【管理会社向け】やってはいけない空室対策4選と失敗事例を紹介
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不動産管理会社の方の中には、物件オーナー様から空室対策の案を求められている担当者もいるのではないでしょうか。
物件オーナー様にとって空室は収入源の低下に直結するため、一刻も早く埋めたいと相談がくることもあります。しかし、空室対策のやり方によっては、ほとんど効果が出なかったり逆効果になったりしてしまうこともあります。
そのため、空室対策を行うならNG事項を把握して物件オーナー様に提案することが大切です。そこで今回は、やってはいけない空室対策とその理由、失敗事例を紹介します。
家賃を下げ過ぎる
空室対策のひとつとして、物件オーナー様に家賃を下げることを提案する管理会社も多いのではないでしょうか。競争力がつくことで入居する確率が高くなる可能性もありますが、最安値まで下げてしまうのはNGです。ここでは家賃を下げすぎるリスクを解説します。
【NG理由】値下げは最悪の経営手法だから
値下げは、不動産会社が物件やサービスの内容に自信を持てていないといった印象を与えてしまいかねません。また、値下げすることで、周辺エリアに対しても悪影響を与えてしまう可能性があります。
ほかの不動産会社も連鎖的に値下げせざるを得ない状況になれば、多くの物件オーナーの収支状況が悪化してしまうおそれがあります。価格競争を生み出し、賃貸経営において十分な収益を得るのが難しくなってしまうでしょう。
【失敗事例】値下げで物件の魅力付けを行う
築年数が古い物件は、どうしても魅力のなさが目立ってしまいます。家賃を下げることで、魅力のなさをカバーしようとするのが、よくある失敗事例です。さらに築年数を重ねれば、また家賃を下げざるをえなくなってしまいます。
やみくもに家賃を下げるのではなく、ほかに築年数の古さをカバーする要素が必要です。たとえば、インターネットを無料にする、ペット可にするなどの方法が挙げられます。そうすれば家賃を下げずとも、入居を希望する人が見つかりやすくなるでしょう。
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費用対効果を考慮せずリフォームやリノベーションをする
リフォームやリノベーションも空室対策としてよく行われています。しかし、費用対効果を考慮せずにリフォームやリノベーションを行うと、失敗してしまう可能性が高いです。
【NG理由】コストを適切にかけていないから
入居者が集まらない場合、物件に欠点があることも考えられます。改善するためには、コストをかけることが必要です。しかし、やみくもにコストをかけるだけでは解決しない場合があります。
たとえば、デザインを重視しすぎたリフォームやリノベーションは機能性の低下を招きかねません。ほかにも、物件の欠点を補うための設備を設置したことで、新たな欠点を作ってしまうこともあります。
逆にコストの削減に固執しすぎるのも良くありません。費用対効果を考慮したうえで、要所要所にきちんとコストをかけることが空室対策につながります。
【失敗事例】やみくもにコストをかけ過ぎてしまう
費用対効果を考えずにやみくもにコストをかけすぎてしまう失敗事例について見ていきましょう。
「陽が当たらない」部屋に床暖房をつけた
陽が当たらない部屋はあまり人気がありません。そのため、床暖房を付けて冬場の住環境を良くしようとする不動産会社も多いかもしれません。
しかし、床暖房で寒さは凌げても、陽は当たらないままです。1畳あたり約7～9万円程度の高額なコストをかけて床暖房を設置しても、根本的な解決にはつながりません。実際に床暖房をつけたものの、空室状態が続いてしまったというケースもあります。
独立洗面台を置いて部屋が狭く見えた
独立洗面台は若い女性から人気が高く、設置すれば空室がすぐにでも埋まりそうに思えるでしょう。しかし、設置には多くの費用がかかります。商品にもよりますが、約5～20万円ほどかかるのが一般的です。
ほかにも、独立洗面台を設置したことで、部屋が狭く見えてしまったという例もあります。魅力がアップした面はありますが、逆にダウンした面もあり、費用対効果は高いといえません。
【失敗事例】コストの削減を意識しすぎてしまう
新たな設備を設置するのにコストがかかることから、設備の代わりに観葉植物や造花などの小物を設置したケースもあります。
一見すると綺麗な部屋に見えるかもしれません。しかし、掃除がしにくく住みづらいといった印象を与えてしまい、入居者が見つからず空室が埋まりませんでした。やはり、ある程度はコストをかけることが大事です。
