賃貸業の契約解除通知とは？退去までの流れや通知書の例もご紹介
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最近は家賃滞納の処理は、代位弁済から督促まで保証会社の仕事となりました。
しかし、依然として頭の痛い問題は、滞納その他の契約違反による契約解除や退去を促す手続きです。
そこで今回は、賃貸業の契約解除通知とはどのようなものか、退去までの流れや通知書のテンプレートもご紹介します。
契約解除通知の方法でお困りの方は、ぜひ最後までお読みください。
契約解除通知とは？
まず、賃貸借契約の契約解除通知とは、どのようなものでしょうか？
契約解除通知とは？
賃貸借契約とは、契約期間の満了か、賃借人の意向による解約で終了する場合が多いのですが、賃貸人（物件オーナー）の意向による解約もあり得ます。
また、どちらか一方の意向で、「解除」によって終了する場合があります。
この解除とは、それを認められるだけの特別な事情があることと、解除に必要な手続きを経て、可能になります。
その手続きの一環として、解除を希望する側から相手方に対して送るのが、契約解除通知です。
契約の解約と解除の違いは？
解約とは、入居者かオーナー、管理会社の申し入れで契約を途中で終了させることです。
入居者に引っ越しの必要が生じるなどの、一般的な契約終了は解約にあたります。
これに対して解除とは、入居者かオーナー、管理会社の意向で、契約を最初からなかったものにすることです。
ここで大事な点は、解除は基本的にどちらかが重大な契約違反をしたときに、他方が契約を終了させる意味に使われることです。
契約解除のための正当事由とは？
契約の解除が認められるためには相応の理由＝正当事由が必要となります。
正当事由とは、相手方に賃貸契約に違反する行為があり、催告をおこなっても状況が改善されずにお互いの信頼関係が壊れたと認められる場合となっています。
たとえばオーナーからの解除のための正当事由の定義として、入居者が賃料を滞納し続けて改善されなかった場合もこれにあたります。
※以降、賃料滞納を例に解説していきます。
滞納期間の目安は、払う意思がない、音信不通などの状態で3か月ほどです。
このほかに、ペット禁止の部屋で隠れてペットを飼育したり、ほかの入居者とトラブルを繰り返すなども該当する可能性があります。
入居者かオーナー側から解約を希望する場合は、必ず正当事由を備えていることが法的に求められます。
この場合の正当事由ですが、賃貸借の状況や建物の現況、それぞれが物件を必要とする状況のほか、いくつかの要素が検討されます。
多くの場合、オーナー側からの立ち退き料の支払いや、代替物件の提案で解決を図るケースが多いです。しかしそれでも入居者が退去に応じたくない場合、裁判では入居者有利の傾向となります。
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賃貸業務の契約解除通知から退去までの流れ
では次に、実際に契約解除通知を発送してから退去までの流れをご紹介します。
まず電話などで連絡
滞納の事実が続いても、まずできるだけ電話などの連絡で入居者の状況を確認しながら、賃料の支払いを促すようにしましょう。
入居者に連絡しても賃料が支払われない場合、保証会社に代位弁済の依頼をおこなったり、連帯保証人、もしくは緊急連絡先に対して、状況を伝えて支払いを促します。
これらの電話などの連絡の内容と日時は、後日事態が収拾しないときのために、記録に残しておきましょう。
契約解除通知の発送
ここまでの流れで進展がない場合、契約解除通知の発送をおこないます。
契約解除通知は、配達証明付きの内容証明郵便で送ります。
配達証明は、差し出した郵便物に宅配の荷物のように番号が振られ、何月何日何時に配達されたという細かい状況を証明することができます。
内容証明郵便は、だれがどんな内容の文書をいつ差し出したかを裕銀局が証明するサービスです。
配達証明と内容証明郵便を組み合わせることによって、発送の証拠を記録として正しく残します。
少額訴訟や強制執行
契約解除通知を送っても、問題解決の進捗がない場合、少額訴訟による債権の確定や、入居者の財産差し補さえによる強制執行となります。
この項は知識としては必要ですが、最近は不動産会社の仕事ではないことが多いです。
なぜなら、保証会社が代位弁済をして立替をおこなったときから賃料の債権は保証会社に移行しており、訴訟や強制執行は保証会社がおこなうからです。
しかし、不動産会社にはまだ大事な仕事が残っていることがあります。
不動産明渡請求訴訟
残っている仕事とは、部屋を退去してもらうための手続きです。
実際にここまで行くまでに解決することが多いでしょうが、払わず、出ていかないというケースは存在します。
簡易裁判所か地方裁判所に訴訟を起こし、和解調書か判決に基づき、退去のための強制執行手続きを進めます。
裁判を提起してから強制執行までに、およそ半年ほどが必要になるケースもあります。
一つ注意が必要なのは、強制退去に関しては当事者は物件オーナーのため、不動産会社の名前で書面を送るなどの行為は弁護士法に違反する場合があります。
立ち退きの段階となったらオーナーのサポートに徹しましょう。【騒音注意文の書き方】管理物件で騒音トラブルがあった際の対応手順を紹介！
賃貸業務の契約解除通知のテンプレートをご紹介
実際にどのような文面の契約解除通知を送るのでしょうか？
必要な記入項目
賃貸借契約解除通知書に記入する項目配下です。
宛名と通知年月日、表題
オーナー氏名か、管理会社の担当者名
契約解除の理由
契約期間の満了日
物件名と部屋番号、入居者氏名
これらの項目にくわえて、以下の内容を盛り込みます。
契約解除通知のテンプレート
相手に伝えるべき文面の部分のテンプレートはたとえば、以下のような文面です。
表題：
家賃滞納を理由とする賃貸借契約の解除通知
契約解除の理由：
弊社は貴殿に対し、以下記載条件において下記建物の一室（○号室）を賃貸しておりますが、貴殿は令和○年○月から○月まで家賃支払いを滞納しています。
（年月日）付内容証明郵便により、滞納家賃全額を同内容証明郵便到達後○日以内にお支払いいただくよう請求しましたが、（年月日）に至るまでお支払いがありません。
つきましては、直ちに下記建物の一室（○号室）を明け渡すとともに、明け渡し時までの滞納家賃全額をお支払いいただくよう、ご請求申し上げます。
このように、表題と契約解除の理由を詳細かつはっきりと明記しましょう。
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まとめ
賃貸業の契約解除通知とはどのようなものか、退去までの流れや通知書のテンプレートもご紹介しました。
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