【空室対策にリノベーション】本当に必要？管理会社なら知っておきたい5つのタイプと費用を紹介！
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物件オーナーから空室対策としてリノベーションの相談を受けたことがある賃貸管理の担当者も多いのではないでしょうか。そこで今回は、物件オーナーに必要性や具体的な費用を説明するためにも、リノベーションの詳細を解説します。
加えて、リノベーションを施す前に行うべきことやリノベーションが適しているケースなども紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
空室対策にリノベーションは本当に必要？
まずは、リノベーションが本当に必要な物件か、かけた費用を回収できるかどうかを慎重に検討することが大切です。この項目では、検討するポイントを紹介します。
立地が悪い物件はリノベーションの効果が薄い
リノベーションを検討する際は、どのような物件でも空室対策の効果があるわけではないことを理解しておく必要があります。
なぜなら、物件選びにおいて重視されるのは「立地」だからです。駅から遠い物件や通勤通学の利便性を感じられない物件は、リノベーションを行っても、物件を選んでもらえないおそれがあります。
立地が悪い物件の場合は、空室対策ですぐにリノベーションを行うのではなく、比較的低コストでできる空室対策を優先して行うことをおすすめします。
低コストかつ実践的な空室対策についてはこちらの記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。入居率のアップのためにできることは？閑散期の空室対策について解説
リノベーションをする前に低コストでできる空室対策を行う
リノベーション以外にも、低コストでできる空室対策があります。
・入居ターゲットの見直し
・検索サイトの情報や写真が豊富に掲載されているか見直し
・仲介会社とのコミュニケーション
入居ターゲットを見直し、ほかの物件と差別化を図ることは入居者の獲得につながります。例えば、空室になりがちな1階住戸は以下の施策を検討しましょう。
・階段を使う必要がないことを売りにして高齢者におすすめする。
・階下に住人がいないことを理由に小さい子どものいるご家庭におすすめする。
また、検索サイトの情報や写真が豊富に掲載されているか見直すことで、入居希望者の目に留まりやすくなり、内見希望者の増加につながるでしょう。加えて、仲介会社とのコミュニケーションをして、信頼関係を構築することで営業活動に力を入れてもらいやすくなります。
リノベーションは、これらの対策を行ったあとに検討しましょう。入居ターゲットや広告の見直しの詳細はこちらの記事もあわせてご確認ください。実践的な5つの空室対策を紹介！管理会社が知っておくべき空室対策のポイントとは
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空室対策におすすめの5つのリノベーションと費用
空室対策としてリノベーションを行うなら「入居者が何を求めているか」で内装を提案しましょう。この項目では、単身者とファミリーそれぞれのターゲットに合わせた空室対策を5つ紹介します。
①モニター付きインターホンの設置：5万円程度
テレビモニターで来訪者を視認してから応対できる『モニター付きインターホン』の設置は、単身者・ファミリー両方に人気がある設備です。また、設置する費用相場は5万円程度と比較的リーズナブル。
来訪者の訪問時だけでなく、留守中の訪問者も確認することができるモニター付きインターホンは、利便性が高く防犯対策としても有効です。
スマートフォンと連動できるタイプや、録画機能が充実しているタイプなど、機能もさまざまです。物件オーナーと相談して決めましょう。
②畳をフローリングに変更：12～18万円程度（6畳）
床の素材を畳からフローリングに変更するリノベーションも、空室対策に向いています。特に若い世代の賃貸物件選びでは、洋室の床材がフローリングであることを条件としているケースがあります。
また、フローリングの床材は畳よりもメンテナンスが簡単で、衛生的に保ちやすいという特徴があります。例えば、ジュースなどの飲み物や調味料をこぼした場合でも、カーペットや畳のようにすぐに内部に染み込むことがありません。そのため単身者だけでなく、小さい子どものいるファミリー層にも人気があります。
畳をフローリングに変える費用の相場は6畳あたり12～18万円程度です。フローリングにあわせて壁や天井もクロスに変える場合は、10～30万円程度が加算されます。
③間取りの変更：3～25万円程度
空室が続く原因が「部屋が狭い」「使い勝手が悪い」といった間取りにある場合は、間取りを変更するリノベーションがおすすめです。
間取りを変更することで、室内の動線を改善して使いやすい部屋にしたり、広々としたリビングを確保して開放感のある部屋にしたりすることができます。
以下のように、入居者に合わせた間取りの変更を検討しましょう。
・単身者向け・・・間仕切りを撤去して、ふたつの部屋をひとつの部屋にする
・ファミリー向け・・・壁を設置して部屋を分ける
費用相場は3～25万円程度とリノベーションの規模に応じて変動します。
④キッチンの交換：20～150万円程度
キッチンのリノベーションは、単身者向けとファミリー向けで押さえるべきポイントが違うことに注意が必要です。
・単身者向けのワンルームの場合・・・キッチンを重視しない傾向があるため、簡単な設備の取り換え（ガスコンロからIHへの変更など）を検討しましょう。費用相場は20～25万円程度です。
・ファミリー向け物件の場合・・・キッチンの重要度は高くなります。ある程度費用をかけてシステムキッチンに交換することで魅力的な印象を与えます。費用相場は50～150万円程度です。
⑤3点ユニットバスをバス・トイレ別に変更：100～180万円程度
「洗面台・トイレ・浴槽」がセットになった3点ユニットバスを「バス・トイレ別」に変更するリノベーションも空室対策におすすめです。
単身者向けの物件だと、3点ユニットバスも多いですが、近年は不人気の傾向にあります。入居対象から外されてしまわないようにするためにも、リノベーションを検討する価値があります。
ただしトイレを新たに設置するなら1畳ほどのスペースが必要です。押入れや洋室の一部を使うケースが多く、室内が狭くなってしまいます。
なお空室対策は、リノベーションのほかに集客・管理に関しても行うことで、入居率アップにつながります。詳しくは、以下の記事を参考にしてください。入居率をアップする9つの方法！不動産管理会社が知るべきテクニック！
空室対策リノベーションで活用できる補助金
最大で100万円のリフォーム費補助を利用できる「住宅セーフティネット制度」は、空室対策リノベーションでも活用を検討したい補助金です。
次のような工事が補助の対象になります。
| 「住宅セーフティネット制度」補助対象 |
|---|
1.共同居住用の住居とするための改修・間取り変更 2.バリアフリー改修（外構部分のバリアフリー化含む） 3.防火・消火対策工事 4.子育て世帯対応改修工事（子育て支援施設の併設を含む） 5.耐震改修 6.「新たな日常」に対応するための工事 7.省エネルギー改修（開口部又は躯体（外壁、屋根・天井または床）に係る断熱改修に限る） 8.交流スペースを設置する工事 |
※出典：国土交通省「住宅セーフティネット制度について」
詳しい補助条件などは、国土交通省のホームページをご確認ください。
まとめ
リノベーションは空室対策として有効とはいえ、コストがかかることや効果が出にくいケースもあるため、ほかにできる対策がある場合はそちらを優先しましょう。
コストがかかるリノベーションを行う前には、まずは無料で利用できる「いえらぶBB」も、ぜひご活用ください。
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