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空室を埋めるために入居可能条件を変更する
入居可能条件を変更することも空室対策として効果的ですが、やみくもに条件を緩くすることは避けましょう。入居可能条件を緩くするリスクについて解説します。
【NG理由】リスクを想定しきれていないから
入居可能条件を緩くすれば確かに入居希望者は増えます。しかし、良いことばかりではありません。家賃滞納や隣人トラブルなどを起こしてしまう人が入居する可能性も高いです。入居可能条件を変更するなら、後々のトラブルを見越したうえで行わないと大きな損失につながります。
【失敗事例】リスクを考えず入居可能条件を増やしてしまう
リスクを考えずに入居可能条件を増やした場合で、次のような失敗事例があります。
ペット飼育を可にした
入居者が飼っていたペットから床や壁に糞尿をかけられてしまったというケースです。
掃除してもニオイが取れず、退去後に床と壁を交換せざるを得ない状態になってしまいました。
外国籍の方の入居を可にした
外国籍の方を入居できるようにした結果、家賃を滞納したまま帰国されてしまったというケースもあります。国内で引っ越した場合と違って、回収はほぼ困難です。
高齢者の場合も、家賃を支払い続けられるのか確認を怠ってはいけません。外国籍や高齢者の方を入居可能条件に加えるなら、定期借家契約にしたり保証会社を付けたりするなどの対策が必要です。
外国籍の方の場合には、勤務先も確認しておいた方がよいでしょう。
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ターゲット層とずれた広告を打つ
空室率が高いと、どうしても多くの広告を打ちたくなるかもしれません。その際、ターゲット層に合った広告を打つことが必要です。
【NG理由】コストが無駄になるから
入居者を募集するために多くの広告を打つこと自体は問題ありません。ただ、実際の物件情報に内容がともなっていない広告を打っても、ほとんど効果は期待できません。また、ターゲット層がずれた広告を多く打っても、空室は埋まらずコストだけがかかってしまいます。
広告を打つ際は、物件のターゲット層が興味を持ちそうなキャッチコピーで打ち出す、物件の魅力が伝わりやすい写真や動画を掲載するなどの工夫が大切です。
【失敗事例】キーワードを絞らずにリスティング広告を打ち続けた
キーワードを絞らずにリスティング広告を打った場合でも、表示回数やクリック数はそれなりの数字として表れることが多いです。そのため、効果があるものと考えて、幅広いキーワードでリスティング広告を打ち続けて失敗する事例がよくあります。
この場合、費用がかさむだけで、成約につながることはほとんどありません。
ユーザーが不動産を探す際には、十分に情報収集をしてから決めるでしょう。契約の意思がある程度固まっているユーザーなら、キーワードを細かく絞り込んで検索することが多いです。キーワードを絞っていないと、情報収集している段階のユーザーしかクリックしてくれません。
不動産業界のリスティング広告について詳しくはこちらをご覧ください。「不動産会社がリスティング広告で集客力を高める5つの方法を解説！」
【失敗事例】複数のSNSで同じ内容の広告を発信し続けた
SNSはサービスによってユーザー層が異なります。たとえば、InstagramやTwitterは若い世代が中心です。Instagramなら、10～20代で全ユーザーの半数以上を占めており、Twitterも20代の人が多く利用しています。これに対してFacebookだと20～30代が中心です。
ユーザー層の違いを考慮せずに、各SNSで同じ内容の広告を発信し続けた結果、費用に見合った広告効果が得られないケースがあります。SNSで広告を発信するなら、各SNSのユーザー層に合わせて、広告の内容を変えるのが望ましいといえます。
不動産会社のSNS広告の活用方法について、詳しくはこちらをご覧ください。「不動産会社におすすめのSNSとは？活用方法も紹介」
まとめ
家賃の値下げや入居条件の変更などは、よく行われている空室対策の方法ですが、実はやってはいけない方法です。十分な収益を得られなくなったり、トラブルの原因になったりすることもあります。
空室対策を行う際には、その方法で本当に空室が埋まるのか、継続的にやっていけるか考えることが大切です。また、空室対策に力を入れるだけでなく、空室物件の露出量を増やすことも重要です。
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