共益費と管理費は何が違う？勘定科目や相場、表記方法について解説！
目次
賃貸物件を扱う際にほとんどと言っていいほど目にする機会の多い「共益費」と「管理費」ですが、その違いはご存知でしょうか？
2つまとめて表記されるケースもあり、その違いや区別がわからない方も多いと思います。ときにはお客様に「共益費と管理費って何が違うんですか？」と聞かれることもしばしば。
この記事では賃貸物件を扱う不動産会社の方に向けて、共益費と管理費の違いを解説いたします。それぞれの費用相場や表記方法、勘定科目についてもご紹介いたしますので、ぜひ日々の業務に役立ててください。
共益費と管理費
まずは共益費と管理費の内容、そしてそれらの違いをご紹介いたします。
共益費
共益費は「物件の共用部分を管理・維持するためにかかる費用」のことです。
エレベーターの保守管理や、廊下の電球交換、清掃などが主な活動内容になっています。費用には電気代や水道代、設備費用や清掃費、点検代などが含まれます。
管理費
管理費は、一般的に「物件を管理・維持するためにかかる費用」のことを表します。
マンションには専有部分の設備以外にも、廊下や階段などの共用部や、郵便ポストやゴミ置き場などの共用設備があり、これらを管理しなければなりません。
その管理にかかる費用や、管理をおこなう管理人の人件費などを管理費と呼んでいるのです。
共益費と管理費の違い
以上のように、共益費と管理費には明確な違いはなく、どちらもほとんど同じ意味合いで使われています。
強いて言えば、共益費は共用部分の管理・維持に関わる費用、管理費はそれらを含んだ賃貸物件全体の維持管理費用を指すことが多いです。そのため基本的にはどちらも同じ意味の言葉だと理解して問題ありません。
お客様に説明する際は「管理費という大きなくくりの中に共益費が含まれているイメージ」と伝えると良いでしょう。
なお、共益費・管理費ともに非課税であり、インボイス制度の対象にはなりません。（国税庁）
※「駐車場代」「倉庫使用料」を個別の項目で請求している場合は課税対象であり、インボイス制度の対象になります。
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共益費の具体的な用途
共益費は、法的に用途が定められている訳ではありません。一般的には下記のような、建物の維持・管理費に使用されます。
・建物の修繕費用
・共用部分の清掃やメンテナンス、水道光熱費
・管理会社の委託費や管理人の人件費
・給水・消防設備、エレベーターなどの点検費用 など
共益費・管理費の勘定科目とは？仕訳例もご紹介
不動産業に限ったことではありませんが、業務によって発生した収支は会計処理しなければなりませんよね。
またお客様が賃貸オフィスを借りられる場合、相手方でも会計処理が発生します。共益費・管理費の会計処理方法を把握しておくことで、法人のお客様への説明がさらにスムーズになります。
では共益費や管理費は、会計上どのように処理すれば良いのでしょうか？ここでは共益費・管理費の勘定科目と仕訳例をご紹介いたします。
共益費・管理費の勘定科目
共益費・管理費は単独で発生するものではなく、家賃と一緒に発生するものです。
そのため共益費・管理費を支払う場合、家賃に含めて「地代家賃（支払家賃）」の勘定科目で処理することが多いです。
共益費・管理費を受け取る場合も同様に「受取家賃」もしくは「売上」などの勘定科目で仕訳します。
共益費・管理費の仕訳例
では実際の仕訳例はどのようになるのでしょうか？共益費・管理費の仕訳例を収集時と支払時に分けてご紹介いたします。
収入時の仕訳例
収入時の勘定科目は不動産の賃貸事業をメインでおこなっているかどうかによって変わってきます。
（例1）不動産会社A社が貸し出しているオフィス物件の家賃30万円とともに管理費・共益費3万円を当座預金に入金を受けた場合
借方：当座預金 330,000円
貸方：売上 330,000円
不動産賃貸事業をメインでおこなっている場合、共益費・管理費は「売上」に計上されます。
（例2）社宅を所有している不動産会社ではないB社が、社宅の一部を第三者に貸し出し、家賃5万円とともに共益費・管理費5千円を受け取り、当座預金とした場合
借方：当座預金 55,000円
貸方：受取家賃 55,000円
このように不動産賃貸事業をメインでおこなっていない会社の場合、副収入として「受取家賃」などの勘定科目を使って仕訳します。
支払時の仕訳例
共益費・管理費を支払う側の場合、以下のように仕訳します。
（例）オフィス物件を賃借しているC社が家賃20万円とともに共益費・管理費2万円を当座預金から支払った場合
借方：地代家賃 220,000円
貸方：当座預金 220,000円
