オーナーからの依頼で、契約更新を断ることはできるでしょうか？
オーナーから「契約期間満了をもって契約を終了させたい」との申し出がありました。
このような場合、管理会社は契約の更新を拒絶できるでしょうか？
一方的に貸主からの依頼で、契約を終了させたい場合に、更新を拒絶できるのか。詳しく見ていきましょう。
更新を断るためには
賃貸借契約に多くみられるのは、２年契約ですよね。
通常は契約満了になる前に、更新料を受け取り、再度２年の契約をします。
もし貸主側が更新をしたくないと思っても、借主側が拒否すると、満了後も契約は続きます。
では、更新を拒絶することはできないのでしょうか？
更新を拒絶することは簡単ではないですが、不可能ではありません。
しかし更新を断るためには、前もっての準備が不可欠です。
まず大前提として必要なのは、『借主に解約通知を送る』ことです。
解約予告にも期間が決まっています。期間を過ぎてしまうと、契約は自動更新となってしまうので注意しましょう。
次に必要なのは、更新を断るための『正当な事由』です。
正当な事由とは、どういった場合に認められるのでしょうか？
主に、貸主が該当の物件を必要としている場合や、建物の老朽化のため修繕もしくは建て替えが必要な場合に、正当な事由として認められます。
しかしこのような場合で更新を拒絶する場合、立退料の支払いが必要になる可能性があります。
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契約形態を確認しましょう
オーナーから依頼を受けたら、まず契約書を確認しましょう。
契約形態によって、更新を拒絶できるかどうかが大きく左右されます。
普通借家契約の場合
普通借家契約の場合、更新の拒絶のハードルはかなり高いといえます。
上記のように、事前の解約通知の送付と正当な事由が不可欠です。
さらに、素行の悪い入居人に対しても、「周囲の住人の健康を阻害して症状が出た」や「警察に何度も注意されている」など、目に見える証拠がないと正当な事由として認められません。逆を言えば、素行が悪いだけでは拒絶することは難しいです。
このように、普通借家契約の場合、更新の拒絶は簡単ではありません。
定期借家契約の場合
定期借家契約の場合、更新の拒絶のハードルは、普通借家契約に比べると低いです。
定期借家契約に関しては、重要な２つのポイントをクリアするだけで、確実に契約を終了させることができます。
１つ目が、普通借家契約と同様、期間内に解約通知を送付することです。
定期借家契約の解約通知期間は、１年前から６ヶ月前までと決められています。
期間内に通知を行った場合は、貸主の一方的な意向で契約を終了させることができます。
２つ目が、契約時に「契約書」とは別の書面を交付して説明をすることです。
この説明を怠ってしまうと、定期借家契約ではなく、普通借家契約と扱われてしまいます。
上記の２つを守れば、契約を終了させることが出来ます。
入居者にリスクがあるか、オーナーにリスクがあるか判断するには、契約がどのような形態であるかが、重要なチェックポイントになるでしょう！
まとめ
「契約更新が拒絶できるのか」についてご理解いただけたでしょうか？
これだけをみれば、定期借家契約の方が、不動産会社にとってもメリットがあるように思われます。
しかし定期借家契約にも、ここでは紹介しきれなかったデメリットも存在します。
不動産会社が依頼を受けた際、重要なのは契約内容・形態をしっかり把握しておくことです。
入居者だけでなく、オーナーとも良い信頼関係を築いていくためにも、リスク管理は常に意識しましょう！
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