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共益費と管理費の相場はいくら？消費税はかかる？
共益費と管理費は大家さんが決めるものなので、物件によって異なります。一体、いくらが相場なのでしょうか？
共益費と管理費の相場
共益費と管理費の相場は家賃の5〜10%です。エレベーターやオートロックなどの設備が充実している物件などは共益費と管理費が高くなる傾向にあります。
また新築物件も共益費と管理費が高く設定されている場合が多いです。
一方で、アパートなどの共用部分が少ない物件は共益費と管理費がない、もしくは安い物件が多いです。なかにはサービスの一環として、共益費と管理費に水道代を含むケースもあります。
そのような物件を扱う場合は、お客様に対して共益費と管理費に何が含まれているのか、サービス内容をしっかり説明しておきましょう。
共益費の金額設定の決め方
上記の通り、一般的に共益費は、家賃の5〜10％とされていることが多いです。しかし、相場に合わせ過ぎて本来の用途である維持・管理費用がこれを上回ってしまうと赤字を避けるために、最低限の管理しかできないかもしれません。そのまま管理が不十分になってしまえば、入居者の不満も募り、空室が増えて、収入が減ることに繋がってしまいます。
この負のスパイラルを避けるためにも、物件ごとに規模や施設に必要な維持・管理費用を適切に見極め、それに基づき共益費を設定することが必要です。
共益費と管理費の消費税
共益費と管理費に消費税はかかりません。
国税庁の「集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定」によって、非課税であると定められています。
消費税の有無は生活費の計算で混同しがちなので、消費税がかからないこともお客様に伝えられると良いでしょう。
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共益費と管理費は家賃に含めるべき？別で表記すべき？
本来、共益費と管理費は家賃とは別に請求されるもの。しかし物件によっては共益費と管理費を含んだ金額を家賃として提示しているところもあります。
それぞれどのような特徴があるのでしょうか？
共益費と管理費を家賃に含める場合
家賃に共益費と管理費を含める物件の場合、共益費と管理費を別途計算する必要がありません。
そのため毎月の生活費が計算しやすくなります。共益費と管理費を家賃に足し忘れて支払い額が足りない、などのトラブルも少なくなります。
共益費と管理費を別途請求する場合
通常、敷金や礼金、仲介手数料は「家賃の数か月分」という形で請求します。
そのため共益費や管理費を家賃に含まないほうが敷金・礼金・仲介手数料が安くなり、初期費用がお得に設定できます。
また家賃に共益費・管理費を含める場合に比べて、合計額は変わらないものの家賃自体は低くなるため、家賃を安く見せられるというメリットもあります。
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家賃と共益費・管理費を分ける際に起こりうる問題
上記の通り、家賃と共益費・管理費を分けることにはいくつかのメリットがありますが、デメリットも存在します。
例をあげると、収入として受け取ることができるはずの初期費用が減ってしまうことがあります。入居している人数や所有している物件の数によっては、初期費用の減額が大きな痛手になる場合もあります。
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まとめ
今回は共益費と管理費について解説いたしました。
共益費や管理費についてのポイントをまとめると、以下のようになります。
・共益費と管理費はどちらも物件の維持・管理に必要な費用を指し、ほとんど同じ意味で使われている
・共益費と管理費の相場は家賃の5~10%
・共益費と管理費を家賃に含めることで借主の生活費の計算が簡単になる
・家賃とは別に共益費と管理費を請求することで、初期費用がお得になり、家賃を安く見せることができる
・共益費と管理費の勘定科目は収入時は「売上」もしくは「支払家賃」に、支払時は「地代家賃（支払家賃）」に形状される
家を借りるときにかかるお金が何に使われるのかわからないと、お客様も不安です。共益費と管理費が何に使われているか、相場はいくらなのかをしっかり説明できることが、お客様の安心に繋がります。
また共益費と管理費の表記方法を工夫することで、その物件に合った訴求も可能になるでしょう。勘定科目や仕訳方法も把握しておくことで、自らの業務上の処理ができるようになるだけでなく、オフィス物件を検討している業者からの信頼も得られます。
共益費・管理費とは何かを知り、お客様との関係作りに役立ててくださいね。
